나이스옥션 법원경매 성남 2024타경55322 [1] 경기도 성남시 분당구 구미동 182 분당대맥주차빌딩 1동 7층770호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2024.04.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 구미동 소재 지하철 분당선 "오리역" 북동측 인근에
위치한 부동산으로서 주위는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재
하는 지대로서 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 지하철 분당선 오리역이 소재하고, 버스
정류장이 소재하는 등 제반교통 여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하1층, 지상8층 건내 제7층 제770호로서
(사용승인일 : 2002.03.29.)
외벽 : 돌붙임 마감 등
내벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 새시창호 마감임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 용도가 업무시설(사무소)이나 현황 주거용으로 이용중인
것으로 탐문 조사되었음.
(집합건축물대장상 "위반건축물(업무시설->주거)로 등재되어 있음)

설비내역

기본적인 위생 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장설비 등을
갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 장방형 토지로서 상업용건부지(주차빌딩)로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약20미터 내외, 동측으로 노폭 약 15미터 내외, 서측 및 남측으로
노폭 약10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(분당), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)
(접합), 주차장, 중로1류(폭 20m-25m)(집산도로)(접합),중2류(폭 15m-20m)(집산도
로)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교
통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

공부와의 차이

본건 용도 업무시설(사무소)이나 현재 주거용으로 이용중임.
(집합건축물대장상 불법건축물 등재)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이나, 등기사항전부증명서상 2023.02.24. 임차권등기명령(2023카임50077.
임차보증금 \100,000,000. 확정일자 2018년7월2일 임차권자 윤현정)이 등재되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경55322 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 구미동 182 분당대맥주차빌딩 1동 7층770호

용도: 업무시설 (현황 주거용 이용, 위반건축물)

감정가: 1억 4백만원 (104,000,000원)

토지면적: 5.17㎡ (약 1.56평)

토지지분: 5.17㎡ (약 1.56평)

건물면적: 26.63㎡ (약 8.06평)

건물지분: 26.63㎡ (약 8.06평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤

사용승인일: 2002년 3월 29일

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 성남시 분당구 구미동에 위치하며, 지하철 분당선 오리역에서 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주거 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 차량 진출입이 용이하며, 오리역 및 버스정류장이 인접하여 교통 여건 또한 우수합니다. 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(분당)에 속하며, 소로1류, 주차장, 중로1류, 중2류 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 관련 법규 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 12월 6일 접수된 이광수 씨의 가압류(갑6)입니다. 이보다 앞선 권리인 윤현정 씨의 주택임차권(을3, 2023년 3월 10일 접수)은 전입일자 2018년 7월 2일, 확정일자 2018년 7월 2일, 임대차보증금 100,000,000원으로 확인됩니다. 이 임차권은 대항력이 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이 외의 권리들은 말소기준권리보다 늦거나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 373,593,750원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 분당구 구미동 오리역 인근은 지하철역을 중심으로 상업시설과 주거시설이 혼재된 지역입니다. 건물 자체는 집합건축물대장상 업무시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용되고 있는 것으로 조사되었습니다. 이는 업무시설 대비 주거 용도의 선호도가 높음을 시사합니다. 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

교통 측면에서는 지하철 분당선 오리역이 도보 가능한 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변에 대규모 아파트 단지가 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 다만, 비행안전제3구역(전술)에 포함되어 있어 해당 구역의 규제를 받을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 집합건축물대장상 '위반건축물(업무시설->주거)'로 등재되어 있다는 점입니다. 이는 향후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인 윤현정 씨의 보증금 1억 원이 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우, 매수인에게 인수될 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 분당 오리역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있으며, 교통 및 생활 인프라가 우수합니다. 그러나 업무시설이 주거용으로 불법 용도 변경되어 위반건축물로 등재된 점과, 1억 원의 인수될 수 있는 임차 보증금이라는 두 가지 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이 점들을 충분히 인지하고 투자 계획을 수립해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 분당 신도시 오리역 역세권이라는 강력한 입지적 장점.

* 지하철 및 버스 교통망이 우수하여 직주근접 및 생활 편의성이 높음.

* 위반건축물 문제가 해결될 경우, 향후 용도 변경 및 활용에 따라 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 4백만원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 1억원으로, 이는 매각으로 인해 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 입찰가 산정 시, 위반건축물 등 리스크 요소를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 본 물건의 경우, 임차인의 보증금 1억원을 고려할 때, 약 1억원 내외의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이 가격으로 입찰할 경우 임차인의 보증금이 전액 변제될 가능성이 높아지므로, 인수 위험을 최소화할 수 있습니다. 따라서, 예상 입찰가는 100,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.