나이스옥션 법원경매 성남 2024타경5488 [2] 경기도 하남시 망월동 1099 하남미사롯데캐슬스타 1층130호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메리트 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 수도권 지하철 5호선 "미사역" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지, 공공시설등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 수도권지하철 5호선 "미사역" 및 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상 29층 건물중 1층 129호외 3개호로서,
(사용승인일 : 2019.12.06)

외벽 : 외장석재마감등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감등.
창호 : 페어글라스 창호등.

이용상태

기호 1-4 공히 공부상 근린생활시설이며, 현장조사당시 공실로 조사되었음.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형, 평지의 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설의 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 로폭 20-25미터내외의 포장도로에 접하며, 동측으로 10미터내외의 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역(미사지구) , 소로1류(폭 10m-12m)(보행자전용도로)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(2014-10-14)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(접합),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

현장조사당시 공실인것으로 판단되나, 구체적인 공실여부등은 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 성남지원 2024타경5488 (2)

3. 소재지: 경기도 하남시 망월동 1099, 하남미사롯데캐슬스타 1층 130호

4. 용도: 근린상가

5. 감정가: 482,000,000원

6. 토지면적: 3.74㎡ (약 1.13평)

7. 건물면적: 19.01㎡ (약 5.75평)

8. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

9. 경매구분: 부동산임의경매

10. 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOO

11. 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층, 지상 29층 건물 내 1층

12. 사용승인일: 2019년 12월 6일

13. 공부상 차이: 없음

2. 입지조건

1. 위치: 경기도 하남시 망월동 소재, 수도권 지하철 5호선 "미사역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

2. 주변 환경: 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지, 공공시설 등이 혼재되어 있습니다.

3. 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 "미사역"과 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

4. 건물: 철근콘크리트구조의 지하 6층, 지상 29층 규모의 집합건물(하남미사 롯데캐슬 스타) 내 1층에 위치한 근린생활시설입니다.

5. 토지: 장방형, 평지의 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

6. 도로: 본건 북측 및 서측으로 폭 20-25미터 내외의 포장도로에 접하며, 동측으로는 10미터 내외의 보행자 전용도로에 접해 있습니다.

7. 토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로1류에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역에 해당합니다.

8. 설비: 급배수, 위생, 소방, 승강기, 지하주차장 등의 기본 설비가 구비되어 있습니다.

3. 권리분석

1. 말소기준권리: 2023년 7월 24일자 국민은행 근저당권 (채권액 960,000,000원)입니다.

2. 전체 권리 내역:

* 소유권 이전: 주식회사태양디앤지유통 (2023.07.24)

* 근저당: 국민은행 (2023.07.24, 960,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 우리은행 (2024.05.07, 110,000,000원) - 말소

* 가압류: 하나카드 (2024.06.04, 29,909,876원) - 말소

* 압류: 포천세무서장 (2024.06.05) - 말소

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2024.07.24, 95,549,200원) - 말소

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2024.08.16, 40,261,800원) - 말소

* 임의경매: 유케이제구차유동화전문 (2024.09.02) - 말소 (본건 경매)

* 압류: 하남시 (2025.03.18) - 말소

* 강제경매: 주식회사성홍 (2025.05.01) - 말소

3. 등기부채권 총액: 약 1,235,720,876원입니다.

4. 인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 별도로 인수되는 권리는 없습니다.

5. 임차인 현황:

* 주식회사퓨처스이앤디 (사업자 등록일: 2024.01.11)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 주의: 해당 임차인은 보증금 30,000,000원이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

1. 주변 환경: 본건이 위치한 하남미사지구는 신흥 주거 및 상업 복합지구로, 오피스텔, 아파트단지, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 특히 지하철 5호선 미사역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다.

2. 유사 물건: 인근에 다수의 오피스텔 및 상가가 있어 상업시설 경쟁은 존재하나, 미사역 역세권이라는 입지적 장점이 있습니다.

3. 이용 상태: 현재 공부상 용도는 근린생활시설이며, 현장 조사 시 공실로 확인되었습니다. 이는 임대 수익률 측면에서 추가적인 분석이 필요함을 시사합니다.

4. 배후 수요: 대규모 아파트단지 및 오피스텔이 밀집해 있어 배후 수요는 풍부한 편입니다.

5. 생활정보

1. 교통: 지하철 5호선 미사역 역세권으로 서울 도심 및 강남 접근성이 양호합니다. 또한, 올림픽대로, 강변북로 등 주요 간선도로 이용이 편리하여 차량 이용도 수월합니다.

2. 편의시설: 단지 내 및 인근에 다양한 상업시설, 편의시설이 입점해 있어 이용이 편리합니다. 대형 쇼핑몰(스타필드 하남 등) 이용도 비교적 용이합니다.

3. 교육시설: 주변에 초, 중, 고등학교 및 학원가가 형성되어 있습니다.

4. 의료시설: 단지 내 또는 인근에 병원 및 의원 등이 있어 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

5. 자연환경: 망월천, 한강공원 등 녹지공간이 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

1. 유동화 물건 및 중복 사건: 본 건은 유동화 물건으로, 채권양수도 또는 기타 금융 관련 이슈가 있을 수 있습니다. 또한 중복 사건이 존재하므로, 경매 진행 절차 및 권리관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

2. 공실 상태: 현장 조사 시 공실로 확인되어, 즉시 임대가 이루어지지 않을 경우 공실 위험을 감수해야 합니다. 임대 시장 동향 및 적정 임대료 책정에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

3. 임대차 관계: 현재 확인된 임차인은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 이용 제한: 토지이용계획상 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등에 해당하여 향후 건축 또는 개발 시 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

1. 본 물건은 경기도 하남시 미사역 초역세권에 위치한 근린상가로, 신축 건물에 속하여 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 주변의 풍부한 배후 수요와 편리한 교통 여건은 긍정적인 요소입니다.

2. 다만, 현재 공실 상태이며 유동화 물건 및 중복 사건이라는 특이사항이 있어 권리관계 및 경매 절차에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

3. 미사지구의 개발 지속성과 역세권 프리미엄을 고려할 때, 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해볼 수 있으나, 잠재적 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

1. 미사역 역세권 입지: 지하철 5호선 미사역과의 인접성으로 인한 높은 접근성과 미래 가치.

2. 신축 상가 건물: 2019년 사용 승인된 건물로 비교적 최신 시설 유지.

3. 풍부한 배후 수요: 주변의 대규모 아파트 단지 및 오피스텔 밀집으로 인한 안정적인 임차 수요 확보 가능성.

4. 상업 중심지역: 중심상업지역에 위치하여 향후 상권 활성화 및 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

1. 감정가: 482,000,000원

2. 인수 보증금 합계: 0원

3. 본 물건은 현재 공실 상태이며, 유동화 물건 및 중복 사건의 특수성을 고려해야 합니다. 또한, 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가를 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

4. 보수적인 관점에서 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (이는 개인적인 판단이며, 반드시 전문가와 상의 후 결정하시기 바랍니다.)

5. 예상 입찰가 범위: 385,600,000원 ~ 433,800,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.