나이스옥션 법원경매 충주 2024타경32590 [2] 충청북도 충주시 살미면 향산리 441-4 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경32590 [2] 충청북도 충주시 살미면 향산리 441-4 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경32590
• 주소: 충청북도 충주시 살미면 창골길 63
• 용도: 단독주택

충주지원 경매4계 2024타경32590 | 소재지: 충청북도 충주시 살미면 창골길 63 | 감정가: 167,381,070원 | 최저가: 133,905,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 충주지원 2024타경32590 (2)

* 소재지: 충청북도 충주시 살미면 향산리 441-4

* 용도: 단독주택

* 감정가: 167,381,070원

* 토지면적: 554.00㎡ (약 167.60평)

* 토지 지분: 554㎡ (약 167.60평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물면적: 107.99㎡ (약 32.66평)

* 건물 지분: 107.99㎡ (약 32.66평)

* 건물 제시외 면적: 237.73㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 내역

* 1.2.1.토지

* 토지면적: 554.00㎡ (약 167.60평)

* 토지 이용상태: 기호 1,4,5는 부정형의 경사지로 전으로 이용 중이며, 기호 2는 경사지를 등고평탄하게 조성하여 건부지(단독주택)로 이용 중입니다. 기호 6은 부정형의 평지로 전으로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 기호 1,5는 지적도상 맹지이며 인접 필지를 통해 접근 가능합니다. 기호 2는 남측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접하며, 기호 4는 남측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접합니다. 기호 6은 서측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접합니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태: 생산관리지역, 일반철도 저촉(2022-04-25)(이천-충주 철도건설사업), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다. (기호 6은 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로2류 저촉, 가축사육제한구역 등)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 제시외 건물: 후첨 사진용지 상 목재 데크, 파이프조 구조물, 목조 정자 등이 있으나 이동 및 철거 용이하여 별도 평가하지 않았습니다. (다만, 본건 제시외 건물(감정평가서상 3-1~3-7) 모두 매각 포함됩니다.)

* 1.2.2.건물

* 건물면적: 107.99㎡ (약 32.66평)

* 건물 구조: 경량철골구조 기와지붕 2층 건물로 외벽은 벽돌붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 내부인테리어 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.

* 건물 이용상태: 단독주택으로 이용 중입니다.

* 건물 설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 등이 되어 있습니다.

* 건물 제시외 면적: 237.73㎡

* 건물 제시외 건물: 이동 및 철거가 용이한 목조정자, 파이프 및 판넬조 창고, 목조휴게소는 매각 제외됩니다. (감정평가서 참조)

1.3. 권리분석

* 특이사항: 법정지상권, 선순위지상권이 존재합니다.

* 주의사항:

* 본건은 토지 및 건물이 일괄 매각됩니다.

* 목록 2의 토지는 일반철도 저촉으로 인해 구분지상권(2019. 7. 5. 등기)이 설정되어 있으며, 이는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 최저매각가격은 이를 고려한 가격입니다.

* 감정평가서상의 제시외 건물(3-1~3-7)은 모두 매각에 포함됩니다.

* 목록 2 지상의 이동 및 철거가 용이한 목조정자, 파이프 및 판넬조 창고, 목조휴게소는 매각에서 제외되므로 주의가 필요합니다.

1.4. 입지조건

* 주변 환경: 본건 토지(기호 1,2,4,5)는 충청북도 충주시 살미면 향산리에 위치하며, 인근은 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. (기호 6은 충주시 호암동 소재 충주종합운동장 북동측 인근에 위치합니다.)

* 교통 상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 주변 시설: 본건 소재지인 살미면 향산리는 충주시 외곽 지역으로, 대규모 상업 시설이나 편의 시설보다는 농경지 및 자연 녹지가 많은 지역입니다. 충주시내 중심부까지는 차량으로 이동해야 하는 거리입니다.

* 혐오시설 유무: 현재 검색된 정보상으로는 해당 주소지 주변에 혐오시설이 명확하게 확인되지는 않으나, 일반철도 건설 사업이 진행되었거나 예정된 지역이라는 점은 인지할 필요가 있습니다.

1.5. 상권분석

살미면 향산리 지역은 전반적으로 농경지 및 임야가 많은 전원 지역의 특성을 보입니다. 단독주택이 산재해 있으며, 상업 시설이나 유동 인구가 많은 상권과는 거리가 있습니다. 따라서 지역 기반의 소비나 소규모 영농 관련 활동 외의 상권 활성화는 제한적일 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

단독주택으로서 조용하고 한적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다. 다만, 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있으며, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 은행 등)은 차량을 이용하여 충주시내로 이동해야 이용 가능합니다. 인근에 "창동마을"이 언급되어 있으며, 지역 주민 커뮤니티 시설이 있을 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 구분지상권 인수: 일반철도 저촉으로 인한 구분지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 해당 구분지상권의 범위 및 이용 제약에 대한 면밀한 파악이 필요합니다. 이는 향후 토지 이용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

* 법정/선순위 지상권: 법정지상권 및 선순위지상권의 존재는 권리관계의 복잡성을 야기하며, 해당 권리가 건물 및 토지 이용에 미치는 영향에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

* 제시외 건물 제외: 이동 및 철거가 용이한 일부 제시외 건물(목조정자, 창고, 휴게소)이 매각에서 제외되므로, 이는 매각 가격 산정 시 고려되었을 부분입니다.

* 철도 건설 영향: 해당 지역이 이천-충주 철도 건설 사업 구간과 관련이 있다는 점은 소음, 진동 등의 환경적 요인이나 토지 이용의 잠재적 제약을 시사할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 충주시에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 가지고 있습니다. 조용한 전원생활을 선호하는 실수요자에게는 매력적인 요소가 있을 수 있습니다. 그러나 일반철도 저촉에 따른 구분지상권 인수, 법정/선순위 지상권 등 복잡한 권리 관계를 포함하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 제시외 건물의 매각 포함 여부 및 제외되는 건물의 현황 파악도 중요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 토지 가치: 554㎡의 넓은 토지는 향후 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 전원생활 수요: 귀농, 귀촌 또는 전원생활을 희망하는 실수요자에게는 저평가된 가치를 찾을 기회가 될 수 있습니다.

* 개발 가능성: 만약 향후 지역 개발 계획이나 철도 노선의 연계 개발 등이 이루어진다면 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. 다만, 현재 정보만으로는 구체적인 개발 계획을 파악하기 어렵습니다.

법원 정보

충주지원 경매4계