나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36496 [5] 경상남도 진주시 가좌동 2073 코아루웰가 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36496 [5] 경상남도 진주시 가좌동 2073 코아루웰가 1층111호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경36496
• 주소: 경상남도 진주시 개양로 120-41, 1층111호 (가좌동,코아루웰가)
• 용도: 근린상가

진주지원 경매3계 2024타경36496 | 소재지: 경상남도 진주시 개양로 120-41, 1층111호 (가좌동,코아루웰가) | 감정가: 781,000,000원 | 최저가: 546,700,000원 | 용도: 근린상가

1. 진주지원 2024타경36496 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 진주지원에서 진행하는 2024타경36496 (5) 부동산 임의경매 사건에 대한 물건 정보를 담고 있습니다. 본 건은 경상남도 진주시 가좌동 2073 코아루웰가 1층 111호에 위치하며, 근린생활시설로 이용 중인 부동산입니다. 감정가는 781,000,000원입니다.

1.2. 물건 상세 내역

* 소재지 : 경상남도 진주시 가좌동 2073 코아루웰가 1층 111호

* 용도 : 근린생활시설

* 감정가 : 781,000,000원

* 토지면적 : 13.68㎡ (약 4.14평)

* 건물면적 : 57.33㎡ (약 17.34평)

* 매각대상 : 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분 : 부동산 임의경매

* 채권자 : 경OOOOOOOOO

2. 입지 조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 `코아루웰가` 빌딩 1층 111호로서, `진주역` 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 혼재되어 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근 도로망이 잘 갖추어져 있어 지역 내 교통 사정은 무난한 편입니다. 북동측 및 남동측으로 약 15미터 폭의 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 남서측으로는 약 9미터폭의 보도블록 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

건축물은 철근콘크리트구조의 지하 5층, 지상 11층 건물이며, 본 건은 그 중 1층에 위치합니다. 건물 외벽은 석재 치장 마감 등으로 되어 있으며, 내벽 및 바닥은 노출 콘크리트 등의 마감으로, 창호는 새시 구조입니다. 토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건물 부지로 이용 중입니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기 현황

본 건은 `토지 별도 등기`가 있는 것으로 확인됩니다. 이는 집합건물의 등기부등본에 건물 자체의 등기만 기재되고, 토지에 대한 소유권이나 기타 권리 관계가 별도의 등기부로 관리되고 있음을 의미합니다. 일반적으로 집합건물의 경우 토지와 건물이 일체로 거래되지만, 토지별도등기의 존재는 토지에 대한 별도의 권리 관계가 있음을 시사하므로 주의가 필요합니다.

3.2. 권리 분석 의견

부동산 임의경매 사건으로서, 채권자 경OOOOOOOOO의 신청으로 진행됩니다. `토지 별도 등기`는 통상 집합건물 신축 전 토지에 설정된 근저당, 가압류 등이 말소되지 않고 남아있거나, 대지권 성립 전에 토지에 설정된 권리가 그대로 존재하는 경우에 발생할 수 있습니다. 이러한 경우, 낙찰자가 인수해야 할 권리가 있는지, 또는 해당 권리가 매각으로 소멸되는지를 면밀히 확인해야 합니다. 일반적인 경매에서는 말소 대상 권리에 해당하지만, 특별매각 조건으로 인수 조건이 붙을 수 있으므로, 매각물건명세서 확인이 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 토지 권리 내용을 알 수 없으므로, 추가적인 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서 검토가 권장됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 속한 `신진주역세권` 지역은 진주시의 주요 개발 축 중 하나로, 대규모 주거단지, 상업시설, 업무시설 등이 복합적으로 조성되어 있습니다. KTX 진주역과 인접하며, 진주혁신도시, 경상대학교 등과도 가까워 교통 및 입지적 이점이 뛰어납니다.

4.2. 용도 및 잠재력

본 물건은 `근린생활시설`로, 주변에 형성된 대단지 아파트 및 오피스텔, 업무시설 등은 잠재적인 고객층을 형성합니다. `일반상업지역` 및 `지구단위계획구역`으로 지정되어 있어 향후 상권 활성화 및 개발 가능성이 높습니다. 신진주역세권 개발 사업 또한 순조롭게 진행되어 지역 경제 활성화 및 인구 유입에 기여할 것으로 예상됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

주변에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리하며, 상업지역 내 다양한 업종의 점포들이 입점해 있습니다.

5.2. 교육 시설

토지이용계획상 `상대보호구역`으로 지정되어 있으며, `역세권초등2학교` (설립 예정지)와 인접할 가능성이 있어 교육 환경 측면에서도 긍정적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대 현황

본 건은 감정평가 당시 기준으로 `공실` 상태이며, 현황도 `공실`로 이용 중입니다. 또한, 임대 관계는 미상으로 파악되어, 낙찰 후 즉시 임대가 이루어지지 않을 경우 공실 위험이 존재합니다.

6.2. 토지 별도 등기

앞서 권리 분석에서 언급되었듯이 `토지 별도 등기`는 잠재적인 부담이 될 수 있습니다. 토지에 대한 별도 등기가 말소되지 않고 낙찰자가 인수하게 되는 경우, 추가적인 비용 발생이나 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 정확한 권리 관계 및 인수 여부는 반드시 확인해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신진주역세권이라는 우수한 입지 조건과 `일반상업지역`이라는 용도적 이점을 가지고 있어 잠재적 가치가 높은 부동산입니다. 주변 상권 발달 및 개발 계획은 긍정적인 요인으로 작용합니다. 그러나 `토지 별도 등기` 및 현재 `공실` 상태라는 점은 주의 깊게 고려해야 할 리스크 요인입니다. 철저한 권리 분석과 함께 향후 공실 해소 및 임대 수익 창출 방안을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* `신진주역세권` 내의 핵심 지역에 위치하여 미래 가치 상승 기대

* `근린생활시설`로서의 안정적인 임대 수익 가능성 (향후 상권 활성화 시)

* 주변 대규모 주거 단지 및 업무 시설로 인한 배후 수요 확보

* `일반상업지역`으로 개발 잠재력 높음

[참고] 혐오시설 관련 조사

주변 시설에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 오히려 `상대보호구역` 지정 및 `역세권 초등학교` 설립 예정지 등이 언급되어 교육 및 주거 환경에 긍정적인 요소가 일부 존재합니다.

법원 정보

진주지원 경매3계