나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36496 [10] 경상남도 진주시 가좌동 2073 코아루웰가 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36496 [10] 경상남도 진주시 가좌동 2073 코아루웰가 2층203호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경36496
• 주소: 경상남도 진주시 개양로 120-41, 2층203호 (가좌동,코아루웰가)
• 용도: 근린상가

진주지원 경매3계 2024타경36496 | 소재지: 경상남도 진주시 개양로 120-41, 2층203호 (가좌동,코아루웰가) | 감정가: 311,000,000원 | 최저가: 217,700,000원 | 용도: 근린상가

1. 진주지원 2024타경36496 (10) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경36496 (10)

소재지: 경상남도 진주시 가좌동 2073 코아루웰가 2층 203호

용도: 근린생활시설

감정가: 311,000,000원

토지면적: 14.33㎡ (약 4.33평)

토지지분: 14.3286㎡ (약 4.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 60.03㎡ (약 18.16평)

건물지분: 60.03㎡ (약 18.16평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOOOOOOOO

2. 물건 현황 및 특이사항

주의사항:

- 근린생활시설로 이용 중이며, 감정평가 당시 기준으로 현재는 '공실' 상태임.

- 토지에 대한 별도 등기가 존재함.

특이사항:

- 감정평가 요약 표에 따르면, 해당 물건은 근린생활시설로 구분되어 있음.

- 현재 공실 상태로 임대 관계는 미상임.

3. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경:

본 물건은 경상남도 진주시 가좌동 소재 '진주역' 북동측 인근에 위치한 '코아루웰가' 건물 내 2층 203호입니다. 주위는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 지역 내 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층, 지상 11층 건물 내 위치합니다. 외벽은 석재치장붙임 마감, 내벽은 석고보드 노출, 바닥은 콘크리트 노출, 창호는 새시창 구조입니다.

이용상태:

해당 호실은 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역:

공동 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 스프링클러 및 화재 감지기 등 소방 설비 일체, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태:

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주상복합 건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

본건은 북동측 및 남동측으로 약 15미터 폭의 아스팔트 포장도로, 남서측으로 약 9미터 폭의 보도블록 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

- 일반상업지역, 지구단위계획구역(신진주역세권)

- 소로1류(폭 10m-12m), 중로2류(폭 15m-20m) 접함

- 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

- 상대보호구역(역세권초등학교 (설립예정지))

공부와의 차이:

공부와 현황의 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타):

현재는 공실 상태이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 입지조건

본 물건은 KTX 진주역 인근에 위치하며, '신진주역세권 개발사업'이 추진되었거나 진행 중인 지역으로, 향후 발전 가능성이 높은 입지입니다. 주변에 대단위 아파트 단지와 다양한 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 배후수요가 풍부하며, 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 또한, 신진주역세권 개발사업을 통해 도시 기반 시설이 확충되어 교통 및 생활 편의성이 증대될 것으로 예상됩니다.

5. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 일반적으로 경매 절차를 통해 소멸되는 권리가 많아 비교적 권리 분석이 용이한 편입니다. 다만, '토지 별도 등기 있음'이라는 특이사항이 존재하므로, 해당 별도 등기의 구체적인 내용과 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다. 정확한 권리 관계 파악을 위해서는 전문가의 도움을 받아 상세한 권리 분석을 수행하는 것이 필수적입니다.

6. 상권분석

'코아루웰가'가 위치한 가좌동 지역은 진주역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 상권입니다. 대규모 주거단지와 인접하여 안정적인 소비층을 확보하고 있으며, 역세권 개발로 인한 유동인구 증가 또한 기대할 수 있습니다. 현재는 공실 상태이나, 이는 신규 임차인 유치를 통해 가치를 높일 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다양한 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 주변에 형성되어 있어, 해당 물건의 용도인 근린생활시설로서 다양한 업종의 입점이 가능할 것으로 보입니다.

7. 생활정보

진주역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변에 대규모 아파트 단지와 상업시설이 많아 생활 편의시설 이용이 용이하며, 초등학교 설립 예정 부지가 인접해 있어 교육 환경 또한 개선될 것으로 보입니다. 차량 접근성도 양호하여 자가용 이용 시에도 편리하게 생활할 수 있습니다.

8. 잠재적 리스크

- 공실 리스크: 감정평가 시점에 공실이었으며, 향후 임차인 유치에 어려움이 있을 수 있습니다. 시장 상황 및 임대 조건에 따라 공실 기간이 길어질 가능성을 염두에 두어야 합니다.

- 토지 별도 등기: 해당 별도 등기의 내용에 따라 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 권리 행사 제한 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

- 상권 변화: 역세권 개발 및 주변 개발 계획에 따라 상권의 변화 가능성이 있으며, 이는 임대료 및 자산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

- 가축사육제한구역, 상대보호구역: 해당 제한 사항이 본 물건의 특정 업종 운영이나 향후 개발 행위에 영향을 줄 수 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

9. 종합 의견

본 물건은 진주역 역세권이라는 우수한 입지에 위치하며, 신진주역세권 개발사업의 수혜 지역으로 성장 가능성이 높은 곳입니다. 근린생활시설로서 다양한 업종의 영업이 가능하며, 넓은 건물 면적은 여러 사업에 활용될 수 있습니다. 현재 공실 상태와 토지 별도 등기는 투자 결정 전 반드시 확인해야 할 주요 리스크 요인이지만, 이러한 단점을 극복하고 적절한 임대 전략을 수립한다면 안정적인 투자 수익과 더불어 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

10. 투자 포인트

- 최적의 입지: 진주역 초역세권 및 신진주역세권 개발 지역에 위치하여 탁월한 접근성과 미래 가치를 지닙니다.

- 풍부한 배후 수요: 대단지 아파트와 오피스텔, 상업시설이 밀집해 있어 안정적인 수요 기반을 갖추고 있습니다.

- 잠재적 가치 상승: 역세권 개발 및 지역 성장 동력을 바탕으로 장기적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

- 활용도 높은 근린생활시설: 다양한 업종의 사업에 적용 가능한 유연성을 갖추고 있습니다.

- 경매 투자 기회: 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 경매 물건으로서, 적극적인 권리 분석 및 시장 조사를 통해 성공적인 투자를 할 수 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 해당 부동산 주변에서 특정 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

법원 정보

진주지원 경매3계