나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36496 [11] 경상남도 진주시 가좌동 2073 코아루웰가 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36496 [11] 경상남도 진주시 가좌동 2073 코아루웰가 2층205호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경36496
• 주소: 경상남도 진주시 개양로 120-41, 2층205호 (가좌동,코아루웰가)
• 용도: 근린상가

진주지원 경매3계 2024타경36496 | 소재지: 경상남도 진주시 개양로 120-41, 2층205호 (가좌동,코아루웰가) | 감정가: 259,000,000원 | 최저가: 181,300,000원 | 용도: 근린상가

1. 진주지원 2024타경36496 (11) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경36496 (11)

소재지: 경상남도 진주시 가좌동 2073 코아루웰가 2층 205호

용도: 근린생활시설

감정가: 259,000,000원

토지 면적: 11.97㎡ (약 3.62평)

건물 면적: 50.13㎡ (약 15.15평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 경OOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 주위 환경

본 물건은 경상남도 진주시 가좌동에 위치하며, KTX 진주역 북동측 인근에 자리 잡은 '코아루웰가' 건물 내 2층 205호입니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

1.3. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 지역 내 일반적인 교통 사정은 무난한 편입니다. 대중교통 이용 또한 편리할 것으로 예상됩니다.

1.4. 건물의 구조 및 이용 상태

해당 건물은 철근콘크리트 구조로 지하 5층, 지상 11층 규모입니다. 본 물건(205호)은 근린생활시설로 분류되어 있으며, 감정평가 당시에는 이용 중이었으나 현재는 '공실' 상태입니다.

1.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건이 속한 지역은 일반상업지역이며, 지구단위계획구역(신진주역세권)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로 1류(폭 10m-12m), 중로 2류(폭 15m-20m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(역세권초등2학교 예정지)에 해당합니다.

1.6. 특이사항 및 주의사항

- 본 물건은 근린생활시설로 이용 중이었으나, 현재는 공실 상태입니다.

- 토지에 대한 별도 등기가 존재하므로 권리 분석 시 주의가 필요합니다.

2. 입지 조건

2.1. 신진주역세권 개발 호재

본 물건은 신진주역세권 도시개발사업 지구 내에 위치하여 KTX 진주역과의 접근성이 매우 우수합니다. 신진주역세권 개발사업은 진주시의 남부권 중심도시 성장 발판을 마련하고 지역 경제 활성화를 목표로 진행되었으며, 이로 인해 주변 지역의 개발 및 인프라 확충이 기대되는 지역입니다.

2.2. 주변 상업 및 편의 시설

'코아루웰가' 건물 내 상가와 인근의 아파트 단지, 상업시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다. 또한, 대규모 아파트 단지와 인접해 있어 배후 수요 확보에도 유리한 입지입니다.

3. 권리 분석

3.1. 낙찰 후 인수 권리

본건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 채권자 경OOOOOOOOO가 신청한 사건입니다. 감정평가서 요약본 상 제시된 정보만으로는 특별한 인수 권리가 명확히 드러나지 않습니다. 그러나 '토지 별도등기 있음'이라는 특이사항이 존재합니다. 이는 토지와 건물의 소유자가 다르거나, 토지에 대한 별도의 권리 관계가 설정되어 있을 가능성을 시사합니다. 따라서 입찰 전 등기부등본을 철저히 확인하여 토지 별도등기의 구체적인 내용과 낙찰자가 부담해야 할 사항은 없는지 면밀히 검토해야 합니다.

3.2. 임대차 현황

감정평가 요약표에 따르면, 해당 물건은 비어 있으나 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유 관계 및 임대차 현황은 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 근린생활시설로서의 잠재력

본 물건은 근린생활시설 용도로, 신진주역세권이라는 신흥 상권에 위치하고 있습니다. 역세권 개발과 함께 주변 아파트 단지, 오피스텔 등 풍부한 배후 수요를 바탕으로 다양한 업종의 근린생활시설 입점이 가능합니다. 특히, KTX 진주역을 이용하는 유동 인구와 지역 주민을 대상으로 하는 상업 시설 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 경쟁 환경

주변에 다수의 근린생활시설 및 상업 시설이 이미 형성되어 있어 경쟁이 존재합니다. 따라서 업종 선택 시 주변 상권 분석 및 차별화 전략이 중요합니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에는 상대보호구역으로 지정된 역세권초등학교(설립 예정지)가 있어 교육 환경이 조성될 예정입니다.

5.2. 교통 및 편의 시설

KTX 진주역이 인근에 위치하여 전국 각지로의 이동이 편리합니다. 또한, 차량 접근이 용이하며, 주변 편의시설과의 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

본 물건은 현재 '공실' 상태이며, 감정평가 시점 이후에도 공실이 유지되고 있습니다. 경기 상황, 주변 상권의 경쟁 심화, 업종의 비수기 등 다양한 요인으로 인해 공실이 장기화될 가능성이 있습니다. 따라서 임차인 확보 전략 수립 및 공실 기간에 대한 재무 계획이 중요합니다.

6.2. 토지 별도등기의 불확실성

앞서 언급했듯, 토지에 대한 별도 등기가 존재한다는 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 토지 소유권과의 관계, 토지 이용에 대한 제약 등이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 법률적 검토가 반드시 필요합니다.

6.3. 혐오 시설 현황

주변 지역에 대한 조사 결과, 현재까지 해당 물건과 직접적으로 연관된 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 상권의 특성상 향후 시설 입점 가능성은 배제할 수 없으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신진주역세권이라는 미래 가치가 있는 입지에 소재한 근린생활시설입니다. KTX 진주역을 중심으로 한 역세권 개발로 인해 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다. 현재 공실 상태라는 점과 토지 별도등기가 있다는 점은 분명한 리스크 요인이지만, 이러한 부분들을 면밀히 분석하고 적절한 전략을 수립한다면 투자 가치를 높일 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 프리미엄

신진주역을 중심으로 형성된 역세권의 개발 잠재력과 교통 편의성은 장기적인 가치 상승을 기대하게 하는 주요 요인입니다.

8.2. 풍부한 배후 수요

인근 대규모 아파트 단지 및 오피스텔 등은 안정적인 임대 수요를 확보하는 데 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

8.3. 상업 시설의 활용 가능성

근린생활시설로서 다양한 업종의 사업체가 입점할 수 있는 잠재력을 가지고 있어, 성공적인 임대 수익 창출을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매3계