나이스옥션 법원경매 성남 2024타경67462 [1] 경기도 광주시 중대동 197-54 대림파크뷰 107동 지1층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다누 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 중대동 소재 "중대교" 북측 인근에 위치하며 부근으로 단독주택 및
다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지,임야등 각종 주거생활 편의시설
등이 소재하여 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지1층 - 4층건 다세대주택 중 지층 비01호로서,

외 벽 : 벽돌쌓기 및 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면 "내부구조도" 참고)

설비내역

위생 급.배수설비, 개별 난방설비, 소방설비, 공동현관 보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 완경사지를 평지조성한 자루형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 로폭 약 6-8미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))

가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>,특별대책
지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:최호진)로부터 2026.06.09.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

성남지원 2024타경67462 (1)

1.2. 소재지

경기도 광주시 중대동 197-54 대림파크뷰 107동 지1층비01호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

140,000,000원

1.5. 면적

* 토지: 60.00㎡ (약 18.15평)

* 건물: 59.85㎡ (약 18.10평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO (주택도시보증공사)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 중대동 소재 "중대교" 북측 인근에 위치하며, 주변으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 주거지로서의 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층 - 4층 건물 중 지하 1층 비01호입니다. 외벽은 벽돌쌓기 및 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 알루미늄 및 하이샷시 이중창호로 구성되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 건축 연도: 2011년 (사용승인일 기준)

2.4. 토지 이용 및 도로 상태

남측 하향 완경사지를 평지조성한 자루형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 남서측으로 폭 약 6-8미터 도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))입니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 이전: 나유정, 최창업

* 주택 임차권 (을8): 최호진, 보증금 140,000,000원 (말소 예정)

* 압류: 도봉세무서장, 계양세무서장

* 강제경매 (갑8): 주택도시보증공사 (채권자), 144,646,904원 (말소 예정)

* 등기부 채권 총액: 140,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 최 )

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-07

* 확정일자: 2022-03-29

* 배당신고일자: 2023-12-20

* 대항력: 없음 (주의: 주택도시보증공사 제출 확약서에 따라 대항력을 포기하고 임차권등기 말소 예정임을 확인)

3.3. 말소기준권리

2023년 7월 10일자 도봉세무서장의 압류 (갑6)

3.4. 인수되는 권리

본 건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 최 은 확정일자를 받았으나, 배당신고를 하였고 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 주택도시보증공사의 확약서에 따라 대항력을 포기한 것으로 판단됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(전용면적 약 53.34㎡ ~ 82.89㎡)의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래: 53.34㎡ (중앙파크힐) 218,000,000원

* 2026년 5월 거래: 82.89㎡ (물빛타운) 380,000,000원

* 2026년 5월 거래: 77.22㎡ (삼성로얄맨션) 166,000,000원

본 건의 전용면적은 59.85㎡ (약 18.10평)으로, 가장 유사한 2015년식 53.34㎡ 사례(218,000,000원)와 비교 시, 단위 면적당 가격은 약 408.7만원/㎡입니다. 이 가격 수준을 적용하면 본 건의 시장 가치는 약 244,700,000원에 이를 것으로 추정됩니다.

본 건의 감정가 140,000,000원(단위 면적당 약 233.9만원/㎡)은 주변 시세 대비 현저히 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 2006년식 77.22㎡ 사례(166,000,000원)의 낮은 거래 가격은 건축 연도, 층수, 내부 상태 등 기타 요인에 따른 시세 차이로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통 및 편의시설

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육/의료/혐오시설: 관련 정보는 제공되지 않아 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: '대항력 없음'으로 명시되었으나, 140,000,000원의 보증금이 존재합니다. HUG의 확약서가 제출되어 대항력 포기가 명확하나, 혹시 모를 법적 분쟁 소지 여부를 면밀히 검토해야 합니다. (HUG 인수조건 변경 등 특이사항)

* 건물 노후화: 2011년 건축물로, 일부 시설의 노후화 가능성을 고려해야 합니다.

* 개발 규제: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역 등 다수의 규제가 존재하여 향후 건축, 증축 등에 제약이 따를 수 있습니다.

* 임대 관계: 임대 관계 미상으로 기재되어 있으나, 명확한 임차인 현황이 제공되어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 광주시 중대동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 건축 연도와 적정 면적을 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하여 인수 부담이 거의 없으며, 임차인 관련 리스크도 HUG의 확약서를 통해 해소될 가능성이 높습니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위는 모두 소멸 예상.

* 낮은 낙찰 부담: 임차인 보증금 인수 부담 없음.

* 시세 대비 저평가: 감정가 대비 높은 시장 가치 기대.

* HUG 보증 관련 확약서: 임차인 관련 리스크 해소 기대.

* 수도권 내 입지: 향후 지역 개발 가능성 고려.

9. 예상 입찰가

감정가: 140,000,000원

인수 보증금: 0원

주변 시세 분석:

유사 면적(59.85㎡)의 최근 매매 사례(218,000,000원)를 기준으로 판단 시, 본 건의 시장 가치는 약 244,700,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가(140,000,000원)는 시장가치 대비 현저히 낮게 책정된 것으로 보입니다.

낙찰 가능한 예상 입찰가는 인수 부담이 없고 시장 가치가 높게 평가될 수 있다는 점을 고려하여, 시장 가치의 80~90% 선에서 결정될 가능성이 높습니다.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 220,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.