나이스옥션 법원경매 포항 2024타경34874 [1] 경상북도 포항시 북구 양덕동 1455 포항이편한세상양덕 104동 11층 1101호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 포항 2024타경34874 [1] 경상북도 포항시 북구 양덕동 1455 포항이편한세상양덕 104동 11층 1101호 아파트 경매

물건 대표 이미지

포항지원 경매3계 2024타경34874 | 소재지: 경상북도 포항시 북구 천마로90번길 33, 104동 11층 1101호 (양덕동,포항이편한세상양덕) | 감정가: 432,000,000원 | 최저가: 103,723,000원 | 용도: 아파트

1. 포항지원 2024타경34874 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2024타경34874 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 양덕동 1455 포항이편한세상양덕 104동 11층 1101호

용도: 아파트

감정가: 432,000,000원

토지면적: 70.04㎡ (약 21.19평)

토지 지분율: 3502.0000000000005 (명시된 지분율은 소수점 오류 가능성 있음, 실제 지분율은 1/N 형태로 파악 필요)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 165.25㎡ (약 50.00평)

건물 지분율: 8262.5 (명시된 지분율은 소수점 오류 가능성 있음, 실제 지분율은 1/N 형태로 파악 필요)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물지분매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 강OO

채무자: 강OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정평가서 요약

구분건물감정평가요항표에 따르면, 본건은 경상북도 포항시 북구 양덕동 소재 "양덕중학교" 북서측 인근에 위치한 "포항이편한세상양덕 제104동 제11층 제1101호 아파트"입니다. 부근은 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건

본건은 포항시 북구 양덕동에 위치하며, "양덕중학교" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 편의성이 높은 지역입니다. 제반 차량의 진입이 가능하며 간선도로와의 접근성 등 교통 상황은 보통 수준입니다. 단지 주변으로 도로가 잘 개설되어 있어 외부 출입이 용이합니다. 토지는 인접지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.2. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조의 29층 건물 중 11층에 위치한 아파트입니다. 외벽은 화강석 및 시멘트 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 바닥재 및 자기질 타일 마감, 창호는 하이새시 창호 등으로 이루어져 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 도시가스 보일러에 의한 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.3. 아파트 면적 정보

건물면적은 165.25㎡ (약 50.00평)으로, 이는 공급면적으로 추정됩니다. 통상적으로 아파트의 전용면적은 공급면적의 약 70~80% 수준으로 계산됩니다. 예를 들어, 포항 양덕e-편한세상 2차의 경우 116㎡ 공급 면적에 84㎡ 전용면적 (약 73% 전용률)이 적용된 사례가 있습니다. 따라서 본건의 전용면적은 약 115.68㎡ ~ 132.2㎡ (약 35평 ~ 40평) 범위로 추정해 볼 수 있으나, 정확한 전용면적은 별도의 확인이 필요합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속합니다. 또한 대로2류(폭 30m-35m), 중로1류(폭 20m-25m), 중로2류(폭 15m-20m)에 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역)으로 지정되어 있습니다.

2.5. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 소유자 겸 채무자는 강OO입니다. 매각 대상이 토지와 건물의 지분으로, 전체 소유권이 아닌 일부 지분만이 매각되는 점을 유의해야 합니다. 경매로 인한 인수되는 권리관계는 법원 공고 및 현황 조사를 통해 명확히 파악해야 하며, 일반적으로는 인수되는 권리가 없는 강제경매로 진행될 가능성이 높습니다.

2.6. 상권분석

본건이 위치한 양덕동은 포항시의 주요 주거 지역 중 하나로, 다수의 아파트 단지가 밀집해 있습니다. 인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다. 양덕중학교가 인근에 위치하며, 이는 학군 수요 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 포항시 전체 평균 대비 높은 3.3㎡당 매매가를 형성하고 있어, 지역 내에서의 상권 가치는 양호한 편입니다.

2.7. 생활정보

주변에 양덕중학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다. 단지 내 및 인근에 주차 공간이 확보되어 있어 차량 이용이 편리합니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기 등 기본적인 생활 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

2.8. 주변 시설 (혐오시설 검색 결과)

주변 지역을 검색한 결과, 본건 아파트 단지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 고압선, 화장장 등)은 현재까지 파악되지 않았습니다. 다만, 모든 지역은 개발 계획이나 주변 환경 변화에 따라 달라질 수 있으므로, 현장 방문 시 상세한 주변 조사가 필요합니다.

2.9. 잠재적 리스크

1. 지분 매각: 토지 및 건물 지분만 매각되는 경매이므로, 다른 지분권자와의 공동 소유 관계가 발생할 수 있습니다. 이는 향후 재산권 행사나 처분에 있어 제약이 따를 수 있는 주요 리스크입니다.

2. 가축사육제한구역: 해당 지역이 가축사육제한구역으로 지정되어 있으므로, 관련 법규 준수가 필요합니다.

3. 명도: 소유자 또는 점유자의 명도 협상이 원만하게 진행되지 않을 경우, 시간과 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

4. 공시지가 변동: 토지 공시지가는 매년 변동될 수 있으며, 이는 향후 보유세 등 재산세에 영향을 미칠 수 있습니다.

2.10. 종합 의견

본건은 포항시 북구 양덕동에 위치한 아파트로, 양덕중학교 인근에 자리하여 주거 환경이 양호합니다. 교통 및 편의시설 접근성이 좋으며, 기본적인 주거 설비 또한 잘 갖추어져 있습니다. 하지만 부동산강제경매로 인한 지분 매각이라는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 감정가 4억 3,200만원 대비 토지 및 건물 지분만 매각되므로, 정확한 지분율 및 해당 지분의 가치를 면밀히 평가해야 합니다.

2.11. 투자 포인트

1. 입지: 포항시 신흥 주거 지역으로 분류되는 양덕동에 위치하여 지속적인 수요가 예상됩니다.

2. 교통 및 편의시설: 차량 접근성이 좋고, 학교 및 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

3. 잠재적 가치: 지분 경매라는 특성을 감안할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 정확한 지분 가치 산정과 명도 가능성, 그리고 향후 분할 등기나 협의 가능성을 충분히 검토해야 합니다.

법원 정보

포항지원 경매3계