나이스옥션 법원경매 성남 2024타경70802 [1] 경기도 광주시 송정동 350-110 송정낙원포레시티 406동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구산 · 평가일 2024.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 송정동 소재 "광주송정초등학교"의 북서측 인근에 위치하는 부동산
(다세대주택)으로서 단지(낙원포레시티) 내에 소재하며 주변은 다세대주택, 근린생활시설,
골프연습장, 공공시설, 농경지, 임야 등이 분포되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류소가 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층건 중 4층 401호로서
외벽 : 타일붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 등.
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방 겸 식당, 욕실2, 발코니 등)으로 이용되는 것으로 탐문되었는
바 경매 참여시 이용상태 등에 대하여 별도 확인하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약6m(지적도에 의함)의 포장 도로(인접 대지와의 경계 구분없이 포장됨)에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전
권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.
[추가기재사항]
건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 광주시 송정동 350-110번지에 소재하는 송정낙원포레시티 406동 4층401호 다세대주택입니다.

사건번호는 성남지원 2024타경70802 (1)이며, 감정가는 205,000,000원입니다.

토지 면적은 120.56㎡ (약 36.47평)이며, 건물 면적은 51.47㎡ (약 15.57평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 방OO이며, 주요 특이사항으로는 대항력 있는 임차인과 공동담보 물건이라는 점이 있습니다.

건축물대장상 건물은 2016년 1월 4일 사용승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택으로, 총 4층 건물 중 4층에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 송정동 소재 "광주송정초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

단지 내에 소재하며 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설, 골프연습장, 공공시설, 농경지, 임야 등이 분포하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류소가 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

단지는 세장형 토지를 건부지로 이용하고 있으며, 서측으로 폭 약 6m의 포장 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등에 해당합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 12월 1일에 접수된 롯데카드의 가압류 (갑4)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리로는 롯데카드의 가압류 (갑4), 국민건강보험공단의 압류 (갑5), 방명철의 강제경매 (갑6), 미추홀구의 압류 (갑8), 광주시의 압류 (갑9) 등이 있습니다.

소유권 이전은 강유미(2017.02.10.)와 정성덕(2021.04.15., 매매 220,000,000원)으로 확인됩니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

* 대항력 있는 임차인: 방명철 (을5)

* 보증금: 220,000,000원

* 전입일자: 2021년 4월 15일

* 확정일자: 2021년 3월 22일

* 배당신고일자: 2023년 12월 18일

* 비고: 인수 (물건명세서에 의거)

본건의 경우, 을구 5번 임차권 등기가 말소기준권리(갑4)보다 늦은 2023년 12월 18일에 접수되었음에도 불구하고, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있으며 "인수"로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인의 보증금 220,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 금액이며, 이는 낙찰가의 추가 비용으로 고려되어야 합니다.

등기부채권 총액은 234,851,614원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 경기도 광주시 송정동에 위치한 다세대주택 단지 내에 속해 있습니다.

주변에 다세대주택, 근린생활시설, 골프연습장, 공공시설 등이 혼재되어 있어 지역 내 수요에 기반한 상권을 형성하고 있습니다.

단지 자체의 규모와 주변 편의시설 접근성이 상권의 안정성을 높이는 요인으로 작용합니다.

최근 매매 사례들을 분석한 결과, 송정낙원포레시티 211동의 경우 2025년 5월 16일에 전용면적 70.15㎡가 23,800만원에 거래되었습니다.

인근 신안팰리스(407-52)는 2025년 5월 14일에 전용면적 72.39㎡가 20,000만원에, 브론즈빌(407-51)은 2025년 5월 12일에 전용면적 76.6㎡가 21,500만원에 거래된 사례가 있습니다.

이는 현재 시세가 약 20,000만원에서 23,800만원 사이에서 형성될 가능성을 시사하며, 본건과 유사한 면적대의 다세대주택은 약 14,000만원에서 17,500만원 수준으로 추정됩니다. (전용면적 51.47㎡ 기준, 평당 900만원 ~ 1,100만원 적용 시)

1.4. 생활정보

본건은 다세대주택으로 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 등으로 이용되는 것으로 탐문되었습니다. (실제 이용 상태는 별도 확인 필요)

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 광주송정초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근성과 대중교통 이용이 가능하며, 생활 편의시설과의 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

이는 본건의 감정가(205,000,000원) 및 추정 시세(약 14,000만원~17,500만원)보다 높은 금액으로, 낙찰자가 실제 부담해야 하는 총액은 입찰가에 임차인 보증금을 더한 금액이 됩니다.

따라서 낙찰 후 실제 총 취득 비용이 부동산의 현재 가치를 초과할 위험이 매우 높습니다.

또한, 토지이용계획상 자연녹지지역, 성장관리계획구역 등 각종 제한이 존재하여 향후 재건축이나 용도 변경 등에는 제약이 따를 수 있습니다.

공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 결과에 따라 채권 관계가 복잡해질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 조건으로 인해 매우 높은 위험을 내포하고 있습니다.

낙찰자가 실제로 부담하는 총 비용이 부동산의 현재 시장 가치를 훨씬 상회할 가능성이 높으므로, 투자 가치 측면에서 신중한 접근이 필요합니다.

다만, 임차인이 동시에 채권자로서 경매를 신청한 점을 고려할 때, 채권 회수를 위한 입찰가가 형성될 가능성도 있습니다.

부동산 자체의 입지나 건물 상태는 양호한 편이나, 인수해야 하는 보증금 부담이 이를 상쇄하고도 남을 정도로 큽니다.

1.7. 투자 포인트

* 송정동 지역의 다세대주택으로, 지역 내 주거 수요 기반을 가지고 있습니다.

* 2016년 준공된 비교적 신축 건물이므로 건물 자체의 노후화 수준은 낮습니다.

* 임차인 보증금 인수 조건으로 인한 시세 차익보다는, 해당 보증금 부담을 감수하고도 취득할 만한 특별한 목적(예: 채권 확보 등)이 있는 경우 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 예상 입찰가는 보증금 인수분을 제외한 실제 부동산의 시장 가치를 기준으로 산정되어야 합니다.

주변 시세 분석 결과, 전용면적 51.47㎡의 부동산 가치는 약 14,000만원 ~ 17,500만원으로 추정됩니다.

그러나 임차인의 보증금(22,000만원)이 부동산의 시장 가치보다 높으므로, 낙찰자가 최종적으로 부담하는 총액(입찰가 + 22,000만원)이 부동산 가치를 훨씬 초과하게 됩니다.

따라서, 본건은 투자 수익을 기대하기보다는 채권 회수 또는 특별한 목적을 가진 경우에 한해 신중하게 접근해야 합니다.

대항력 있는 임차인이자 경매 신청 채권자인 방명철이 채권액 226,871,232원 회수를 목표로 하고 있다는 점을 감안할 때, 입찰가는 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

총 부담액이 부동산 가치를 초과할 위험이 매우 높으므로, 100,000,000원 ~ 120,000,000원 수준으로 매우 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권고합니다. 이 금액으로 입찰 시에도 총 부담액은 320,000,000원 ~ 340,000,000원으로, 추정 시세보다 높습니다.

※ 임차인 관련 주의 문구:

본건의 임차인 방명철은 대항력이 있으며, 보증금 220,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이 금액은 배당을 통해 전액 변제되지 아니하면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다는 점을 명확히 인지하고 입찰에 참여하시기 바랍니다. 보증금액이 확정되어 있으나, 낙찰 총 비용에서 상당 부분을 차지하므로 면밀한 자금 계획이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.