나이스옥션 법원경매 제천 2024타경1834 [2] 충청북도 제천시 수산면 구곡리 78-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 수산면 수산리 소재 "수산초등학교" 북측 근거리에 산재하며, 주위는 단독주택, 농경지 임야 등으로 형성되어 있는 순수 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근으로 지곡로가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1-10): 부정형의 토지로서 자연림으로 이용되고 있으며, 별첨 "지적개황도. 사진용지" 와 같이 분뇨(9기)가 소재하고 있음.

인접 도로상태

기호(1,2,4): 서측으로 노폭 약 7-8 미터의 포장도로와 접함.

기호(3,9): 북측으로 노폭 약 3-4 미터의 포장도로와 접함.

기호(5): 동측으로 노폭 약 7-8 미터의 포장도로와 접합.

기호(6,7): 서측 및 동측으로 노폭 약 3-4 미터의 포장도로와 접함.

기호(8): 북측으로 노폭 약 7-8, 남측으로 노폭 약 3-4 미터의 포장도로와 접함.

기호(10): 북서측으로 노폭 약 7-8 미터의 포장도로 및 남측으로노폭 2-3미터의 비포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3,4,6,9):계획관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지(2023-09-15)(수산구곡1지구)<산지관리법>

기호(2,5,8):계획관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지(2023-09-15)(수산구곡1지구)<산지관리법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

기호(7):계획관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(10):계획관리지역,농림지역,가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,보전산지(2023-09-15)(수산구곡1지구)<산지관리법>,임업용산지(2023-09-15)(수산구곡1지구)<산지관리법>,준보전산지(2023-09-15)(수산구곡1지구)<산지관리법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건중 기호(1-3)은 종전지번 산9-2, 산9-3, 산14.이었으나 지적재조사완료(2023.09.05.)되어 55-7, 55-8, 77-1, 으로 지번 변경되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각
2.지분매각임. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.
3.목록3은 종전지번이 "산14"이었으나 지적재조사완료(2023.9.5.)되어 "77-1"로 변경됨.
4.목록8, 9지상에 분묘6기 소재(감정평가서 지적도 참조)하나 실제 발견되지 않은 분묘 가능성 있으며 분묘기지권 성립여부는 불분명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 제천지원 2024타경1834 (2)

소재지: 충청북도 제천시 수산면 구곡리 78-1

용도: 임야

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 농협

감정가: 78,504,050원

1.2. 면적 정보

토지면적: 36,107.70㎡ (약 10,923평)

토지지분: 9,026.925㎡ (약 2,731평)

건물면적: 0㎡

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지 일부 지분 매각

주의사항: 1.일괄매각

2. 지분매각임. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

3. 목록3은 종전지번이 "산14"이었으나 지적재조사완료(2023.9.5.)되어 "77-1"로 변경됨.

4. 목록8, 9지상에 분묘6기 소재(감정평가서 지적도 참조)하나 실제 발견되지 않은 분묘 가능성 있으며 분묘기지권 성립여부는 불분명.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 제천시 수산면 수산리 소재 "수산초등학교" 북측 근거리에 산재하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 순수 농촌지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근으로 지곡로가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 토지 현황 (형태, 이용 상태, 도로 접근성)

* 형태: 부정형의 토지로서 자연림으로 이용되고 있습니다.

* 이용 상태: 자연림 상태이며, 별첨 "지적개황도. 사진용지" 와 같이 분묘(9기)가 소재하고 있습니다.

* 도로 접근성:

- 기호(1,2,4): 서측으로 노폭 약 7-8 미터의 포장도로와 접합니다.

- 기호(3,9): 북측으로 노폭 약 3-4 미터의 포장도로와 접합니다.

- 기호(5): 동측으로 노폭 약 7-8 미터의 포장도로와 접합니다.

- 기호(6,7): 서측 및 동측으로 노폭 약 3-4 미터의 포장도로와 접합니다.

- 기호(8): 북측으로 노폭 약 7-8, 남측으로 노폭 약 3-4 미터의 포장도로와 접합니다.

- 기호(10): 북서측으로 노폭 약 7-8 미터의 포장도로 및 남측으로 노폭 2-3미터의 비포장도로와 접합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 기호(1,3,4,6,9): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m), 준보전산지(수산구곡1지구).

* 기호(2,5,8): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m), 준보전산지(수산구곡1지구), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

* 기호(7): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m).

* 기호(10): 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m), 보전산지(수산구곡1지구), 임업용산지(수산구곡1지구), 준보전산지(수산구곡1지구), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

* 말소기준권리: 2025년 1월 2일 접수된 농업협동조합중앙회의 강제경매개시결정 (등기부요약 갑6).

* 인수/소멸 권리: 일반적으로 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, '물건명세서 참고사항'에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있다면 이에 대한 추가 확인이 필요하나, 제공된 정보만으로는 명확하지 않습니다. 현재로서는 매각으로 소멸되는 것으로 간주합니다.)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상입니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항 (분묘, 지분매각, 공유자우선매수)

* 특수물건정보: 분묘기지권, 지분매각, 공유자우선매수신고.

* 주의사항:

- 분묘 6기 소재 가능성 및 분묘기지권 성립 여부 불분명 (주의 요망).

- 지분 매각으로, 공유자 우선매수 신고 가능하며, 행사 시 낙찰이 무효가 될 수 있습니다.

- 일부 지번 변경 이력이 존재합니다.

3.4. 등기부 요약

* 갑3 (2013-12-11): 이재천 (1번 이영희 지분 전부 이전, 협의분할에 의한 상속).

* 갑6 (2025-01-02): 농업협동조합중앙회 (3번 이재천 지분 강제 경매개시결정, 말소기준권리).

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

해당 물건지인 제천시 수산면 구곡리는 농촌 지역으로, 인근에 대규모 상업 시설은 밀집해 있지 않습니다. 기본적인 생필품 구매나 간단한 식사를 할 수 있는 소규모 상점이나 마트, 식당 등이 면 소재지에 있을 것으로 예상됩니다. (검색 결과: 수산면 소재지에 일부 상업 시설이 있는 것으로 파악됩니다).

4.2. 인프라 수준

주변이 농경지와 임야로 이루어진 농촌 지역 특성상, 도시 지역과 같은 풍부한 상업 및 편의 인프라를 기대하기는 어렵습니다. 지역 주민들을 위한 기본적인 생활 편의 시설 위주로 분포되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 수산초등학교가 인근에 위치하고 있습니다. (검색 결과에 따르면 괴곡분교는 폐교되었으며, 수산초등학교가 해당 지역의 주요 교육 시설으로 언급됩니다).

5.2. 의료 및 편의 시설

* 제천시 수산면에 '수산의원'이 있었으나, 최근 폐업한 것으로 파악됩니다.

* 제천시 내에는 제천서울병원 등 종합병원이 위치해 있으나, 물건지에서 다소 거리가 있습니다.

* 제천웰니스센터가 수산면 지역 주민들을 위해 운영되고 있으며, 건강 치유 프로그램 등을 제공합니다.

5.3. 기타 공공시설

* 제천시는 지역 주민을 위한 다양한 문화 및 복지 시설을 운영하고 있습니다. '제천온마을배움터'와 같은 교육 지원 시설과 '제천한방자연치유센터' 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리상 리스크

* 분묘기지권: 물건지 내 분묘 6기(추정)가 존재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 잠재적인 법적 분쟁 소지가 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 큰 제약을 초래할 수 있습니다.

* 지분 매각: 토지 전체가 아닌 지분으로 매각되므로, 소유권 행사 및 활용에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다. 공유자의 우선매수 신고 가능성도 고려해야 합니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

* 토지이용계획 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 보전산지, 임업용산지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 복합적인 규제가 존재하여 토지 이용에 제약이 따릅니다. 특히 폐기물매립시설 설치제한지역 지정은 환경적인 민감성을 시사합니다.

* 분묘 존재: 실제 발견되지 않은 분묘의 가능성도 제기되어, 향후 이장 등 예상치 못한 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 지역적 리스크

* 농촌 지역 특성: 제천시 수산면 구곡리는 농촌 지역으로, 도시 지역에 비해 편의시설 접근성, 일자리, 부동산 시장 활성도 등이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

* '혐오시설' 관련: 제천 지역에서 생활폐기물 소각시설 증설 공사 관리 부실 논란이 있었으며, 과거 생활 쓰레기 종합처리장 유치 사례가 있는 점 등을 미루어 볼 때, 주변 지역에 대한 잠재적인 혐오시설 설치 가능성을 염두에 두어야 합니다. (다만, 본 물건지와 직접적으로 연관된 혐오시설 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 제천시 수산면 구곡리에 위치한 임야 지분 매각 건입니다. 순수 농촌 지역에 소재하며, 자연림 상태의 토지로 이용되고 있습니다. 감정가는 78,504,050원이나, 토지 일부 지분 매각이며, 무엇보다 분묘기지권 성립 여부가 불분명하고, 토지 이용계획 상 다수의 제한 사항이 존재한다는 점이 주요 고려 사항입니다. 또한, 공유자 우선매수 신고 가능성으로 인해 입찰 후 낙찰이 무효가 될 위험도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 지분 매각으로 인한 비교적 낮은 초기 투자 비용.

* 계획관리지역 지정으로 향후 개발 가능성 잠재 (다만, 산지 규제 및 환경 관련 제한 확인 필수).

* 수산면 지역은 자연환경이 우수하여 주말 농장, 전원 주택 부지, 휴양 시설 부지 등으로 활용 가치 고려 가능.

9. 예상 입찰가 (참고: 심층 조사 필요)

본 물건은 지분 매각이며, 분묘기지권 성립 여부, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 복합적인 토지이용계획 상의 제한 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 제시된 감정가 78,504,050원을 기준으로 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 방문을 통한 분묘 확인, 분묘기지권 법률 전문가 상담, 공유자 현황 파악 및 우선매수 신고 여부 확인, 해당 지역의 개발 계획 및 유사 토지 거래 사례 조사 등 심층적인 추가 조사가 필수적입니다.

현재로서는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 잠재적 리스크를 충분히 반영하여, 감정가의 60~70% 수준에서 시작하여 현장 조사 결과에 따라 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

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