나이스옥션 법원경매 성남 2024타경3734 [1] 경기도 하남시 망월동 1050 미사강변도시18단지 1808동 18층1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2024.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "윤슬초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 근린생활시설, 공원, 각급 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 강일역 등이 소재하
는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 20층 건 내 제18층 제1802호로서,
외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 붙임 등 마감,
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중이며, 상세 이용상태는 후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조 바
람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 지역난방설비, 승강기설비, 공동현관보안
설비, 소화전설비 등 제반 설비를 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 각각 노폭 약 20미터의 포장도로, 남측으로 완충녹지를 사이에 두고
노폭 약 30미터의 포장도로 및 북측으로 노폭 약 4미터의 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m-25m)(2014-10-
14)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공
주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(윤슬중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보구역(윤슬초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역,
세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[하남고등학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보
호구역(윤슬중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(윤슬초등학교)<교육환경 보
호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인
요[하남고등학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>,
공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2024타경3734 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1050, 미사강변도시18단지 1808동 18층 1802호

용도: 아파트

감정평가액: 930,000,000원 (구억 삼천만원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 해당 정보 없음

특수물건정보: 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 53.32㎡ (약 16.13평)

토지 지분: 53.3228㎡ (약 16.13평)

건물면적 (전용면적): 84.67㎡ (약 25.61평)

건물 지분: 84.67㎡ (약 25.61평)

토지/건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동에 위치하며, "윤슬초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 각종 학교 등이 소재하여 일반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있습니다. 또한 지하철 5호선 강일역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 양호하다고 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 건물 동측과 서측으로는 각각 폭 약 20미터의 포장도로가 접해 있습니다. 남측으로는 완충녹지를 사이에 두고 폭 약 30미터의 포장도로가 있으며, 북측으로는 폭 약 4미터의 보행자 도로와 접하고 있어 도로 접근성이 확보되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리는 2016년 8월 25일 접수된 신한은행 근저당권(을1)입니다.

등기부등본상 확인되는 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 1,153,145,101원 (십일억 오천삼백십사만 오천백일원) 입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우가 있으므로, 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 대항력 유무 등에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 환경

본 물건은 아파트 단지 밀집 지역에 위치하며, 주변으로 다양한 근린생활시설, 상업 시설, 공원 및 녹지 공간이 조성되어 있어 주거 상권으로서의 기능이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 교육 환경

단지 인근에 윤슬초등학교, 윤슬중학교, 하남고등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 우수한 편입니다. 다만, 해당 학교들을 기준으로 한 교육환경보호구역(상대/절대보호구역) 및 학교환경위생정화구역 설정 여부가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 현황

본건은 철근콘크리트구조의 20층 건물 중 18층 1802호에 위치합니다. 외벽은 석재 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

아파트는 2016년 7월 29일에 사용 승인되었습니다.

전반적인 위생, 급배수, 난방(지역난방, 도시가스), 승강기, 보안 설비 등을 구비하고 있습니다.

5.2. 단지 정보

아파트명: 미사강변 센텀팰리스

총 세대수: 1455세대

총 동수: 17동

주차 대수: 총 1752대 (지하 기계식 1746대, 지하 주차형 6대, 지상 주차형 6대, 옥외 주차형 6대)

최고 층수: 26층, 최저 층수: 2층

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등이 있습니다.

5.3. 면적 정보 (아파트)

전용면적: 84.67㎡ (약 25.61평)

분양면적 (대략적 환산, 공급면적): 110㎡ 내외로 추정됩니다. (건물 면적 84.67㎡는 전용면적으로, 통상 분양면적은 이보다 넓게 책정됩니다. 해당 층의 정확한 분양 면적은 별도 확인이 필요합니다.)

총 면적 (단지 전체 대지 면적): 75,475㎡

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 특정 금융기관의 자산유동화증권(MBS 등)의 기초자산으로 편입되었을 가능성을 시사합니다. 유동화 과정이나 관련 법규에 따라 경매 절차에 특이사항이 발생할 수 있으나, 통상적으로는 낙찰 후 소멸주의 원칙이 적용됩니다.

6.2. 임대 관계 미상

현황 조사 시 임차인 현황은 파악되었으나, 구체적인 임대차 계약 내용(보증금, 차임, 계약 기간, 대항력 유무 등)이 미상입니다. 인수되는 보증금은 없으나, 임차인과의 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 중로1류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 각종 학교보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립 관련 제한구역 등으로 묶여 있어 향후 토지 이용 및 재건축, 개발 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 통상적인 아파트 단지 주변에서 볼 수 있는 상업 시설, 학교, 공원 등이 주를 이루고 있으며, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 망월동에 위치한 미사강변 센텀팰리스 아파트로, 지하철 5호선 강일역과 인접하여 교통이 편리하고, 주변에 학교, 공원, 상업 시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

최근 실거래가를 볼 때 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

권리 분석상 특이사항 없이 모든 권리가 소멸되는 조건으로 낙찰이 예상됩니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 임차인 정보가 미상인 점은 명도 진행 시 유의해야 할 부분입니다. 또한 토지 이용 계획상 제한 사항들을 충분히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 강일역 이용 가능

* 우수한 생활 인프라: 교육, 쇼핑, 문화 시설 인접

* 신축급 아파트: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물

* 잠재적 가치 상승: 미사강변도시 개발 진행에 따른 미래 가치 기대

* 낮은 감정가: 최근 시세 대비 감정가가 현저히 낮아 시세 차익 기대

9. 예상 입찰가

본건 아파트의 전용면적은 84.67㎡ (약 25.61평)이며, 공급 면적은 약 110㎡ 내외로 추정됩니다.

최근 2026년 6월~7월 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 아파트 실거래가는 120,000만원 (12억원)에서 131,000만원 (13억 1천만원) 사이에서 형성되어 있습니다.

본 건의 감정가는 93,000만원 (9억 3천만원)으로, 최근 실거래가 대비 상당한 가격 차이를 보입니다.

투자 목적으로 접근 시, 최근 최고 실거래가인 131,000만원을 기준으로 하되, 경매 특성상 무리한 입찰은 지양해야 합니다. 안전 마진을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 현재 시세의 90% ~ 95% 수준을 예상 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다.

이는 약 117,900만원 (131,000만원 * 0.90) ~ 124,450만원 (131,000만원 * 0.95)의 범위입니다.

종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 11억 7천만원 ~ 12억 5천만원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

(참고: 인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 추가 인수 비용은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.