나이스옥션 법원경매 논산 2024타경1343 [1] 충청남도 논산시 연무읍 신화리 516 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 논산 2024타경1343 [1] 충청남도 논산시 연무읍 신화리 516 공장 경매

• 사건번호: 2024타경1343
• 주소: 충청남도 논산시 연무읍 신화리 516
• 감정가: 1,895,332,780원
• 최저가: 1,326,733,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 공장

논산지원 경매3계 2024타경1343 | 소재지: 충청남도 논산시 연무읍 신화리 516 | 감정가: 1,895,332,780원 | 최저가: 1,326,733,000원 | 용도: 공장

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 기본 정보

본 물건은 충청남도 논산시 연무읍 신화리 516에 소재한 공장으로, 논산지원 2024타경1343 (1) 사건번호로 진행되는 부동산임의경매 물건입니다.

용도는 공장 및 부속건물(사무동)이며, 매각대상은 토지 및 건물 지분 매각입니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 1,895,332,780원

토지 면적: 5,121.00㎡ (약 1,549.25평)

건물 면적: 1,142.28㎡ (약 345.57평)

제시외 건물 면적: 751.00㎡ (약 227.18평)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통

본 물건은 충청남도 논산시 채운면 화정리 소재 연무-강경T·G 남동측 원거리에 위치하며, 천안-논산고속도로 주변지역에 속합니다.

주위는 공장, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 공장 지대로서의 주위환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 지방도변에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정 역시 보통으로 평가됩니다.

논산 국방 국가산업단지, 동산 일반산업단지, 양지/연무 농공단지 등 다수의 산업단지가 인접한 연무읍에 위치하고 있어, 향후 산업용지로서의 가치 상승 잠재력을 가집니다.

2.2. 토지 이용 및 제한

토지 이용상태는 기호(1)이 공업용, 기호(2, 3)은 도로(포장/비포장)로 이용 중이며, 공부상 지목은 기호(3)이 '전(田)'이나 현황은 '도로(비포장)'인 차이가 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역 및 성장관리계획구역(일반형)에 해당하여, 공장 신증축 및 용도 변경에 유리한 편입니다.

가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있어, 환경적인 측면에서 이점이 있습니다.

3. 권리 및 법률 분석

3.1. 매각 물건 및 특이사항

경매구분은 부동산임의경매입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 지분 매각으로 기재되어 있으나, 지분율이 면적과 동일하게 기재된 점은 실제 매각 지분율에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

일괄매각 조건이며, 제시외 건물 751.00㎡ (약 227.18평) 및 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계기구(타인 소유 제외) 모두 매각에 포함됩니다.

특이사항으로는 법정지상권 성립 여지 및 유동화 물건으로 분류되어 있습니다.

3.2. 농지취득자격증명 및 법정 리스크

목록 3(현황 도로, 지목 '전')에 대하여 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있으므로, 매수 신청 전에 행정관서에 반드시 확인해야 하는 중대한 리스크가 존재합니다.

제시외 건물 중 기호(1-1, 1-3, 1-5)가 2024-04-30자로 연수산업에 양도된 것으로 조사되어, 추후 소유권 재확인이 필요합니다. 이는 매수인의 명도 리스크 및 소유권 범위에 영향을 줄 수 있습니다.

법정지상권 성립 여부는 매수인이 해결해야 할 가장 중요한 권리적 리스크입니다.

4. 상권 및 생활 환경 분석

4.1. 상권분석 및 생활정보

본건은 산업시설이 혼재된 외곽 지역으로, 일반적인 도심 상권 분석은 의미가 크지 않습니다.

주요 상권은 연무읍 소재지 또는 연무대 주변으로 형성되어 있으며, 본건 주변은 주로 공업용 및 농업용 시설 위주입니다.

생활 편의시설은 연무읍내 중심가를 이용해야 합니다.

주변에 드라마 '미스터 션샤인' 촬영지로 유명한 논산 선샤인 스튜디오가 위치하고 있어, 관광 명소로서 지역 이미지를 높이는 긍정적 요소가 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크 및 혐오시설

주변 환경은 산업단지와 농경지가 혼재되어 있어, 인근 산업시설에서 발생하는 환경적 영향(소음, 분진 등)이 잠재적 리스크일 수 있습니다.

연무읍은 군사 시설(육군훈련소 등)이 밀집된 지역으로, 이는 해당 지역의 개발 제한 및 특정 교통량 증가에 영향을 줄 수 있습니다.

검색된 정보만으로는 구체적인 혐오시설(쓰레기 소각장, 매립장 등)은 확인되지 않았으나, 매수 전 반드시 현장 답사를 통해 인근 환경 및 공장 가동 현황을 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 전략

5.1. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역 내에 위치한 공장으로, 토지 면적이 5,121.00㎡(약 1,549.25평)로 넓어 공장 가동이나 확장, 혹은 부지 활용도가 높습니다.

감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 우수한 투자 수익률을 기대할 수 있으나, 법정지상권 문제, 목록 3에 대한 농취증 제출, 제시외 건물 및 기계기구의 소유권 변동 가능성 등 해결해야 할 법률적, 행정적 리스크가 다수 존재합니다.

5.2. 투자 포인트

A. 대형 공장 부지: 약 1,500평이 넘는 넓은 토지 면적은 공장 및 창고용 부지로 활용도가 높습니다.

B. 용도 지역 우수: 계획관리지역으로 건폐율 및 용적률 적용에 비교적 자유로워 향후 증축이나 리모델링에 유리합니다.

C. 일괄매각의 기회: 제시외 건물과 기계기구(타인 소유 제외)가 일괄 매각에 포함되어 공장 전체를 한 번에 취득할 수 있는 기회입니다.

5.3. 필수 확인 사항 (잠재적 리스크)

1. 농지취득자격증명(농취증): 목록 3(현황 도로)에 대한 농취증 발급 가능 여부를 관할 행정청에 반드시 확인하고 신청해야 합니다.

2. 법정지상권: 법정지상권 성립 여부를 철저히 분석하고, 성립 시의 해결 방안(철거 소송 또는 지료 지급)을 마련해야 합니다.

3. 제시외 건물/기계기구 소유권: 제시외 건물 일부 및 기계기구의 타인 양도 사실이 있으므로, 매각 대상 범위 및 명도 책임 소재를 명확히 파악해야 합니다.

4. 임대 내역: 현재 임대 관계가 '미상'이므로, 정확한 현황 조사 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부 확인이 필수입니다.

법원 정보

논산지원 경매3계