나이스옥션 법원경매 수원 2024타경97668 [1] 경기도 수원시 영통구 매탄동 111-44 상가주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경97668 [1] 경기도 수원시 영통구 매탄동 111-44 상가주택 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매11계 2024타경97668 | 소재지: 경기도 수원시 영통구 매탄동 111-44 | 감정가: 1,383,754,100원 | 최저가: 678,038,000원 | 용도: 상가주택

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 물건 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2024타경97668 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 매탄동 111-44

용도: 상가주택

감정가: 1,383,754,100원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자/채권자: 소유자(김OO), 채권자(주OOOOOOOOOOOO)

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 195.80㎡ (약 59.23평)

토지 지분율: 19580

건물면적: 335.70㎡ (약 101.55평)

건물 제시외면적: 147.92㎡ (약 44.75평)

총 건물면적: 약 483.62㎡ (약 146.30평)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물

건물의 이용상태:

지상1층: 제2종근린생활시설(사무소) 및 계단실

지상2, 3, 4층: 단독주택 및 계단실

설비내역: 위생설비, 급·배수시설, 난방설비, 전기설비, 승강기설비 등 구비

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 "산남초등학교" 북동측 인근에 위치함.

주위는 주상용 건물, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 도로 상황

대상토지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

서측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호함.

2.3. 토지 현황 및 공법상 제한

형태 및 이용상태: 인접필지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 주거 및 근린생활시설 건축이 가능함.

주요 공법상 제한: 지구단위계획구역(매탄2지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(산남초등학교, 어린이유치원) 및 절대보호구역(어린이유치원)이 설정되어 있어 건축 행위 시 교육 환경 보호 관련 규제를 받을 수 있음.

3. 권리 분석

3.1. 매각 조건 및 유의사항

매각대상: 토지/건물 일괄매각이며, 감정평가에 포함된 제시외 건물(총 147.92㎡)이 매각 대상에 포함되어 있음. 매각에서 제외되는 물건이 없어 명도 시 복잡성이 줄어들 수 있으나, 제시외 건물의 현황(이용상태, 불법성 여부) 확인이 필요함.

3.2. 임대차 관계

임대관계는 감정평가서상 미상으로 조사되어, 입찰 전 현장 조사 및 법원 문건 등을 통한 임차인 현황 및 대항력 여부 확인이 필수적임. 낙찰 후 명도 과정에 대비해야 함.

3.3. 공부와의 차이 및 기타

공부와의 차이 및 제시목록 외의 물건은 없다고 명시되어 있어 권리상의 큰 문제는 없을 것으로 판단됨.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

1층이 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중이며, 주위가 주상용, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역임. 주변 배후 주거 수요를 바탕으로 한 안정적인 업종(부동산, 사무소, 소매점 등)에 적합한 입지임.

4.2. 생활 정보

교육 시설: 산남초등학교 인근에 위치하며, 어린이 유치원 관련 보호구역이 설정되어 있음.

생활 편의: 주변 주거 지역의 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 대중교통 접근성이 보통 수준으로 기본 생활 편의시설 이용은 무난할 것으로 예상됨.

4.3. 혐오시설 유무

자체 검색 결과, 본건 인근에 특이할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않아 주거 환경 측면에서 큰 문제는 없을 것으로 보임. (검색 결과에 기반함)

5. 잠재적 리스크

5.1. 제시외 건물 리스크

매각 대상에 포함된 제시외 건물(147.92㎡)의 현황(정확한 용도, 불법 증축 여부)을 반드시 확인해야 함. 만약 불법 증축 부분이 있다면, 양성화 가능성 및 이행강제금 부과 가능성 등을 검토해야 함.

5.2. 임대차 관계 미상 리스크

임대차 관계가 미상이므로, 낙찰 후 예상치 못한 대항력 있는 임차인이 발생할 가능성, 또는 명도 저항이 있을 가능성에 대비해야 함. 명도 기간과 비용을 고려해야 함.

5.3. 용도 변경 및 건축 제한

제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역 규제, 특히 학교 환경 보호구역 규제를 받고 있으므로, 향후 건물의 용도 변경이나 신축 시 교육청의 심의 및 관련 법규를 준수해야 하는 제약이 있음.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 수원시 영통구 매탄동의 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치한 상가주택으로, 토지/건물 일괄매각 물건임. 1층 상가와 2~4층 주택으로 구성되어 있어 임대수익과 거주를 동시에 고려할 수 있는 투자 물건임. 비교적 양호한 입지와 교통 환경을 갖추고 있으나, 제시외 건물의 법적 문제 여부와 미상의 임대차 관계를 해결해야 하는 과제가 남아 있음.

6.2. 투자 포인트

안정적 임대수익: 상가(1층)와 주택(2~4층)이 혼합되어 있어, 주거 및 상업용 임대수익을 동시에 창출하여 안정적인 현금 흐름을 기대할 수 있음.

제2종일반주거지역: 건폐율 및 용적률 측면에서 비교적 유리한 제2종일반주거지역에 위치하여 향후 리모델링 또는 신축을 고려할 경우 개발 잠재력이 있음.

승강기 설비: 건물에 승강기가 구비되어 있어 임차인 선호도가 높고 주거 및 상가 이용에 편리하여 건물 가치를 높이는 요소임.

법원 정보

수원지방법원 경매11계