나이스옥션 법원경매 성남 2024타경69963 [1] 경기도 광주시 신현동 523-15 백일홍하우스 104동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경69963 [1] 경기도 광주시 신현동 523-15 백일홍하우스 104동 2층201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경69963
• 주소: 경기도 광주시 새말길 243-10, 104동 2층201호 (신현동,백일홍하우스)
• 감정가: 199,000,000원
• 최저가: 97,510,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

성남지원 경매9계 2024타경69963 | 소재지: 경기도 광주시 새말길 243-10, 104동 2층201호 (신현동,백일홍하우스) | 감정가: 199,000,000원 | 최저가: 97,510,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 성남지원 2024타경69963 (1)이며, 경기도 광주시 신현동 523-15에 위치한 백일홍하우스 104동 2층 201호, 용도는 다세대주택입니다. 본 물건은 토지 및 건물 일괄 매각 건으로, 감정가는 199,000,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

본 물건의 토지면적은 56.38㎡(약 17.05평)이며, 전용 건물면적은 50.17㎡(약 15.18평)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상4층 건물 내 2층에 위치하며, 2012년 01월 30일에 사용승인된 비교적 준수한 연식의 건물입니다. 기본적인 위생 및 난방시설, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.

1.3. 매각 및 권리 관계 요약

본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 소유자는 임OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 임대관계는 현재 미상인 것으로 파악되어, 낙찰 후 임차인(또는 점유자)에 대한 명도 절차가 필수적으로 요구될 수 있습니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

대상 물건은 경기도 광주시 신현동 "신현3리 복지회관" 북동측 원거리에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전형적인 도농 복합 지역의 특성을 가집니다. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 지역적으로 성남시 분당과 인접한 이른바 '분당생활권'으로 분류되어 주택 수요가 높은 지역적 특성을 가지고 있습니다.

2.2. 토지 이용계획 및 주변 개발

본 토지는 인접 토지 대비 완경사의 자루형 토지이며, 남측으로 노폭 약 4-6미터 포장도로에 접합니다. 토지이용계획상 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거형)으로 지정되어 있어, 주거 용도로서의 기본적인 가치는 인정되나, 자연보전권역 및 특별대책지역 등의 중첩 규제로 인해 대규모 개발행위는 제한됩니다.

2.3. 생활정보 및 상권분석

신현동 일대는 최근 10년간 다세대 주택의 증가율이 광주시 전체 주택 수 증가율보다 높은 지역입니다. 그러나 주택 및 인구 수 급증에 비해 학교, 도로, 상업시설 등 기반 시설이 부족한 '난개발'의 특성이 나타나고 있습니다. 따라서 대형 상권이나 학원가 등의 인프라는 부족할 수 있으며, 생활 편의시설은 주로 건물 1층에 소규모 편의점이 들어서는 형태로 분산되어 있을 가능성이 높습니다.

3. 권리 관계 및 리스크 분석

3.1. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매 사건이며, 채권자가 금융기관 또는 일반 법인(주OOOOOOO)일 가능성이 높아 권리관계 자체는 복잡하지 않을 것으로 예상됩니다. 강제경매의 경우 채무자의 비협조 가능성이 있어 명도에 대한 철저한 준비가 필요합니다. 현장 조사 및 매각물건명세서 확인을 통해 선순위 임차인 유무, 유치권 등 추가 권리관계를 반드시 재확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

1. 임대관계 미상: 현재 임대관계가 파악되지 않아, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다. 점유자 확인 및 명도 저항에 대한 준비가 필요합니다.

2. 교통 체증: 신현동 일대는 분당 접근성으로 인해 인구가 급증했으나, 주 도로인 57번 지방도의 협소함 및 우회도로 부재로 인해 출퇴근 시간대의 교통체증이 심각한 수준인 것으로 알려져 있습니다.

3. 난개발 인프라 부족: '빌라 공화국'이라는 별칭에서 알 수 있듯이, 우후죽순 격으로 들어선 다세대 주택으로 인해 도로 및 기타 기반 시설이 부족한 점이 주거 만족도를 저해할 수 있습니다.

4. 주변 혐오시설: 인근에 농경지와 임야가 혼재하는 지역적 특성을 고려할 때, 주변에 소규모 축사 등의 혐오시설이 있을 가능성도 배제할 수 없습니다 (본 토지는 가축사육제한구역(일부제한구역)으로 지정되어 있음). 또한, 광주시 전체적으로 광역 쓰레기 소각장 설치 문제 등 환경 관련 지역 갈등이 존재하고 있어, 입찰 전 해당 지역의 구체적인 환경 정보를 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견 및 투자의견

본 물건은 2012년식으로 연식이 양호하며, 토지 면적 17평, 전용 면적 15평대의 준수한 실면적을 확보한 다세대주택입니다. 감정가가 1억 9천만 원대로 수도권 인접 지역 진입을 위한 비교적 저렴한 가격대입니다. 다만, 신현동 지역의 고질적인 문제점인 난개발로 인한 교통 및 인프라 부족, 그리고 미상인 임대 관계에 따른 명도 리스크를 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

1. 분당 생활권 진입: 성남시 분당과 인접하여 해당 지역의 높은 주택 가격에 부담을 느끼는 실수요층을 위한 대체 주거지로 활용될 수 있습니다.

2. 비교적 낮은 투자금: 아파트 대비 낮은 감정가로 수도권 지역에 부동산을 취득할 수 있는 기회입니다.

3. 실거주 및 임대 수요: 해당 지역은 인구 유입이 지속되고 있어, 적정 낙찰가에 따라 시세차익과 안정적인 월세 수익 모두 기대할 수 있습니다. 단, 시세 조사 시 난개발로 인한 지역별 가격 편차를 면밀히 반영해야 합니다.

**필수 확인 사항: 현장 방문을 통해 건물의 관리 상태, 인근 도로 환경 및 주차 편의성, 그리고 실제 점유자를 반드시 확인해야 합니다.**

법원 정보

성남지원 경매9계