나이스옥션 법원경매 성남 2024타경2083 [1] 경기도 광주시 남한산성면 엄미리 586 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경2083 [1] 경기도 광주시 남한산성면 엄미리 586 전 경매

• 사건번호: 2024타경2083
• 주소: 경기도 광주시 남한산성면 엄미리 586
• 용도: 전

성남지원 경매4계 2024타경2083 | 소재지: 경기도 광주시 남한산성면 엄미리 586 | 감정가: 2,674,542,000원 | 최저가: 2,674,542,000원 | 용도: 전

1. 성남지원 2024타경2083 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2024타경2083 (1)

소재지: 경기도 광주시 남한산성면 엄미리 586

용도: 전 (필지별 이용 현황은 아래 참조)

총 토지면적: 2552.00㎡ (약 772.18평)

감정가: 2,674,542,000원

매각대상: 토지

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필수, 선순위 지상권, 선순위 가등기 존재

1.2. 건물 및 토지 현황

건물 면적: 0㎡ (매각 대상 아님)

토지 현황:

기호 1, 2, 3, 4 토지: 대체로 평지, 부정형 토지로서 묵답, 묵전 등으로 이용 중입니다.

기호 5, 6 토지: 남측하향 완경사지를 평탄하게 조성된 토지로 잡종지 등으로 이용 중입니다.

제시외 물건: 해당사항 없습니다.

공부와의 차이: 해당사항 없습니다.

1.3. 입지조건

주위 환경: 본건은 경기도 광주시 남한산성면 엄미리 "엄미1리마을회관" 서측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전, 답 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황: 기호 2, 4, 6 토지까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나, 운행 종류 및 빈도 등을 고려 시 대중교통 사정은 다소 불편합니다.

인접 도로 상태:

기호 1 토지는 지적도상 맹지이나 인접 기호 2 토지를 통해 출입합니다.

기호 3 토지는 지적도상 맹지이나 인접 기호 4 토지를 통해 출입합니다.

기호 5 토지는 지적도상 3m 내외의 시멘트 포장도로에 접하나 토지의 고저차로 출입이 불가능하며, 인접 기호 6 토지를 통해 차량 출입 가능합니다.

기호 2, 4 토지는 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고, 기호 6 토지는 4m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

1.4. 권리분석

매각 대상: 토지 전체 매각 (일괄 매각)

권리 관계:

본건에는 선순위 지상권과 선순위 가등기가 존재하며, 낙찰자가 이를 인수해야 할 수 있습니다. (반드시 등기부등본 및 현장 확인 필요)

임대차 관계는 미상입니다.

농지 취득 자격: 본건 토지 중 1, 2번 필지는 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않으니 유의해야 합니다.

1.5. 상권분석 및 생활정보

주변 지역 특성: "엄미1리마을회관" 인근 지역으로, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 전원적 또는 근교형 주거 및 농업 지역의 특성을 보입니다.

생활 편의 시설: 감정평가서 상으로는 주변 상업 시설이나 생활 편의 시설에 대한 상세 정보가 부족합니다. 인근 버스 정류장이 있으나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

잠재적 개발: 기호 5, 6 토지(엄미리 649-1, 649-2)는 과거 근린생활시설 건축 허가를 받은 이력이 있으며, 2023년 2월 착공 신고까지 하였으나 현재 미착공 상태입니다. 향후 건축이 재개되거나 관련 개발이 이루어질 경우 지역 가치 상승이 기대됩니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역 (기호 1, 2 토지)

도시지역, 제1종일반주거지역 (기호 3, 4, 5, 6 토지)

제1종지구단위계획구역 (기호 3, 4, 5, 6 토지)

가축사육제한구역 (일부 제한 구역)

개발제한구역 (기호 1, 2 토지)

배출시설설치제한지역

자연보전권역 (수도권정비계획법)

공장설립승인지역

특별대책지역

영농여건불리농지 (기호 1, 2 토지)

도로 관련: 기호 2, 4 토지는 10m 내외 아스콘 도로 접합, 기호 6 토지는 4m 내외 아스콘 도로 접합, 기호 5 토지는 3m 도로 접합(고저차로 접근 어려움), 기호 1, 3 토지는 맹지.

기타: 기호 5, 6 토지는 소로3류(폭 8m 미만)와 저촉됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

농지 취득 자격: 1, 2번 필지에 대한 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미발급 시 매수 보증금 전액이 몰수될 수 있습니다.

선순위 권리 인수: 선순위 지상권 및 가등기가 존재하므로, 해당 권리의 말소 가능 여부 및 낙찰 후 인수 여부를 철저히 분석해야 합니다.

개발 제한: 개발제한구역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등 다수의 토지이용 규제로 인해 건축 및 개발에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

접근성 제약: 일부 필지는 맹지이거나 도로 접근성이 제한적이며, 주변 대중교통 이용이 불편할 수 있습니다.

미착공 건축 이력: 5, 6번 필지의 건축 허가 및 착공 신고 후 미착공 상태로, 사업 진행 여부가 불확실하며, 건축 진행 시에도 관련 법규 및 인허가 사항을 재확인해야 합니다.

혐오시설 가능성: 주변 시설 검색 결과, 인근에 공공에서 지정한 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등의 지정으로 인해 축사나 특정 시설 설치에는 제약이 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 남한산성면 엄미리에 위치한 2552.00㎡(약 772.18평) 규모의 토지 매각 건입니다. 감정가는 26억 7천여만 원으로, 도시지역 내 다양한 용도지역(자연녹지, 제1종일반주거)에 걸쳐 있으며, 개발제한구역 및 각종 규제 지역에 포함되어 개발에 제약이 따르는 토지입니다.

가장 큰 특징은 선순위 지상권 및 가등기라는 부담스러운 권리가 존재하며, 1, 2번 필지는 농지취득자격증명 없이는 취득이 불가능하다는 점입니다. 또한, 일부 필지는 맹지이거나 접근성이 제한적이며, 대중교통 이용도 다소 불편할 수 있습니다.

과거 근린생활시설 건축 허가를 받았던 이력이 있는 필지(5, 6번)도 있으나 현재 미착공 상태로, 향후 개발 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

전반적으로 본 물건은 권리 분석 및 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 낙찰의 성패를 좌우할 것으로 보이며, 개발 가능성보다는 현 상태에서의 토지 이용이나 장기적인 관점에서의 접근이 필요해 보입니다.

1.9. 투자 포인트

농지 취득 용이성 확인: 1, 2번 필지에 대한 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 최우선으로 확인해야 합니다. 취득이 용이하다면, 해당 필지를 활용한 농업적 목적 또는 관련 사업 추진이 가능해집니다.

장기적 가치 상승 기대: 개발제한구역 및 도시지역에 포함된 토지로서, 향후 지역 개발 계획 변경 또는 규제 완화 시 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

권리 인수 후 활용 방안 모색: 선순위 지상권 및 가등기의 말소 조건이나 인수 후 토지 활용 방안(예: 소유권 분쟁 해결 후 개발, 특정 용도로 활용 등)을 면밀히 검토할 수 있습니다.

근린생활시설 개발 잠재력: 과거 건축 허가를 받았던 5, 6번 필지의 경우, 새로운 건축 허가를 통해 근린생활시설 등으로 개발될 잠재력이 있습니다. (이 경우, 건축 관련 규제 및 허가 가능성 재검토 필요)

법원 정보

성남지원 경매4계