나이스옥션 법원경매 성남 2024타경65466 [1] 경기도 성남시 중원구 성남동 2268 제니스오피스텔 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경65466 [1] 경기도 성남시 중원구 성남동 2268 제니스오피스텔 9층904호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경65466
• 주소: 경기도 성남시 중원구 광명로 65, 9층904호 (성남동,제니스오피스텔)
• 감정가: 220,000,000원
• 최저가: 154,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

성남지원 경매7계 2024타경65466 | 소재지: 경기도 성남시 중원구 광명로 65, 9층904호 (성남동,제니스오피스텔) | 감정가: 220,000,000원 | 최저가: 154,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보

본 경매 물건은 성남지원 2024타경65466 (1)호 부동산강제경매 사건으로, 토지 및 건물을 일괄 매각하는 방식입니다.

최초 감정가는 220,000,000원이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지는 경기도 성남시 중원구 성남동 2268 제니스오피스텔 9층904호이며, 용도는 오피스텔입니다.

본 오피스텔은 철근콘크리트구조, 15층 건물 중 9층에 해당하며, 2012년 5월 14일 사용 승인된 비교적 신축급 건물입니다.

1.3. 면적 정보

토지 면적은 $5.91\text{m}^2$ (약 1.79평)이며, 건물 전용 면적은 $33.67\text{m}^2$ (약 10.18평)입니다.

업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중인 사다리형의 토지입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동 "성남종합운동장" 북측 인근에 위치하며, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 단독 및 공동주택 등이 혼재하는 주상복합 지역입니다.

특히 성남의 주요 상권 중 하나인 모란역 상권과 인접하여 생활 편의성이 매우 높습니다.

2.2. 교통 상황

교통 여건은 매우 우수합니다.

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하고, 지하철 분당선 및 8호선 환승역인 모란역과 8호선 수진역을 도보 또는 짧은 대중교통으로 이용 가능하여 수도권 남부 교통의 요지로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 건물 특징

본건은 일반상업지역에 위치하며, 건물의 구조는 2012년 사용승인된 철근콘크리트 구조로 비교적 양호합니다.

외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호이며, 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 소화전, 주차장 등의 기본적인 오피스텔 설비가 모두 갖춰져 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

경매 구분은 부동산강제경매이며, 매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

등기부상 특별한 특이사항은 없는 것으로 판단되나, 경매 진행 시 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되므로, 입찰 전 최종적으로 등기부등본 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력 분석 (핵심 주의사항)

가장 중요한 주의사항이 존재합니다. 채권자 주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기'한다는 확약서가 제출되었습니다.

이는 낙찰자가 인수할 보증금 부담이 없음을 의미하는 매우 중요한 권리상의 장점으로, 낙찰자는 임차인의 대항력으로 인한 추가적인 보증금 인수의 위험을 해소할 수 있습니다.

4. 주변 환경 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건 인근의 모란역 상권은 수도권 최대 규모의 재래시장인 모란시장(5일장)을 기반으로 형성된 핵심 상권입니다.

분당선과 8호선 환승역세권의 이점을 바탕으로 평소에도 유동인구가 풍부하며, 의류, 화장품, 병원, 약국, 프랜차이즈 식당 등이 대로변에 밀집되어 있고, 이면도로에는 음식점과 유흥 시설이 발달한 먹자골목이 형성되어 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설

성남종합운동장이 가까이에 위치하여 운동 및 여가 시설 이용이 용이합니다.

모란역 상권 내에는 멀티플렉스 영화관(메가프라자 내) 등 문화 시설도 갖추고 있어 생활 편의성이 매우 우수합니다.

4.3. 혐오 시설 여부

모란시장 내에는 일부 개고기 장터와 모란역 주변 상권 B지역(모란삼거리~운동장 사거리 방향) 이면에 모텔 등 숙박시설, 노래방, 유흥주점 등이 밀집되어 있어, 주거 환경에 대한 개별적인 선호도를 고려할 필요가 있습니다. 본건은 성남종합운동장 북측 인근에 위치하여 해당 상권과 직접 인접해 있으므로 이러한 상업 활동의 특성을 인지해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크였던 '대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담'은 채권자(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 해소되었습니다.

다만, 입찰 전 해당 확약서의 효력 및 경매 기록을 최종적으로 확인하는 절차는 필요합니다.

5.2. 시장 리스크

본건이 위치한 지역은 일반상업지역으로, 오피스텔의 특성상 인근 상권의 활성화 정도에 임대 수익이 영향을 받습니다.

주변에 유사한 오피스텔 물건이 지속적으로 공급될 경우 공실 위험이나 임대료 하락 압력이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 성남의 주요 환승 역세권(모란역, 수진역)과 대규모 상권에 인접한 뛰어난 입지를 갖춘 소형 오피스텔입니다.

2012년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 핵심 권리 위험(대항력 있는 임차인 인수)이 해소되었다는 점에서 매우 긍정적입니다.

실거주 및 안정적인 임대 수익을 목적으로 하는 소액 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

1. 뛰어난 입지: 분당선/8호선 모란역, 수진역 더블 역세권 및 광역 교통망 접근성 우수.

2. 안정적인 임차 수요: 수도권 최대 규모의 모란시장 상권 및 풍부한 유동 인구에 기반한 임차 수요 확보 용이.

3. 명확한 권리 관계: 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 인해 명도 난이도가 낮고, 임차 보증금 인수 리스크가 해소됨. (입찰가 산정 시 위험 요소 제거)

법원 정보

성남지원 경매7계