나이스옥션 법원경매 대구 2024타경104154 [1] 대구광역시 수성구 신매동 280 신매동 효성백년가약(청) 103동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 신매동 소재 "매호초등학교" 남서측 인근에 위치하는 "효성백년가약(청)"
제103동 제8층 제803호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 중 제8층 제803호 단위세대로서,
외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
바닥 : 내부바닥재 및 타일 등 마감.
창호 : 샷시 창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 인접필지와 대체로 등고 평탄하며, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 50미터, 북서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로2류(폭 50m∼70m)(접합), 소로1류(폭 10m
∼12m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(매호초등학교), (하천)은 건설과(666-2992
2991)확인.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
미상임.

(2) 기 타
없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2024타경104154 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 신매동 280 신매동 효성백년가약(청) 103동 8층 803호

용도: 아파트

감정가: 611,000,000원 (6억 1천 1백만원)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 61.73㎡ (약 18.67평)

토지 지분: 61.7251㎡ (약 18.67평)

건물면적: 121.58㎡ (약 36.77평)

건물 지분: 121.5841㎡ (약 36.77평)

1.3. 건축물 정보

사용승인일: 2006년 7월 24일

총 동수: 3동

세대수: 138세대

최고층: 15층 (본건 8층)

주차대수: 총 14대 (지하 5대, 지상 5대) (정보상 주차대수와 상이할 수 있음)

전기차 충전기: 지하 6대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 신매동 소재 "매호초등학교" 남서측 인근에 위치하며, "효성백년가약(청)" 제103동 제8층 제803호 단위세대임. 부근 일대는 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선(사월역, 신매역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 인근 도로로 폭 약 50미터 및 약 10미터의 포장도로와 접함.

2.3. 교육환경

* 대구매호초등학교가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

* 수성구의 우수한 교육 환경 내에 위치하며, 다수의 초·중학교가 밀집해 있어 교육 수요가 높음. (리딩고학원, 수성학원, 한수학학원, 김수학학원 등 관련 정보 확인됨)

2.4. 주변시설

* 아파트 단지 내 상업시설 및 인근 근린생활시설, 신매시장, 대백마트 등이 있어 생활 편의성이 높음.

* 단지 내 어린이 놀이터가 소재함.

* 욱수천이 아파트 서측으로 흐르고 있음.

* 남측 약 300m 위치에 아스콘 공장이 위치하고 있다는 정보가 있으나, 본건과의 직접적인 영향은 추가 확인 필요함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 변동: 주식회사킴스디앤씨(보존) → 고낙춘(이전) → 전지연(이전, 매매) 순으로 소유권이 이전되었음.

* 말소기준권리: 한국자산관리공사의 근저당권 (2017-02-16 접수, 을3)

* 권리 총액: 588,200,000원 (근저당 3건, 압류 2건)

* 한국자산관리공사 근저당: 353,300,000원

* 북성신용협동조합 근저당: 98,400,000원

* 리드코프(주) 근저당: 136,500,000원

* 수성세무서장 압류

* 수성구(대구광역시) 압류

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 등기부상 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. (지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시됨)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황: 미상 (임대 관계가 확인되지 않음)

* 주의사항: 임대 관계가 미상인 점은 명확한 확인이 필요합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 미회수 또는 명도에 어려움이 발생할 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 임차인 현황을 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 118.83㎡ ~ 121.58㎡)의 아파트 실거래가는 다음과 같음.

* 2024년 9월: 58,100만원 (약 5.81억 원)

* 2025년 2월: 57,500만원 (약 5.75억 원)

* 2026년 5월: 58,500만원 (약 5.85억 원)

최근 3건의 매매 사례를 종합해 볼 때, 해당 면적대의 실거래가는 약 5억 7천 5백만원 ~ 5억 8천 5백만원 수준으로 형성되어 있음.

4.2. 아파트 정보

* 아파트명: 신매효성백년가약청

* 건축년도: 2006년

* 세대수: 138세대 (총 3개 동)

* 주차대수: 총 253대 (세대당 약 1.8대)

* 최고층: 15층

* 전용면적: 121.5841㎡ (약 36.77평)

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 8층임.

* 마감: 외벽 페인팅, 내벽 벽지 및 타일, 바닥 내부 바닥재 및 타일, 창호 샷시.

* 설비: 위생 및 급배수, 개별난방(도시가스), 승강기, 소화전, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 주변 편의시설

* 교통: 도시철도 2호선(사월역, 신매역), 다수의 버스 노선 이용 편리.

* 생활: 마트, 시장, 병원 등 근린생활시설 인접.

* 교육: 매호초등학교 등 교육시설 접근 용이.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 임대 관계 미상으로 인한 불확실성. 대항력 있는 임차인 존재 시 명도 관련 예상치 못한 비용 및 시간 소요 가능성. (인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 추가 확인 필수)

6.2. 환경 관련 리스크

* 아스콘 공장이 남측 약 300m 지점에 위치하고 있다는 정보가 있으나, 본건과의 직접적인 영향 여부는 추가 확인이 필요함.

6.3. 권리 총액

* 총 채권액(5.88억 원)이 감정가(6.11억 원) 및 최근 시세(5.75~5.85억 원)와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로, 채권 총액이 높은 편임.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 수성구 신매동 소재 효성백년가약(청) 아파트로, 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 교통이 편리하며, 주변에 학교, 마트, 시장 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호함. 아파트 자체는 2006년에 건축되어 연식이 있으나, 꾸준한 거래가 이루어지고 있는 단지임.

다만, 임대 관계가 미상인 점은 주요 리스크 요인으로, 명도 관련 사전 조사가 반드시 필요함. 또한, 총 채권액이 높은 편이므로 입찰 시 주의가 요구됨.

8. 투자 포인트

* 대구 수성구의 우수한 교육 환경 및 생활 인프라를 갖춘 입지.

* 2호선 역세권 단지로 대중교통 이용이 편리함.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높으나, 시장 상황에 따른 적정가 낙찰 가능성.

* 매각으로 소멸되는 권리 관계가 명확하여 권리 분석상 큰 문제는 없어 보임.

9. 예상 입찰가

현재 시장 시세는 약 5억 7천 5백만원 ~ 5억 8천 5백만원 수준으로 형성되어 있습니다.

감정가는 6억 1천 1백만원이며, 총 채권액은 5억 8천 8백 2십만원입니다.

임대 관계 미상이라는 리스크 요인을 고려할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

현 시세와 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근 시 약 5억 8천만원 ~ 6억원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

정확한 입찰가는 현장 조사 및 임차인/채무자 관련 추가 정보 확인 후 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.