나이스옥션 법원경매 성남 2024타경68236 [1] 경기도 광주시 능평동 102-12 엘리스빌 103동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평3리마을회관" 북측 인근에 위치하며, 인근으로 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는바 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 4층건물내 제2층 제202호로서,
외벽: 몰탈위페인트 마감 및 일부 석재 붙임 등 마감,
창호: 새시 창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지를 이루는 4필 일단의 부정형의 토지로서, 다세대주택(엘리스빌 제103동)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1)-4) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역
(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자(주택도시보증공사)가 백현수 임차보증금 양수 후 2026.1.13.자로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 임차보증금을 전액 변제 받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 경기도 광주시 능평동 102-12에 위치한 엘리스빌 103동 2층 202호 다세대주택입니다.

1.2. 토지 정보

총 토지 면적은 62.25㎡ (약 18.83평)이며, 본건의 토지 지분 또한 62.25㎡ (약 18.83평)입니다. 토지에 대한 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 건물 정보

본건의 건물 면적은 53.92㎡ (약 16.31평)이며, 건물 지분은 53.925㎡ (약 16.31평)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 4층 건물 내 2층 202호로 이용 중입니다.

1.4. 경매 정보

사건번호는 성남지원 2024타경68236 (1)이며, 부동산 강제경매 사건입니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)이고, 감정가는 185,000,000원입니다. 본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평3리마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 본건의 말소기준권리는 2021년 10월 21일 국민건강보험공단의 압류입니다. 주택임차권(백현수, 210,000,000원)은 말소 예정이며, 본 경매 사건인 주택도시보증공사의 강제경매(210,000,000원) 역시 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 백현수 (성: 백, 이름: *)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-10

* 확정일자: 2021-04-23

* 배당신고일자: 2023-06-09

* 대항력: 없음

3.3. 권리 인수 여부

임차인 백현수는 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 또한, 신청채권자인 주택도시보증공사가 백현수 임차보증금을 양수하고, 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하며, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 본 건 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 본건과 유사한 엘리스빌 103동의 경우, 2026년 5월 9일 53.84㎡(약 16.29평) 면적이 16,000만원에 거래되었습니다.

* 인근에 위치한 두루미인3차(바동)는 2012년 준공되었으며, 2026년 5월 9일 59.96㎡(약 18.14평) 면적이 16,400만원에 거래되었습니다.

* 비교적 신축인 필하우스(2019년 준공)는 2026년 5월 5일 52.3㎡(약 15.82평) 면적이 24,700만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본건은 2015년 준공된 53.92㎡(약 16.31평) 다세대주택으로, 유사한 면적 및 준공 연도의 엘리스빌(포레스빌) 거래 사례를 고려할 때, 현재 시세는 16,000만원에서 17,000만원 수준으로 추정됩니다.

4.2. 주변 편의시설 및 혐오시설

본건 주변은 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 현재까지 파악된 정보로는 본 건 인근에 혐오시설이나 특별히 문제될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 경기도 광주시 능평동의 주거 밀집 지역 내에 위치하여, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설

인근 근린생활시설 및 대중교통망을 통해 기본적인 생활 편의 시설 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 관련 임차보증금 인수: 권리 분석 결과 인수 부담은 없는 것으로 판단되나, HUG와의 계약 조건 변동 가능성 등은 예의주시할 필요가 있습니다.

* 부동산 시장 변동성: 현재 부동산 시장의 전반적인 변동성 및 금리 변동 추이를 고려해야 합니다.

* 지역 규제: 본건은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 안전하게 투자를 고려할 수 있는 다세대주택 물건입니다. 임차인의 대항력 없음 및 HUG와의 확약서 제출로 인해 경매 절차 진행 시 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 주변 시세 대비 감정가가 적정하게 책정되었으며, 입지 조건 및 주거 환경 또한 무난한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 무잉수 조건: 대항력 없는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 없어 투자 안전성이 높습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 실거래가와 비교 시 감정가가 합리적인 수준으로 책정되었습니다.

* 주거 가치: 능평동 지역의 안정적인 주거 환경과 기본적인 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 185,000,000원

* 주변 시세: 160,000,000원 ~ 170,000,000원 수준

* 인수되는 권리: 없음 (0원)

* 예상 입찰가: 175,000,000원 ~ 185,000,000원

본건의 감정가 185,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세 및 해당 물건의 낙찰가율 추이를 종합적으로 고려하여 175,000,000원에서 185,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.