나이스옥션 법원경매 대전 2024타경115529 [1] 세종특별자치시 나성동 763 행복의아침 5층507호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장원 · 평가일 2024.08.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "나성중학교" 서측 근거리에 위치하는 "행복의아침" 제5층 제507호로서, 주위는 주상복합, 근린생활시설, 상업·업무시설, 아파트단지, 근린공원 및 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층건 내 제5층 제507호로서,
(사용승인일: 2016.11.10)
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호: 샷시창호 등.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주변으로 광대로 및 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m-50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2024타경115529 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 763 행복의아침 5층507호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 129,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.2. 건물 정보

구분건물 감정평가 요항표에 따르면, 해당 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 제5층 제507호입니다.

사용승인일은 2016년 11월 10일입니다.

건물면적은 26.44㎡ (약 8.00평)이며, 건물 지분은 26.4397㎡입니다.

건물 제시외면적은 0.00㎡입니다.

주요 설비로는 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 소화전 및 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.

외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일로 마감되었습니다. 창호는 샷시창호 등입니다.

1.3. 토지 정보

토지면적은 8.05㎡ (약 2.43평)이며, 토지 지분은 8.0528㎡입니다.

토지 제시외면적은 0.00㎡입니다.

토지의 형상은 가장형이며, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

건축물 표제부상 대지면적은 2006㎡입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "나성중학교" 서측 근거리에 위치한 "행복의아침" 건물 내 제507호입니다.

주위 환경은 주상복합, 근린생활시설, 상업·업무시설, 아파트단지, 근린공원 및 교육시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

단지 주변으로 광대로 및 중로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

토지이용계획상 해당 부지는 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당합니다.

또한, 광로3류(폭 40m-50m), 중로2류(폭 15m-20m)에 접하며, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당합니다.

2.4. 주변 시설

주변에 나성중학교 등 교육시설이 근거리에 위치하고 있습니다. 추가적인 편의시설, 상업시설 등에 대한 상세 정보는 현장 확인이 필요합니다. 주변 지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

채권자는 최OO이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 최지환 (507호)

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 1일

확정일자: 2021년 9월 28일

배당신고일자: 2023년 10월 26일

대항력: 있음

* 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 130,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

3.3. 등기부 현황

등기부 요약에 따르면, 소유권 이전(임재숙, 한해란) 기록이 있습니다.

주택임차권(최지환, 보증금 130,000,000원)이 등기되어 있으며, 이 권리는 매수인에게 인수됩니다.

말소기준권리는 세종세무서장의 압류(2024년 7월 4일 접수)입니다.

최지환 명의의 강제경매(2024타경115529)는 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 130,000,000원입니다.

3.4. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리는 2024년 7월 4일 접수된 세종세무서장의 압류입니다.

말소기준권리보다 선순위인 최지환의 주택임차권(을구 3번, 2021년 9월 28일 확정일자)은 대항력이 있어 매수인에게 인수됩니다.

그 외 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 세종특별자치시 나성동은 중심상업지역으로 분류되며, 주상복합, 상업·업무시설, 근린생활시설 등이 밀집된 지역입니다. 이는 풍부한 유동인구와 다양한 상업 활동이 가능한 잠재력을 시사합니다.

4.2. 상업 및 업무 활동 가능성

도시형생활주택으로서 주거용으로 이용 중이나, 건물 용도에 근린생활시설이 포함되어 있어 상가와 주택이 복합적으로 활용되는 지역의 특성을 지닙니다. 이러한 입지 조건은 임대 수익이나 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주상복합 및 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

인근에 나성중학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 최지환의 보증금 130,000,000원 인수 부담입니다. 이 금액은 경매 낙찰대금과 별도로 매수인이 추가로 부담해야 하므로, 총 투자 비용 산정에 신중을 기해야 합니다.

6.2. 기타 미확인 사항

감정평가서 요약의 기타참고사항에 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있습니다. 특정 임차인(최지환) 외에 다른 임대차 관계가 있는지 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 총평

본건은 세종시 중심상업지역에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 입지 및 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 상당하므로, 투자 시에는 이를 면밀히 고려해야 합니다.

7.2. 매수 고려사항

권리분석상 명확한 인수 금액이 존재하므로, 총 실투자금액과 예상 수익률을 철저히 계산하여 신중하게 접근해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 존재는 가격 협상이나 명도 과정에서 변수로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

세종시 중심상업지역 내 위치하여 미래가치 상승 잠재력이 있습니다.

주상복합, 상업시설, 교육시설 등이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

8.2. 건물 연식 및 상태

2016년 사용승인된 건물로 비교적 연식이 짧고 내부 설비 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 감정가는 129,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금이 130,000,000원으로 감정가를 상회합니다. 이는 해당 물건의 실질적인 시장 가치가 감정가보다 높을 수 있음을 시사합니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 시세를 고려할 때, 해당 유닛의 시장 가치는 140,000,000원에서 160,000,000원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

총 매수 비용은 낙찰가 + 인수 보증금(130,000,000원)입니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고, 순수한 부동산의 권리 가치(Equity)를 기반으로 산정해야 합니다.

추정 시장가치 140,000,000원에서 인수 보증금 130,000,000원을 제외하면 순수 가치는 10,000,000원입니다.

따라서, 경쟁 구도 및 현장 상황에 따라 다르겠지만, 보수적으로는 10,000,000원에서 20,000,000원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

총 실투자금액은 (입찰가 + 130,000,000원)이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.