나이스옥션 법원경매 성남 2024타경57229 [1] 경기도 광주시 송정동 413-94 로하스빌리지 202동 1층101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정석 · 평가일 2024.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 송정동 소재 "광주시청" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택이 밀집하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제1층 제101호로서,
(사용승인일:2016.04.26)

외벽: 치장벽돌 마감

내벽: 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감

창호: 샤시창호

이용상태

공동주택(연립주택)으로 사용중임(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측하향의 경사지를 평탄화한 사다리형 토지로서 공동주택(연립주택) 건부지로 사용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 6미터 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 성장관리계획구역(2018-03-12)(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 성남지원 2024타경57229 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

1.2. 물건 상세 정보

* 소재지: 경기도 광주시 송정동 413-94 로하스빌리지 202동 1층101호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 247,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 사용승인일: 2016.04.26

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 101.54㎡ (약 30.7평)

* 토지지분: 101.54㎡ (약 30.7평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 66.43㎡ (약 20.1평)

* 건물지분: 66.43㎡ (약 20.1평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 광주시 송정동 소재 "광주시청" 북동측 근거리에 위치하고 있습니다.

* 주위는 소규모 공동주택이 밀집하여 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지 상태

* 본건은 남측으로 약 6미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지는 서측하향의 경사지를 평탄화한 사다리형으로서 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 갑7 압류(세무과-11 782, 2021-07-02)입니다.

3.2. 주요 권리 분석

* 을5 주택임차권: 김수연 (보증금 270,000,000원, 전입 2021-01-12, 확정 2021-01-05). 이 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 갑9 강제경매: 김수연 (270,000,000원, 2024-04-29). 본 경매 개시 결정으로 인한 임차인의 경매 신청입니다.

* 갑10 압류: 천안세무서장 (2024-06-17).

* 갑11 압류: 광주시 (2025-08-07).

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김수연

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-12

* 확정일자: 2021-01-05

* 배당신고일자: 2023-02-24

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차권 설정, 매각으로 인해 보증금 270,000,000원이 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인: 노정환

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-12

* 확정일자:

* 배당신고일자:

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인입니다.

3.4. 인수 보증금

* 총 인수 보증금: 270,000,000원 (김수연 임차인의 보증금)

3.5. 주의사항

* 본 건에는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인이 존재합니다. 임차인 김수연의 보증금 270,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 참고로, 임차인 현황에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 등기부등본 및 물건명세서상 김수연 임차인의 보증금 270,000,000원이 인수되는 것으로 확인되므로, 해당 표기는 오류일 가능성이 매우 높습니다. 반드시 현장 확인 및 추가적인 권리 분석이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 송정동 일대는 소규모 공동주택이 밀집한 주거 중심 지역입니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 5월 기준 주변 연립/다세대 주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 70.15㎡ (약 21.2평) / 2016년식: 23,800만원

* 72.39㎡ (약 21.9평) / 2010년식: 20,000만원

* 76.6㎡ (약 23.2평) / 2010년식: 21,500만원

* 본건 건물면적 66.43㎡ (약 20.1평) 기준, 3.3㎡당 시세는 약 91만원 ~ 112만원 수준으로 분석됩니다.

* 감정가 247,000,000원은 최근 실거래가 수준보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 본건은 소규모 공동주택 단지 내에 위치하여 비교적 정온한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 기반시설

* 건물은 2016년에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 연립주택으로, 최신 건축 기준에 부합하는 편의시설(위생, 급배수, 도시가스, 소화전, 승강기 등)을 갖추고 있습니다.

* "광주시청"이 인근에 있어 행정 업무 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 부담

* 가장 큰 리스크는 매수인에게 인수되는 270,000,000원의 선순위 임차 보증금입니다. 이는 낙찰가 외에 추가로 부담해야 하는 금액으로, 총 매수 비용을 크게 증가시킵니다.

6.2. 채권 총액 및 가치 대비 부담

* 등기부상 채권 총액 및 인수해야 할 임차 보증금이 270,000,000원으로, 감정가 247,000,000원을 초과합니다. 이는 시세 대비 과도한 부담이 될 수 있으며, 임차인이 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수하게 됩니다.

6.3. 토지 이용 제한

* 본 건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리구역 등 다수의 개발 및 건축 관련 규제를 받고 있어 향후 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 시설

* 현재 파악된 정보 및 관련 검색 결과에 따르면, 본 건 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 비교적 최근에 지어진 연립주택으로, 괜찮은 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 하지만, 매수인이 인수해야 하는 270,000,000원의 선순위 임차 보증금은 본 물건의 투자가치를 크게 하락시키는 결정적인 요인입니다.

* 감정가보다 인수해야 할 보증금이 더 높다는 점은, 낙찰가에 따라 임차인이 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 상당한 손해를 볼 수 있음을 시사합니다.

* 따라서 본 건은 신중한 접근과 철저한 권리 분석, 그리고 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 건축 연도(2016년)가 비교적 최근으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* "광주시청" 인근 지역으로 행정 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 분석이 상대적으로 명확하나, 선순위 임차권 인수가 큰 부담입니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 건물면적(66.43㎡)을 기준으로 주변 시세를 분석한 결과, 3.3㎡당 약 91만원 ~ 112만원 수준으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 환산한 본건의 적정 시장가치는 약 183,000,000원 ~ 225,000,000원 범위로 볼 수 있습니다.

* 그러나, 본 건은 매수인이 270,000,000원의 선순위 임차 보증금을 인수해야 하므로, 실제 매수자는 (입찰가 + 270,000,000원)의 총 비용을 부담하게 됩니다.

* 예상 입찰가를 시장 시세 하단인 183,000,000원으로 가정하더라도, 총 매수 비용은 453,000,000원에 달하여 현재 시장 가치를 훨씬 초과합니다.

* 이러한 점을 고려할 때, 본 건의 입찰가 산정은 매우 보수적으로 접근해야 하며, 잠재적 수익을 기대하기 어려운 상황입니다.

* 그럼에도 불구하고, 본 건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금 270,000,000원을 고려하여 시장 가치보다 현저히 낮은 금액으로 산정되어야 합니다.

* 시장 시세 하단 및 감정가를 고려하되, 과도한 인수 보증금으로 인한 리스크를 반영하여 190,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

* 주의: 190,000,000원을 입찰가로 낙찰받을 경우, 총 매수 비용은 190,000,000원(입찰가) + 270,000,000원(인수 보증금) = 460,000,000원이 됩니다. 이는 현재 시장 가치(최대 약 238,000,000원)를 크게 상회하는 금액으로, 본 물건은 입찰 시 극도의 주의와 추가적인 분석이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.