나이스옥션 법원경매 성남 2024타경55322 [1] 경기도 성남시 분당구 구미동 182 분당대맥주차빌딩 1동 7층770호 업무시설 경매

매각기일: 2026-03-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경55322 [1] 경기도 성남시 분당구 구미동 182 분당대맥주차빌딩 1동 7층770호 업무시설 경매

물건 대표 이미지

성남지원 경매4계 2024타경55322 | 소재지: 경기도 성남시 분당구 구미로9번길 25, 1동 7층770호 (구미동,분당대맥주차빌딩) | 감정가: 104,000,000원 | 최저가: 12,235,000원 | 용도: 업무시설

1. 성남지원 2024타경55322 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2024타경55322 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 구미동 182 분당대맥주차빌딩 1동 7층770호

용도: 업무시설

감정가: 104,000,000원

토지면적: 5.17㎡ (약 1.56평)

건물면적: 26.63㎡ (약 8.06평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OO

1.2. 입지 조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 성남시 분당구 구미동에 소재하며, 지하철 분당선 오리역 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주거 및 생활환경이 양호한 편입니다.

교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 분당선 오리역과 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 건물 현황

건물구조: 본 건물은 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하 1층, 지상 8층 건물 중 제7층 제770호입니다.

사용승인일: 2002년 03월 29일입니다.

이용상태 (현황): 집합건축물대장상 용도는 업무시설(사무소)이나, 현재는 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. 집합건축물대장상 '위반건축물(업무시설->주거)'로 등재되어 있습니다.

설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 소방, 승강기, 주차장 설비를 갖추고 있습니다.

1.4. 토지 현황

토지 형상 및 이용상태: 인접 도로와 등고 평탄한 장방형 토지로, 상업용 건부지(주차빌딩)로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북측 약 20미터, 동측 약 15미터, 서측 및 남측 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(분당)에 속하며, 주차장, 소로1류, 중로1류, 중2류 등에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획 및 개발 제한 사항이 적용됩니다.

1.5. 권리 분석

등기사항 요약: 등기사항전부증명서상 2023년 2월 24일자 임차권등기명령(사건번호 2023카임50077)이 말소기준권리보다 선순위로 등기되어 있습니다.

임차권 분석: 임차보증금 100,000,000원이며, 확정일자는 2018년 7월 2일, 임차권자는 윤현정입니다. 이 임차권은 말소기준권리보다 선순위이므로, 원칙적으로는 배당을 통해 변제받아야 하나, 배당 순위 및 금액에 따라 인수될 가능성도 있습니다. 정확한 분석을 위해서는 임차인의 전입 신고일, 배당표 확정 등을 추가로 확인해야 합니다.

1.6. 상권 및 생활 정보

주변 상권: 본건이 위치한 구미동 일대는 오리역 역세권으로, 주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 주거 단지가 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

생활 편의시설: 오리역과 가까워 교통이 편리하며, 주변에 마트, 은행, 병원(분당서울대병원 인접), 각종 식당 및 커피숍 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

1.7. 잠재적 리스크

불법 건축물: 집합건축물대장상 '업무시설->주거' 용도 위반으로 인한 불법 건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과 또는 원상복구 의무가 발생할 수 있는 중대한 사항입니다.

권리관계: 선순위 임차권등기가 존재하여, 명도 및 배당 과정에서 추가적인 비용 발생이나 명도 저항 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 임차인의 보증금 전액 회수 여부 및 잔여 채권 인수 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

기타 리스크: 업무시설을 주거용으로 사용하는 경우, 소음, 관리비 정산 문제 등으로 기존 거주자 또는 건물 관리 주체와의 마찰이 발생할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 지하철 오리역 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수하고, 주변으로 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 및 투자 가치가 잠재적으로 있는 물건입니다. 그러나 현재 업무시설을 주거용으로 불법 용도 변경하여 사용 중인 위반 건축물이며, 말소기준권리보다 선순위인 임차권등기가 존재하여 권리 분석 및 명도에 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 해결 방안을 모색한다면 투자가치를 높일 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

우수한 입지: 오리역 역세권으로 교통 편리성이 높으며, 분당 지역의 안정적인 주거 및 상업 인프라를 누릴 수 있습니다.

실거주 잠재력: 현황 주거 이용 중으로, 불법 건축물 해소 및 권리관계 정리가 완료된다면 실거주 목적으로 활용 가능합니다.

상대적 저평가 가능성: 위반 건축물 및 선순위 임차권 등의 부담으로 인해 경매가 진행되는 만큼, 이러한 리스크를 해소할 경우 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과:

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색되지 않았으나, 역세권 및 주거 밀집 지역이므로 혐오시설이 존재할 가능성은 낮습니다.

법원 정보

성남지원 경매4계