나이스옥션 법원경매 성남 2024타경70178 [1] 경기도 하남시 망월동 1100 힐스테이트미사역그랑파사쥬(12-1블럭) 지층비1007호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진흥 · 평가일 2024.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 ""미사역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 ""미사역""이 소재하는바
제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

외벽 : 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,

내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.

바닥 : 타일 마감 등.
,
창호 : 강화유리 마감 등임.

이용상태

건물의 현황은 공실상태로 사료되나, 내부에 소유자미상의 이동이 용이한 적재물이 다수
소재함.

설비내역

공용 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 시스템에어컨설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 판매시설 및 근린생활시설 및 문화및집회시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 대로, 남동측으로 대로(보행자전용도로), 북서측으로 중로, 남서측으로
소로(보행자전용도로)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 도시지역기타(건축한계선) , 중심상업지역 , 지구단위계획구역(미사지구) ,
대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(보행자전용도로)(접합) , 소로1류
(폭10m~12m)(보행자전용도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 공공주택지구
<공공주택 특별법> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법> , 준보전산지<산지관리법> ,
과밀억제권역<수도권정비계획법> , 공장설립제한지역<수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이나, 실내에 이동이 용이 할 것으로 사료되는 소유자 미상의 물품이 다수
소재함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 재매각 사건으로 매수보증금은 최저매각가격의 20%임.
2. 현황 공실상태이며, 소유자 미상의 이동이 용이한 적재물이 다수 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2024타경70178 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이에프더블유이사공구유동화전문

소재지: 경기도 하남시 망월동 1100 힐스테이트미사역그랑파사쥬(12-1블럭) 지층비1007호

용도: 판매시설

감정가: 1,760,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 13.89㎡ (약 4.20평)

건물면적: 80.22㎡ (약 24.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 특이사항

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 유동화물건, 재매각

주의사항:

* 재매각 사건으로 매수보증금은 최저매각가격의 20%임.

* 현황 공실상태이며, 소유자 미상의 이동이 용이한 적재물이 다수 소재함.

1.4. 건축물 정보 (건축물대장 기준)

주용도: 업무시설 (오피스텔) (사용승인일: 2020-07-30)

건물 구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 6층, 지상 30층 중 지하 1층

* 사용승인일과 사용자료상의 용도(판매시설)에 차이가 있으므로 현황 조사가 필수적입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 "미사역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 일반적인 상업 및 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철 5호선 "미사역"이 소재하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용계획

* 인접 도로: 본건은 북동측으로 대로, 남동측으로 대로(보행자전용도로), 북서측으로 중로, 남서측으로 소로(보행자전용도로)에 각각 접하고 있어 접근성이 뛰어납니다.

* 토지 이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 높습니다.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (우리은행, 1,500,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 이전: 갑3 (주식회사아쿠아노드, 2024-02-28)

* 채권 총액: 2,143,947,685원 (총 11건의 권리 내역이 등기되어 있으며, 이 중 근저당 1건, 가압류 3건, 압류 4건, 임의경매 1건 등 다수의 권리가 말소될 예정입니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 임차인 현황 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 지하철 5호선 미사역과 직접 연결되는 역세권 상업시설(판매시설)로, 높은 유동인구 확보가 예상됩니다.

* 주변에 대규모 아파트 단지 및 오피스텔이 밀집해 있어 고정 배후수요가 풍부합니다.

* 힐스테이트 미사역 그랑파사쥬 단지 내 상가로서, CGV 입점 등 집객 시설과 연계된 상권입니다.

* 다만, 지하 1층(지하철 연결층)에 위치하고 있어 접근성 및 가시성 측면에서 지상층 상가와 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 미사역 초역세권, 다수의 버스노선 이용 가능.

* 편의시설: 단지 내 상업시설(CGV, SSM 등), 인근 대형마트(롯데슈퍼프레시), 쇼핑몰 등 이용 편리.

* 주거환경: 주변 아파트, 오피스텔 단지로 둘러싸여 있어 주거밀집지역임.

* 자연환경: 망월천 수변공원과 인접하여 산책 등 여가 활동 용이.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 사건: 이전 입찰에서 낙찰되었으나 계약이 이루어지지 않았거나, 매수인이 잔금을 납부하지 않은 경우로, 입찰에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

* 높은 매수보증금: 재매각 건으로 인해 최저매각가격의 20%에 달하는 매수보증금이 요구됩니다.

* 건물 용도 불일치 가능성: 건축물대장상 주 용도가 '업무시설(오피스텔)'로 표기되어 있으나, 본 경매 물건의 용도는 '판매시설'로 제시되어 있습니다. 실제 이용 상태 및 용도 변경 가능성, 관련 법규 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 공실 및 적치물: 현재 공실 상태이며, 소유자 미상의 이동이 용이한 적재물이 다수 소재하고 있어, 명도 과정에서 추가적인 비용 또는 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

* 상가 공실률: 관련 기사 및 후기에 따르면 일부 상가 공실이 존재한다는 언급이 있습니다. 지하 1층 상가의 특성을 고려한 수익성 분석이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 미사역 초역세권의 중심상업지역에 위치한 판매시설로, 교통 및 편의시설 이용이 매우 편리하며 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다. 하지만 재매각 이력, 높은 매수보증금, 건축물대장상 용도와의 차이, 그리고 현황 적치물 존재 등의 잠재적 리스크 요인이 있습니다. 특히, 건물의 실제 용도와 경매 물건의 용도 일치 여부, 그리고 지하 1층 상가의 경쟁력에 대한 철저한 현장 조사와 분석이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최상급 입지: 지하철 5호선 미사역과 직접 연결되는 초역세권 상업시설입니다.

* 풍부한 배후수요: 주변 대규모 주거단지 및 업무시설의 수요를 흡수할 수 있습니다.

* 랜드마크 상권: 미사강변도시 내 핵심 상업시설 중 하나로, 향후 상권 활성화 기대 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액(17억 6천만원)을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본 건은 재매각 사건이므로, 보증금 비율이 20%로 높습니다.

* 현 공실 상태 및 내부 적치물 처리 비용, 명도 관련 제반 비용을 고려해야 합니다.

* 지하 1층 상가의 특성과 경쟁 상권 분석을 통한 예상 수익률을 산정해야 합니다.

* 건축물대장상 용도와 실제 용도 불일치 여부에 따른 제약 사항이나 추가 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 이는 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 유사 물건 낙찰가 분석, 임대 수익률 분석 등 추가적인 시장 조사 및 현장 방문이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.