나이스옥션 법원경매 성남 2024타경5488 [1] 경기도 하남시 망월동 1099 하남미사롯데캐슬스타 1층129호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메리트 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 수도권 지하철 5호선 "미사역" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지, 공공시설등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 수도권지하철 5호선 "미사역" 및 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상 29층 건물중 1층 129호외 3개호로서,
(사용승인일 : 2019.12.06)

외벽 : 외장석재마감등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감등.
창호 : 페어글라스 창호등.

이용상태

기호 1-4 공히 공부상 근린생활시설이며, 현장조사당시 공실로 조사되었음.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형, 평지의 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설의 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 로폭 20-25미터내외의 포장도로에 접하며, 동측으로 10미터내외의 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역(미사지구) , 소로1류(폭 10m-12m)(보행자전용도로)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(2014-10-14)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(접합),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

현장조사당시 공실인것으로 판단되나, 구체적인 공실여부등은 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경5488 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1099 하남미사롯데캐슬스타 1층 129호

건물명: 하남미사롯데캐슬스타

용도: 근린상가

감정가: 482,000,000원

토지 면적: 3.74㎡ (약 1.13평)

건물 면적: 19.01㎡ (약 5.75평)

총 면적: 22.75㎡ (약 6.88평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상 29층 건물 중 1층 129호

사용승인일: 2019년 12월 06일

특이사항: 유동화물건, 중복사건

2. 입지조건

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입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 하남시 망월동에 위치하며, 수도권 지하철 5호선 "미사역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 단지, 공공시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 수도권 지하철 5호선 "미사역" 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도로상태: 본건 북측 및 서측으로는 로폭 20~25미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 동측으로는 10미터 내외의 보행자 전용도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m-12m, 보행자전용도로), 중로1류(폭 20m-25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

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권리분석

말소기준권리: 을1, 국민은행 근저당권 (2023년 07월 24일 접수)

인수/소멸 권리: 본건 등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리인 국민은행 근저당권 이하로 존재하므로, 경매를 통해 모두 소멸될 예정입니다. 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

등기부 권리 요약:

* 소유권이전 (주식회사태양디앤지유통, 2023-07-24)

* 근저당권 (국민은행, 2023-07-24, 금960,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (우리은행, 2024-05-07, 금110,000,000원) - 말소

* 가압류 (하나카드, 2024-06-04, 금29,909,876원) - 말소

* 압류 (포천세무서장, 2024-06-05) - 말소

* 가압류 (서울보증보험주식회사, 2024-07-24, 금95,549,200원) - 말소

* 가압류 (서울보증보험주식회사, 2024-08-16, 금40,261,800원) - 말소

* 임의경매 (유케이제구차유동화전문, 2024-09-02) - 말소 (본건 경매 개시)

* 압류 (국민건강보험공단, 2024-09-11) - 말소

* 압류 (하남시, 2025-03-18) - 말소

* 강제경매 (주식회사성홍, 2025-05-01) - 말소

등기부채권 총액: 1,235,720,876원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현장 조사 당시 공실로 조사되었으며, 별도의 임차인은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

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상권분석

상권 특성: 본 건이 위치한 하남시 망월동 일대는 미사역을 중심으로 형성된 중심상업지역입니다. 오피스텔 및 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있으며, 유동인구가 많은 지역입니다.

주요 업종: 근린생활시설로서 식음료, 서비스, 소매업 등 다양한 업종이 입점 가능하며, 주변 오피스텔 및 아파트 거주민을 대상으로 하는 업종이 활성화될 것으로 예상됩니다.

경쟁 환경: 미사역 역세권 상업시설 내 다수의 상가가 존재하나, 1층 코너 또는 대로변 등 입지적 우위를 가진 상가는 안정적인 영업이 가능합니다.

5. 생활정보

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생활정보

대중교통: 지하철 5호선 미사역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 각지로의 이동이 매우 편리합니다.

주변 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 오피스텔, 아파트 단지에 입점한 다양한 편의시설, 금융기관, 병원 등을 이용할 수 있습니다.

공공시설: 하남시청, 문화시설 등 공공기관 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.

잠재적 리스크

공실 가능성: 현장 조사 당시 공실 상태로 확인되었습니다. 따라서 낙찰 후 공실이 발생할 경우 공실 리스크를 감수해야 합니다.

임대 정보 미상: 임대 현황에 대한 구체적인 정보가 없어 정확한 임대 수익 예측이 어렵습니다.

유동화 물건 및 중복 사건: 물건이 유동화되어 있고 중복 사건으로 진행된 이력이 있어, 경매 진행 과정에서의 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. (다만, 현재는 임의경매로 종결된 것으로 보입니다.)

지역 개발 변수: 미사지구 개발 계획의 진행 상황 및 관련 정책 변화가 향후 상권 및 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.

종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 미사역 역세권의 중심상업지역에 위치한 1층 근린상가로, 뛰어난 입지 조건과 교통 편의성을 자랑합니다. 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물에 속하며, 권리관계 또한 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 풍부한 배후 수요를 바탕으로 상권 활성화 가능성이 높습니다. 다만, 현장 조사 시 공실 상태였던 점과 임대 정보가 미상인 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.

투자 포인트

* 역세권 입지: 미사역 초역세권으로 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보 용이

* 중심상업지역: 지역 발전 잠재력 및 미래 가치 상승 기대

* 신축 건물 1층 상가: 높은 접근성과 가시성으로 임차인 유치 및 안정적 수익 창출 가능

* 권리관계 명확: 인수할 권리 없이 안전한 투자가 가능

* 교통 편리성: 지하철 및 도로망 발달로 접근성 우수

9. 예상 입찰가

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예상 입찰가

본건의 감정가는 482,000,000원입니다.

토지면적 3.74㎡, 건물면적 19.01㎡를 합한 총 면적은 22.75㎡(약 6.88평)입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 감정가 외에도 주변 유사 상가의 실거래가, 최근 임대 현황, 향후 예상 임대 수익률 등을 면밀히 조사해야 합니다.

특히, 현장 조사 결과 확인된 공실 가능성 및 임대 정보의 불확실성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 범위 내에서, 추가적인 시세 조사 및 수익성 분석 결과를 바탕으로 결정하는 것을 권장합니다.

주변 지역을 대상으로 한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.