나이스옥션 법원경매 진주 2024타경34216 [1] 경상남도 남해군 삼동면 물건리 16-25 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2024.06.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 삼동면 물건리 소재 `독일마을' 북동측 인근에 위치하며, 주위는
숙박시설, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 완경사지내 부분적(2단)으로 자체지면 대체로 평탄하게 조성된 부정형의
토지로서, 상업용 건물부지로 이용중임.
기호(3) : 완경사지내 자체지면 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 상업용
건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 북서측으로 약6미터폭 내외 및 남서측으로 일부가 약7~8미터폭 내외의
포장된 도로와 접하나, 일부는 도로와 단차를 두고 접함.
기호(3) : 남서측으로 약7~8미터폭 내외의 포장된 도로와 접하나, 일부는 도로와
단차를 두고 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호(1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>, 중점경관관리구역
(집중개발형).
■ 기호(3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>, 중점경관관리구역
(집중개발형).

제시목록 외의 물건

본건 지상의 조경시설(조경수, 데크시설, 석축, 옹벽, 포장 등) 및 지하수관정 등은
토지에 포함되어 거래되는 거래관행 등을 고려하여 해당 토지가격에 포함하여 평가
하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상4층건물으로서,
외벽: 몰탈위페인팅, 드라이비트, 외장석재 마감 등,
내벽: 벽지, 타일, 인테리어 마감 등,
창호: 새시창구조임.
기호(4) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층건물로서,
외벽: 몰탈위페인팅, 복합판넬 마감 등,
내벽: 벽지, 타일, 인테리어 마감 등,
창호: 새시창구조임.
기호(5)는 현황 `멸실'되었음.

이용상태

기호(2) 지하1층 : 일반음식점,
1층~4층 : 숙박시설로 이용중임.
기호(4) 1~3층 : 현황 숙박시설(펜션)으로 이용중임.

설비내역

기호(2) 위생설비, 급.배수설비, 난방(심야전기보일러 등)설비, 온수설비, 소방설비(지하층
간이 스프링클러 등), 승강기설비 등이 되어 있음.
기호(4) 위생설비, 급.배수설비, 난방(심야전기보일러 등)설비, 온수설비, 소방설비 등이
되어 있음.

부합물 및 종물

별지 `개황도'상 도시된 기호(ㄱ~ㅇ)과 같이 소재하며, 구조, 규모, 용도 등으로
판단할 경우에 본건의 사용수익에 별 다른 영향은 없을 것으로 사료되오니, 경매시
소유권 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

기호(2) 지하1층은 귀 제시목록상 면적은 `203.99㎡'이나, 리모델링 과정 중 일부
철거 멸실(약8㎡)되었는 바, 평가목적 등을 고려하여 실측사정면적(약196㎡)
으로 평가하였으니, 경매시 참조하시기 바람.
기호(4)의 귀 제시목록상 용도는 `여관 및 단독주택'이나, 현황은 `숙박시설(펜션)'
으로 이용중인 상태이오니, 경매시 참조하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-제시외건물[감정서상 ㄱ~ㅇ] 매각포함
-지상의 조경시설, 옹벽, 지하수관정, 데크시설, 계단, 포장 등은 포함 평가 금액임
-[목록2] 지하 1층은 [목록3] 토지 기준으로 지상 1층임
-[목록2] 지하 1층의 경우 공부상 면적은 203.99㎡이나 리모델링 과정 중 일부 철거 멸실(약 8㎡)되어 실측 면적은 약 196㎡로 확인되므로 정확한 면적 등은 확인요함
-[목록4] 공부상 '여관 및 단독주택'이나 현황은 '숙박시설(펜션)'으로 이용 중임
-[목록1~4] 정용현이 2025.03.25.자 유치권신고(공사대금 460,860,000원)를 하였으나, 2025.04.21.자로 유치권신고 취하서가 제출되었음
-인접지와 지적경계가 불분명하여 명확한 경계확인은 측량요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경34216 (1)

* 소재지: 경상남도 남해군 삼동면 물건리 16-25

* 용도: 숙박시설 (펜션)

* 감정가: 3,376,096,700원

* 토지면적: 1,994.00㎡ (약 603.18평)

* 토지지분: 1,994㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 1,428.27㎡ (약 432.04평)

* 건물지분: 1,428.27㎡

* 건물 제시외면적: 188.20㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 진주축산업협동조합 (말소기준권리)

* 감정평가요약:

- 토지: 완경사지 내 부정형 토지로 상업용 건물부지로 이용 중이며, 주위는 숙박시설, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음. 차량 접근 가능하며 지역 내 교통사정은 보통 수준임. 북서측 및 남서측으로 포장도로와 접하나 일부 단차 있음. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 해당. 지상 조경시설, 옹벽, 지하수관정, 데크시설, 계단, 포장 등은 토지가격에 포함 평가되었음.

- 건물: 철근콘크리트구조 지하1층, 지상4층 건물(기호2)과 철근콘크리트구조 3층 건물(기호4)로 구성. 기호2는 지하1층 일반음식점, 1-4층 숙박시설로 이용 중이며, 기호4는 1-3층 숙박시설(펜션)로 이용 중임. 위생, 급배수, 난방, 온수, 소방, 승강기 설비 등 갖추고 있음. 기호2의 지하1층은 공부상 면적(203.99㎡) 대비 실측 면적(약 196㎡)에 차이가 있음. 기호4는 공부상 '여관 및 단독주택'이나 현황 '숙박시설(펜션)'으로 이용 중임. 부합물 및 종물(제시외 건물 ㄱ~ㅇ)은 매각에 포함됨.

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경상남도 남해군 삼동면 물건리 소재 '독일마을' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 숙박시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역임.

* 교통상황: 차량을 이용한 본건까지의 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됨.

* 인접도로상태: 본건 토지는 북서측으로 약 6미터 폭 내외, 남서측으로 약 7~8미터 폭 내외의 포장된 도로와 접하나, 일부 구간은 도로와 단차를 두고 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역(집중개발형)에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 06월 28일 접수된 진주축산업협동조합의 근저당권 (을9)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하의 근저당, 근저당권에 기한 임의경매 개시결정, 가압류, 압류 등이 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (지상권 개요 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-12-04

* 배당신고일자: 2025-07-30

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력은 없으나, 보증금액이 높은 점을 감안하여 입찰 전 인수 여부 및 배당 내역을 면밀히 확인해야 함.

* 유치권: 정용현이 2025년 03월 25일 공사대금 460,860,000원을 유치권으로 신고하였으나, 2025년 04월 21일 유치권 신고 취하서가 제출되었으므로 유치권은 존재하지 않는 것으로 판단됨.

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인이 없음)

* 등기부채권 총액: 2,940,000,000원

4. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 남해의 주요 관광지인 독일마을 인근에 위치하여 관광객을 대상으로 한 숙박시설 운영에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변에 유사한 숙박시설들이 다수 분포하고 있어 경쟁 환경도 고려해야 합니다.

* 이용현황: 본건 건물은 공부상 용도와 달리 현황 '숙박시설(펜션)'으로 이용 중에 있어, 실제 운영 상황 및 향후 활용 방안을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량을 통한 접근성이 양호한 편이며, 지역 내 교통 여건은 보통 수준입니다. 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 독일마을 인근의 관광지 특성상 주변 편의시설은 관광객 위주로 구성될 것으로 예상됩니다. 상세한 생활 편의시설 (마트, 병원, 은행 등) 정보는 현장 방문 또는 인근 지역 탐색이 필요합니다.

* 주변 환경: 본건은 숙박시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 정확한 정보 확인을 위해 외부 지도 서비스 등을 통한 추가적인 검색이 권장됩니다. (현재 외부 검색 불가)

6. 잠재적 리스크

* 건물 면적 차이: 본건 건물(기호2)의 지하 1층은 공부상 면적(203.99㎡)보다 실측 면적(약 196㎡)이 약 8㎡가량 적으므로, 정확한 면적을 확인해야 합니다.

* 지적 경계 불분명: 인접 토지와의 지적 경계가 명확하지 않아 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다.

* 현황 용도 불일치: 본건 건물(기호4)은 공부상 '여관 및 단독주택'이나, 현황은 '숙박시설(펜션)'으로 이용 중입니다. 용도 변경 관련 행정 절차 및 인허가 사항을 확인해야 할 수 있습니다.

* 평가 포함 내역: 지상 조경시설, 옹벽, 지하수관정, 데크시설, 계단, 포장 등은 토지 가격에 포함 평가되었으며, 제시외 건물(ㄱ~ㅇ)도 일괄 매각 대상이므로 추가적인 비용 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

* 부합물 및 종물: 개황도에 도시된 기호(ㄱ~ㅇ)와 같은 부합물 및 종물이 소재하며, 본건의 사용수익에 큰 영향은 없을 것으로 사료되나, 경매 시 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 남해군 독일마을 인근에 위치한 숙박시설(펜션)로, 관광자원과 연계한 운영 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 감정가는 높게 책정되었으나, 일괄 매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 예상되며, 대항력 있는 임차인은 없습니다. 다만, 건물 일부 면적 차이, 지적 경계 불명확, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다. 유치권 신고 후 취하된 점은 긍정적인 요소로 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 독일마을 인근이라는 탁월한 관광 입지.

* 토지와 건물을 일괄 매각으로 취득 가능.

* 현재 펜션으로 운영 중인 숙박시설로서 즉시 수익 창출 가능성.

* 제시외 건물 및 부합물, 종물이 매각에 포함되어 있어 활용 가치 증대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 본 물건의 경우, 감정가 3,376,096,700원을 기준으로 하되, 인근 지역의 유사 부동산 시세, 최근 거래 사례, 본건의 수익률 및 미래 가치 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 따라서, 심층적인 현장 조사, 권리 관계 재확인, 지역 부동산 전문가와의 상담을 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

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