나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53018 [1] 경기도 안성시 공도읍 승두리 86-2 대연팰리스 1동 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53018 [1] 경기도 안성시 공도읍 승두리 86-2 대연팰리스 1동 2층202호 다세대주택 경매

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평택지원 경매1계 2024타경53018 | 소재지: 경기도 안성시 공도읍 승두3길 29-8, 1동 2층202호 (대연팰리스) | 감정가: 167,000,000원 | 최저가: 116,900,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 평택지원 2024타경53018 (1) 사건으로, 경기도 안성시 공도읍 승두리 86-2 대연팰리스 1동 2층202호에 소재한 다세대주택입니다. 본건의 감정가는 167,000,000원이며, 토지면적은 37.96㎡(약 11.5평), 건물면적은 57.96㎡(약 17.5평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 소유자는 유OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

감정평가서 요약에 따르면, 본건은 경기도 안성시 공도읍 승두리 "공도초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위에는 주택, 창고, 교회 등이 있으나 대부분 농경지 상태의 미성숙 지역입니다. 차량 출입은 용이하며, 북측 인근 도로에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 202호이며, 내부 구조는 방 3개, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실, 거실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다. 급배수, 위생, 도시가스, 승강기, 소화 설비 및 주차장 설비(1층)를 갖추고 있습니다. 토지는 세장형 부지로, 서측은 약 1.8미터 높은 전 상태이며 콘크리트 옹벽이 설치되어 있습니다. 북측으로는 포장도로와 접해 있습니다. 토지이용계획 상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다. 임대 관계는 미상이며, 본건에는 "민간임대주택등기" 및 "주택임차권" 설정이 있습니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 안성시 공도읍 승두리에 위치하며, "공도초등학교"에서 남측으로 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 주거지 주변으로는 주택, 창고, 교회 등이 혼재되어 있으나, 제공된 정보에 따르면 대부분 농경지 상태로 개발 잠재력이 있는 지역으로 판단됩니다. 북측의 서동대로 및 공도로에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 통한 주요 도로 접근성도 양호한 편입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 본 건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 임차인 관련 내용입니다. 주의사항에 명시된 바와 같이, 본 건에는 주택도시보증공사(양도 전 임차인 이솔지)로부터 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다"는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인이 본건에 대한 점유 및 대항력을 포기하겠다는 의사를 밝힌 것으로, 일반적으로 낙찰자는 임차인의 명도 저항 없이 소유권을 취득할 수 있을 가능성이 높습니다. 그러나 기타 참고사항에 "민간임대주택등기" 및 "주택임차권" 설정이 있는 것으로 명시되어 있어, 낙찰 전 해당 확약서의 법적 효력과 유효성을 반드시 면밀히 검토하고 확인하는 것이 필수적입니다. 임차인은 본 확약서에 따라 오직 우선변제권에 의해서만 배당을 요구할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건지 인근 지역은 제공된 정보에 따르면 현재 주로 농경지와 주택, 창고, 교회 등이 혼재된 미성숙 지역으로 분석됩니다. 따라서 활성화된 대규모 상업 지구라기보다는, 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의시설이나 소규모 점포 등이 존재할 것으로 예상됩니다. "공도초등학교"가 인접해 있다는 점은 학군 수요 측면에서 긍정적이나, 대규모 상업 시설이나 업무 시설은 부족한 편입니다. 향후 지역 개발 추이에 따라 상권의 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5. 생활정보

본건은 5층 규모 공동주택의 2층에 위치한 단위 세대이며, 방 3개, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실, 거실, 발코니, 현관 등으로 내부가 구성되어 있어 3인 이상의 가구가 거주하기에 적합한 공간을 제공합니다. 건물 내에는 급배수, 위생, 도시가스, 승강기, 소화 설비 및 주차장 시설이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의성이 확보되어 있습니다. 인근에 공도초등학교가 있어 자녀 교육에 유리하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 임차인과 관련된 권리 사항입니다. 비록 임차인의 대항력 포기 확약서가 제출되어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상되나, 해당 확약서의 법적 구속력 및 해석에 따라 예상치 못한 명도 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 따라서 낙찰 전 확약서의 진위 및 법적 효력에 대한 철저한 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 또한, 물건지 주변이 대부분 농경지인 미성숙 지역이라는 점은 향후 지역 개발 계획이나 부동산 시장의 침체 시 자산 가치의 상승이 더딜 수 있다는 점을 의미합니다. 토지이용계획상 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역 등에 해당하므로, 건축이나 개발 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다. 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있다고 특정하기 어렵습니다. 그러나 현장 방문 시 인근 환경을 면밀히 조사하여 혐오시설의 존재 여부를 직접 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안성시 공도읍의 교육 환경이 양호한 지역에 위치한 다세대주택입니다. 경매를 통해 비교적 합리적인 가격에 취득할 기회를 제공하며, 특히 임차인의 대항력 포기 확약서라는 매우 유리한 조건이 존재하여 명도 관련 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 해당 확약서의 법적 확실성을 반드시 재확인해야 하며, 주변 지역의 개발 상황에 따라 향후 부동산 가치 변동성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

- 경매 특성상 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 기회.

- "공도초등학교" 인접으로 교육 수요 기반 확보.

- 임차인의 대항력 포기 확약서로 인한 명도 리스크 최소화 가능성.

- 안성시 공도읍 지역의 잠재적 개발 가치 상승 기대.

- 기본적인 공동주택 설비 갖추고 있어 즉시 거주 가능.

법원 정보

평택지원 경매1계