나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36496 [9] 경상남도 진주시 가좌동 2073 코아루웰가 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36496 [9] 경상남도 진주시 가좌동 2073 코아루웰가 2층202호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경36496
• 주소: 경상남도 진주시 개양로 120-41, 2층202호 (가좌동,코아루웰가)
• 용도: 근린상가

진주지원 경매3계 2024타경36496 | 소재지: 경상남도 진주시 개양로 120-41, 2층202호 (가좌동,코아루웰가) | 감정가: 365,000,000원 | 최저가: 255,500,000원 | 용도: 근린상가

1. 진주지원 2024타경36496 (9) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경36496 (9)

소재지: 경상남도 진주시 가좌동 2073 코아루웰가 2층 202호

용도: 근린생활시설

감정가: 365,000,000원

토지면적: 16.82㎡ (약 5.09평)

토지지분: 16.8205㎡ (약 5.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 70.47㎡ (약 21.32평)

건물지분: 70.47㎡ (약 21.32평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOOOO

1.2. 감정평가서 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 진주시 가좌동 소재 '진주역' 북동측 인근에 위치하는 '코아루웰가' 1층 102호 외 12개호 중 2층 202호입니다. 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통사정은 무난한 편입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층, 지상 11층 건물 내 2층 202호입니다.

외벽: 석재치장붙임 마감 등

내벽: 석고보드 노출 등

바닥: 콘크리트 노출 등

창호: 새시창 구조

이용상태: 근린생활시설로 이용 중이며, 감정평가 당시 기준 현황은 '공실'입니다.

설비내역: 공동위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 스프링클러, 화재감지기 등의 소방설비 일체, 도시가스설비 등이 되어 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 주상용건물부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 북동측 및 남동측으로 약 15미터폭 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고, 남서측으로 약 9미터폭의 보도블록 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역(2020-12-10)(신진주역세권), 소로1류(폭 10m-12m), 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(2019-01-28)(역세권초등2학교(설립예정지))으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이: 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타): 공실이며, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 경상남도 진주시 가좌동에 위치하며, '진주역' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역입니다. 차량 접근이 용이하고 지역 내 교통 여건 또한 무난한 편으로, 대중교통 이용도 편리합니다. 특히 신진주 역세권 개발 계획 지역에 포함되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 높습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 경OOOOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리 사항으로는 '토지 별도등기 있음'이 명시되어 있습니다. 이는 건물과 별도로 토지에 대한 등기부상 권리관계가 존재함을 의미하며, 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 하는지 여부를 면밀히 분석해야 합니다. 일반적으로는 특별 매각 조건에 따라 인수 여부가 결정되지만, 토지에 설정된 근저당, 가압류, 지상권 등 권리 내용에 따라 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있어 주의가 필요합니다. 현재 공실 상태이므로 임차인과의 명도 문제는 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

1.5. 상권분석

물건이 위치한 신진주 역세권 지역은 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달하고 있는 지역입니다. 주변 대규모 아파트 단지와 오피스텔 등 풍부한 배후 수요를 바탕으로 근린생활시설로서의 잠재력이 높습니다. 다양한 업종의 상업시설이 입점해 있어 활발한 상권이 형성될 것으로 보이며, 역세권 개발에 따른 지속적인 성장 가능성이 기대됩니다.

1.6. 생활정보

본건은 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 진주역이 인접하여 KTX 등 대중교통 이용이 매우 편리하며, 주변의 아파트 단지 및 상업 시설들을 통해 다양한 생활 서비스(마트, 병원, 은행, 식당 등)를 쉽게 이용할 수 있습니다. 또한, 진주혁신도시, 경상대학교 등과 인접해 있어 잠재적인 이용객 및 수요층이 확보되어 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '토지 별도등기'로 인한 추가 부담 가능성입니다. 해당 등기 내용에 따라 예상치 못한 금전적 또는 법적 문제가 발생할 수 있으므로, 경매 물건 명세서와 토지 등기부등본을 철저히 확인해야 합니다. 또한, 감정평가 시점에는 영업 중이었으나 현재 '공실' 상태이므로, 공실 장기화에 따른 임대 수익의 공백이 발생할 수 있습니다. 상대보호구역으로 지정된 점은 학교 주변의 특정 업종 입점에 제한이 있을 수 있음을 의미합니다. 인근 가좌천 지역에서 쓰레기 불법투기 문제가 보도된 사례가 있으나, 직접적인 혐오시설의 존재는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 신진주 역세권의 핵심 입지에 위치한 근린생활시설로서, 풍부한 배후 수요와 교통의 편리성을 갖추고 있어 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 하지만 '토지 별도등기'라는 권리상의 불확실성이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 반드시 필요합니다. 현재 공실 상태임을 감안하여, 향후 공실 해소 방안 및 수익성 분석을 병행해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

신진주 역세권 개발에 따른 미래가치 상승 기대.

다양한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

진주역 인근의 우수한 교통 및 생활 인프라.

법원 정보

진주지원 경매3계