나이스옥션 법원경매 충주 2024타경32590 [4] 충청북도 충주시 호암동 624-2 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경32590 [4] 충청북도 충주시 호암동 624-2 답 경매

• 사건번호: 2024타경32590
• 주소: 충청북도 충주시 호암동 624-2
• 용도: 답

충주지원 경매4계 2024타경32590 | 소재지: 충청북도 충주시 호암동 624-2 | 감정가: 303,524,000원 | 최저가: 242,819,000원 | 용도: 답

1. 충주지원 2024타경32590 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경32590 (4)

소재지: 충청북도 충주시 호암동 624-2

용도: 공부상 지목은 답이나 현황은 전으로 이용 중

감정가: 303,524,000원

토지면적: 898.00㎡ (약 271.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 선순위지상권

주의사항: 농지취득자격증명 제출 필수(미제출 시 보증금 몰수). 공부상 지목은 답이나 현황은 전으로 이용 중임. 감정평가서에 의하면 토지 경계선상에 소유자 미상의 주택 일부 걸쳐 있는 것으로 보여지는바 확인 후 입찰 요망.

1.2. 입지조건

본건은 충청북도 충주시 호암동 624-2에 위치하고 있으며, 충주종합운동장 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하여 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다. 토지별로 교통 접근성에 차이가 있으며, 기호 1, 5번지는 지적도상 맹지로 인접 필지를 통해 접근해야 합니다. 기호 2, 4, 6번지는 차량 접근이 가능하며, 기호 6번지는 서측으로, 기호 2번지와 4번지는 남측으로 각각 노폭 4m 내외의 현황도로에 접하고 있습니다. 토지이용계획상으로는 생산관리지역, 자연녹지지역 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한상태가 존재합니다.

1.3. 권리분석

본건의 가장 중요한 권리 사항은 '선순위지상권'이 존재한다는 점입니다. 이 지상권의 성격, 범위, 존속기간 등에 대한 면밀한 분석이 필수적이며, 이는 토지 사용 및 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 매각물건이 농지이므로 '농지취득자격증명' 제출이 의무사항이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수되는 강력한 불이익이 따릅니다.

1.4. 상권분석

본건은 주된 용도가 농경지(전)로 이용되고 있어 일반적인 상권 분석은 제한적입니다. 다만, 인근에 충주종합운동장이 위치하고 있어, 해당 시설 이용객이나 관련 업종의 수요가 간접적으로 영향을 줄 수 있습니다. 주변이 단독주택 및 농경지로 구성되어 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 생활 편의시설이 일부 존재할 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

인근의 충주종합운동장 및 호암지 등의 시설 이용을 통해 다양한 체육, 문화, 여가 활동을 즐길 수 있습니다. 농경지로서의 특성상, 친환경적인 생활이나 농업 활동을 고려할 수 있습니다. 다만, 구체적인 생활 편의시설(마트, 학교, 병원 등)과의 거리는 추가적인 현장 조사 및 지도 검색을 통해 파악해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 농지취득자격증명 미비: 입찰 전 반드시 발급 가능 여부를 확인하고, 미제출 시 입찰 보증금 전액 몰수의 위험이 있습니다.

1.6. 2. 선순위 지상권의 존재: 지상권의 법적 효력과 물건 사용에 미치는 영향을 철저히 분석해야 하며, 최악의 경우 토지 사용이 제한될 수 있습니다.

1.6. 3. 인접 토지 경계 문제: 감정평가서 상 주택 일부가 토지에 걸쳐 있을 가능성이 언급되어 있어, 경계 분쟁의 소지가 있습니다.

1.6. 4. 맹지 및 도로 접근성: 일부 필지(기호 1, 5)는 맹지로, 타인 토지 통행에 의존해야 하므로 관련 민원이 발생할 수 있습니다.

1.6. 5. 토지이용계획 제한: 다양한 법규에 따른 개발 제한 사항은 향후 토지 활용 계획에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 6. 공부상 지목과 현황 불일치: '답'과 '전'의 차이는 농지 관련 규정 적용 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건 충주시 호암동 624-2 토지는 비교적 넓은 면적을 가진 농경지로서, 감정가는 3억 원대를 형성하고 있습니다. 그러나 '선순위지상권'이라는 매우 강력한 권리 제한이 존재하며, '농지취득자격증명' 제출 의무 등 입찰자가 반드시 인지하고 해결해야 할 중대한 리스크 요인이 다수 존재합니다. 또한, 인접 토지와의 경계 문제 가능성, 맹지 포함 등 추가적인 확인이 필요한 부분들이 있습니다. 이러한 제반 리스크를 철저히 분석하고 해결 방안을 마련할 수 있는 전문가 또는 경험 있는 입찰자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 농지로서의 잠재력: 경작을 목적으로 하거나, 향후 토지 이용 계획 변경 가능성을 염두에 둔 장기적 관점에서의 접근이 가능할 수 있습니다.

1.8. 2. 충주종합운동장 및 호암지 인근의 입지: 지역 내 주요 시설과의 근접성은 잠재적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 3. 경매를 통한 시세 차익: 권리 분석 및 리스크 해소 능력이 있다면, 권리 하자 있는 물건을 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 주변 시설 확인 (혐오시설)

충주시 호암동 624-2번지 주변의 지도 검색 결과, 해당 지역에 일반적으로 '혐오시설'로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 주로 주거지, 농경지, 그리고 충주종합운동장과 같은 체육 및 공공 시설이 자리하고 있습니다. 다만, 과거 지역사회에서 반려동물 놀이터와 관련하여 '혐오시설' 논란이 있었던 사례가 있으나, 본 물건지 주변에서 직접적으로 연관된 시설은 검색되지 않았습니다.

법원 정보

충주지원 경매4계