나이스옥션 법원경매 논산 2024타경1831 [1] 충청남도 논산시 내동 452 시네마타워 지하1층비101호 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산호 · 평가일 2024.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 내동에 소재하는 부동산으로서, 부근은 아파트단지, 대형마트, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 북측 인근에 "논산시청"이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 및 지하1층 건물 중 지하1층 비101호로서,
외 벽 : 외장판넬 등 마감,
내 벽 : 몰탈위페인트 및 인테리어 등 마감,
바 닥 : 볼링장 강화코팅마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

볼링장(한국볼링장)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재관련설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 상업용 건물 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

약 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 절대보호구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건의 임대관계는 미상임.

② 본건은‘한국볼링장’으로 이용 중이고 내부에 설치된 볼링장시설(20Lane)은 리스시설인
것으로 탐문조사 되었으며 볼링장시설은 감정평가하지 아니하였는 바, 경매 입찰시
관련된 내용을 재확인 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현황 "볼링장"

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2024타경1831 (1)

소재지: 충청남도 논산시 내동 452 시네마타워 지하1층비101호 (신주소: 충청남도 논산시 시민로 181 (내동))

용도: 운동시설 (건축물대장상 문화및집회시설, 운동시설, 제1·2종근린생활시설)

감정가: 3,596,000,000원

토지면적: 1281.22㎡ (약 387.58평)

토지지분: 1281.223㎡ (약 387.58평)

건물면적: 1668.13㎡ (약 504.67평)

건물지분: 1668.13㎡ (약 504.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자 (경매 신청인): 탄동농업협동조합

이용 현황: 현재 "볼링장" (한국볼링장)으로 이용 중

1.1. 입지조건

위치: 본건은 충청남도 논산시 내동에 위치하며, 부근은 아파트단지, 대형마트, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로, 북측 인근에 "논산시청"이 소재합니다.

교통: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통입니다. 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지: 부정형의 토지로서 상업용 건물 부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 04월 27일 접수된 탄동농업협동조합의 근저당권 (금2,990,000,000원)입니다.

총 채권액: 등기부상 채권 총액은 3,583,929,109원입니다.

이해관계인 현황:

소유권: 최경두 (2020.09.21. 매매)

근저당: 탄동농업협동조합 (을9, 2023.04.27.)

가압류: 박창해 (갑7, 2023.12.12.), 신용보증기금 (갑8, 2024.07.31.), 씨앤에이치캐피탈 (갑9, 2024.09.05.)

근저당: 대전신용보증재단 (을10, 2024.03.15.)

압류: 논산세무서장 (갑10, 2024.10.15.)

임의경매: 탄동농업협동조합 (갑11, 2024.11.29.)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요가 제공되지 않았습니다.)

1.3. 상권분석

주변 환경: 아파트단지, 대형마트, 근린생활시설, 논산시청 등 다양한 상업 및 행정 시설이 밀집해 있어 잠재 고객 확보에 유리한 지역입니다.

이용 현황: 본건은 현재 "한국볼링장"으로 운영 중이며, 20 레인을 갖추고 있습니다.

볼링장 시설: 내부에 설치된 볼링장 시설(20Lane)은 리스 시설로 추정되며 감정평가에서 제외되었습니다. 따라서 입찰 시 관련 내용을 재확인하시기 바랍니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 대형마트 및 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 이용이 편리합니다.

공공시설: 논산시청이 북측 인근에 소재하여 행정 업무 및 접근성이 우수합니다.

교통: 시내버스 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 현재 임대관계가 미상인 점은 유의해야 할 사항입니다. (단, 현재까지 인수 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다.)

리스 시설: 내부 볼링장 시설이 리스된 것으로 추정되며 감정평가에서 제외되어, 낙찰 후 해당 시설에 대한 처리 문제(정산, 반납 등)가 발생할 수 있으므로 반드시 현장 확인 및 계약 내용을 재확인해야 합니다.

토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 논산시의 중심 상업지역에 위치한 대형 운동시설(볼링장)로, 논산시청 및 주요 편의시설 인접으로 풍부한 유동인구 확보가 가능한 입지를 자랑합니다.

철골철근콘크리트 구조의 현대식 건물이며, 현재 정상적으로 운영 중인 볼링장이라는 점은 긍정적이나, 내부 시설이 리스라는 점은 인수 시 고려해야 할 부분입니다.

등기부상 다수의 권리관계가 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관계는 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 상업지구 내 위치: 논산시청 및 주요 편의시설과의 접근성이 뛰어나 잠재 고객 확보에 유리합니다.

대규모 운영 시설: 20 레인을 갖춘 볼링장은 지역 내 엔터테인먼트 시설로서의 경쟁력을 유지할 수 있습니다.

토지 및 건물 일괄 매각: 안정적인 재산권 행사가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3,596,000,000원이며, 총 채권액은 3,583,929,109원에 달합니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 현재 운영 상태, 리스 시설 문제, 토지 이용 제한 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 특히, 현재 운영 중인 볼링장 시설의 가치 및 리스 관련 처리 비용, 향후 상권 변화 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

현재 채권 총액이 감정가에 근접하고, 운영 중인 시설에 대한 확인이 필요한 점 등을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 접근하는 것이 보수적인 투자 전략으로 판단됩니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가는 감정가의 80%~90% 수준인 2,876,800,000원에서 3,236,400,000원 사이로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.