나이스옥션 법원경매 성남 2024타경66766 [1] 경기도 광주시 능평동 654-17 헤븐하우스7차 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명인 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평1리 마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택, 도로변 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있는 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 근거리 간선도로변에 버스정류장 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층 공동주택(다세대주택) 중 헤븐하우스7차 3층 301호로서,
외벽 : 치장 벽돌 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자(주택도시보증공사)가 황원기 임차보증금 양수 후 2026.1.13.자로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 성남지원 2024타경66766 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

경기도 광주시 능평동 654-17번지, 헤븐하우스7차 3층 301호에 위치한 다세대주택입니다.

감정평가액은 237,000,000원이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

토지 면적은 57.88㎡ (약 17.51평)이며, 건물 면적은 51.71㎡ (약 15.64평)입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평1리 마을회관" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대 주택, 도로변 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 주택지대입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 근거리 간선도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태

본건은 남동측으로 세로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설

주변 검색 결과, 물건지 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 대부분 주거지, 근린생활시설, 임야 등으로 구성되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

수원지방법원 성남지원 2024타경66766 강제경매개시결정 (주택도시보증공사, 2024-09-24, 221,790,574원)이 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 황

* 보증금: 207,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-24

* 확정일자: 2021-09-06

* 배당신고일자: 2023-04-25

* 대항력: 없음

* 주의사항 및 특이사항

신청채권자(주택도시보증공사)가 임차인 황원기의 임차보증금을 양수하였으며, 2026년 1월 13일자로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다.

이에 따라 본 건은 임차인의 대항력이 없으며, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

이 외 등기부상 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 동향

제공된 주변 다세대주택 최근 매매 정보에 따르면,

* 2026년 5월 9일 거래된 포레스빌(103동) 53.84㎡ (약 16.28평)는 160,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 9일 거래된 두루미인3차(바동) 59.96㎡ (약 18.13평)는 164,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 5일 거래된 필하우스 52.3㎡ (약 15.82평)는 247,000,000원에 거래되었습니다.

* 시세 분석

본건 건물 면적은 51.71㎡ (약 15.64평)으로, 가장 유사한 면적의 필하우스(15.82평, 247,000,000원) 거래가 최고가로 형성되어 있습니다.

감정평가액 237,000,000원은 최근 거래 사례 중 높은 편에 속하나, 필하우스의 최고가와 유사한 수준으로 시세 반영이 적절하다고 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층 공동주택(다세대주택) 중 3층 301호입니다.

외벽은 치장 벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 창호입니다.

건축물대장상 허가일은 2012년 6월 29일, 사용승인일은 2018년 8월 17일입니다.

* 이용상태

본건은 현재 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 이용 중인 다세대주택입니다.

* 설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 확약서

임차인의 대항력이 소멸되고 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, HUG의 채무 인수에 따른 근본적인 원인에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획

가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 특별대책지역 등 환경 관련 규제가 적용되는 지역으로, 향후 개발 또는 이용 시 제한사항을 숙지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건 경매 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 임차인의 대항력 관련 리스크가 없어 낙찰자가 부담해야 할 보증금이 없는 것이 가장 큰 장점입니다.

건물 자체의 상태는 일반적인 다세대주택의 구조와 설비를 갖추고 있으며, 주변 환경 또한 주거지로서 적합합니다.

최근 주변 시세와 감정평가액이 유사한 수준으로, 시장 가격 변동에 대한 주의가 필요하지만 안정적인 가치를 유지할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 인수 부담 없음: HUG의 확약으로 인해 임차 보증금 관련 부담이 전혀 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 실거주 및 임대 수익: 3룸 구조로 실거주 목적 또는 월세 등 임대 수익을 위한 투자 모두 적합합니다.

* 입지 조건: 버스정류장이 인근에 있어 교통이 편리하며, 주택 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 시세 대비 합리적 접근 가능성: 감정가 및 최근 최고가 거래 사례와 비교하여, 적정 입찰가를 산정할 경우 시세 차익 또는 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액 237,000,000원을 기준으로, 최근 유사 면적 거래 사례 중 최고가인 247,000,000원(필하우스)을 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 230,000,000원에서 240,000,000원 사이로 예상됩니다.

경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여, 235,000,000원을 목표가로 입찰하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.