나이스옥션 법원경매 충주 2024타경32590 [3] 충청북도 충주시 살미면 향산리 453 전 경매
매각기일: 2026-02-23
물건 개요
나이스옥션 법원경매 충주 2024타경32590 [3] 충청북도 충주시 살미면 향산리 453 전 경매
- 사건번호: 2024타경32590
- 주소: 충청북도 충주시 살미면 향산리 453
- 용도: 전
충주지원 경매4계 2024타경32590 | 소재지: 충청북도 충주시 살미면 향산리 453 | 감정가: 142,446,000원 | 최저가: 113,957,000원 | 용도: 전
1. 충주지원 2024타경32590 (3) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 충주지원 2024타경32590 (3)
경매구분: 부동산임의경매
매각대상: 토지매각 (단, 주의사항에 일괄매각 명시)
소재지: 충청북도 충주시 살미면 향산리 453 (기호 1,2,4,5) 및 충청북도 충주시 호암동 (기호 6)
토지면적: 3226.00㎡ (약 976.02평)
토지이용현황: 전 (농경지)
감정가: 142,446,000원
채권자: 주OOOOOOOOOOOO
건물 정보 (기호 3): 경량철골구조 기와지붕 2층 건물, 단독주택으로 이용 중. (단, 매각대상이 토지매각으로 명시되었으나 주의사항에 일괄매각 언급되어 있어 인수 가능성 확인 필요)
제시외 물건: 목재 데크, 파이프조 구조물, 목조 정자 등 (이동 용이하여 별도 평가 안됨), 토지 부합물로 평가된 수목 및 석축 등.
1.2. 입지조건
위치: 기호 1,2,4,5는 충청북도 충주시 살미면 향산리 소재 "창동마을" 내에 위치합니다. 기호 6은 충청북도 충주시 호암동 소재 "충주종합운동장" 북동측 인근에 위치합니다.
주위환경: 인근 지역은 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 등 전반적으로 보통 수준의 주거 및 농업 지역 환경을 형성하고 있습니다.
교통상황:
기호 1,5: 본건 인근까지만 차량의 접근이 가능하며, 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
기호 2,4,6: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
도로접근성:
기호 1,5: 지적도상 맹지이며, 인접 필지를 통하여 접근 가능합니다.
기호 2,4: 본건 남측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접합니다.
기호 6: 본건 서측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접합니다.
토지형상:
기호 1,4,5: 부정형의 경사지로 전으로 이용 중입니다.
기호 2: 경사지를 등고평탄하게 조성하여 건부지(단독주택)로 이용 중입니다.
기호 6: 부정형의 평지로 전으로 이용 중입니다.
1.3. 권리분석
권리관계:
선순위지상권: 본건에는 선순위지상권이 존재합니다. 이는 해당 권리 관계를 낙찰자가 인수해야 할 수 있음을 의미하므로, 권리 내용에 대한 철저한 확인이 필요합니다.
농지취득자격증명:
필수 제출 사항: 목록 4, 5번 토지는 농지이므로 입찰 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다.
보증금 몰수 위험: 농지취득자격증명 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다.
토지이용계획 및 제한상태:
기호 1,2,4,5: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 개발 행위에 제약이 따릅니다. 또한 일반철도 건설 사업과 저촉되는 부분이 있습니다.
기호 6: 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로2류(폭 8m-10m)와 저촉, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.
임대차 관계: 임대관계는 현재 미상으로 확인되었습니다.
1.4. 상권분석 및 주변 시설
살미면 향산리(기호 1,2,4,5) 지역은 주로 농경지와 임야, 소규모 주거지로 이루어져 있어 전원적인 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 충주호가 있어 수변 경관을 즐길 수 있는 잠재력이 있습니다. 편의시설, 학교, 병원 등 생활 기반 시설은 충주시내로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 충주시 살미면 지역에서 과거 폐기물 처리 시설 유치를 둘러싼 주민 반발 사례가 있었으나, 현재 물건지와 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.
호암동(기호 6) 지역은 충주종합운동장, 충주문화회관, 충주박물관 등 공공 및 문화시설이 위치하며, 주거 지역과 상업 시설이 혼재되어 있습니다. 주변에 호암병원을 비롯한 의료 시설과 충주고등학교, 충주중학교 등 교육 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 상대적으로 높습니다. 또한, 호암동에는 다수의 수학 학원이 밀집해 있어 교육 환경이 잘 갖춰져 있음을 알 수 있습니다. 호암동 지역에서는 최근 싱크홀 발생 관련 뉴스가 있었으나, 이는 도시 기반 시설과 관련된 문제로 물건지 자체의 직접적인 영향은 적을 것으로 보입니다.
1.5. 생활정보
교통망: 살미면 지역의 경우, 차량 접근성이 보통 수준이나 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다. 호암동 지역은 충주 시내 순환버스가 운행되어 시내 접근성이 비교적 양호합니다.
교육 시설: 살미면 지역의 경우, 인근 학교까지의 거리가 다소 있을 수 있습니다. 호암동 인근으로는 초등학교, 중학교, 고등학교가 다수 분포하고 있어 교육 환경이 우수합니다.
편의 시설: 살미면 지역은 생활 편의시설이 부족하여 충주시내로의 이동이 필요합니다. 호암동 지역은 병원, 학원 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.
주거 환경: 살미면 지역은 농촌 및 자연 환경을 기반으로 한 조용한 주거 환경을 제공합니다. 호암동 지역은 주거지, 상업 시설, 문화 시설 등이 복합적으로 발달하여 도시적인 생활 환경을 제공합니다.
1.6. 잠재적 리스크
농지취득자격증명 미비: 입찰 시 가장 주의해야 할 사항으로, 농지인 목록 4, 5번지에 대해 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수됩니다.
맹지 (목록 5): 지적도상 도로에 접하지 않아 건축 또는 개발 행위에 상당한 제약이 따를 수 있습니다 (목록 1, 5번지).
선순위지상권: 권리 분석 결과, 선순위지상권이 존재하여 해당 권리 인수에 따른 추가 비용 부담 또는 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다.
토지이용제한: 생산관리지역, 자연녹지지역 등 용도지역 지정 외에 일반철도 저촉, 가축사육제한, 역사문화환경보존, 공장설립제한, (한강)폐기물매립시설 설치 제한 등 다수의 법규적 제약이 있어, 토지의 활용 및 개발에 상당한 제한이 예상됩니다.
일괄매각 및 토지매각 혼동 가능성: 매각 대상이 '토지매각'으로 명시되었으나 '일괄매각'이 주의사항에 언급되어 있어, 낙찰 후 건물(기호 3)의 명도 또는 소유권 관련 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.
1.7. 종합 의견
본 물건은 충주시 살미면과 호암동에 걸쳐 있는 부동산으로, 농경지와 건부지(단독주택으로 이용 중인 건물 기호 3 포함 가능성)가 혼합된 형태를 보입니다. 살미면 지역(기호 1,2,4,5)은 농지로서의 가치와 전원적인 환경을 가지고 있으나, 맹지, 농지취득자격증명 필수, 다수의 개발 제한 등으로 인해 활용에 어려움이 따를 수 있습니다. 호암동 지역(기호 6)은 상대적으로 우수한 생활 인프라와 개발 가능성을 내포하고 있습니다.
특히, 본 건은 선순위지상권의 존재와 농지취득자격증명 발급 여부가 낙찰 후 권리 관계 및 재산권 행사에 중대한 영향을 미치므로, 입찰 전 반드시 해당 내용을 면밀히 확인해야 합니다. 또한, 다양한 법규적 제한은 개발 행위를 염두에 둔 투자자에게는 부담으로 작용할 수 있습니다.
1.8. 투자 포인트
충주 지역 발전 잠재력: 충주시는 지역 경제 활성화 및 교통망 개선 등에 힘쓰고 있어 장기적인 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
활용 가능한 토지 (기호 2, 6): 경사지를 평탄화한 건부지(기호 2)나 평지(기호 6)는 소규모 건축 또는 개별적인 토지 활용 가능성이 있으며, 시세 대비 저평가된 경우 투자 가치가 있습니다.
문화·관광 자원 접근성: 살미면 지역은 충주호와 인접해 있어 관광 자원과의 연계 가능성을 가지며, 호암동 지역은 다양한 문화 시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.
잠재적 가치: 다수의 제약 조건으로 인해 경쟁이 낮을 수 있으며, 권리 관계 및 법적 제한 사항을 정확히 파악하고 이를 극복할 수 있는 전략을 가진 투자자에게는 낮은 가격으로 진입할 기회가 될 수 있습니다.
법원 정보
충주지원 경매4계