나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경54116 [1] 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 지1층비01호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나 · 평가일 2024.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 "송파초등학교"남서측 인근에 위치(백제고분로 42길 4-5)하며 부근은 공동주택 및 각동 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

차량 진,출입이 가능하며 인근에 지하철 8, 9호선 환승역인 '석촌역'및 노선버스 정류장이 소재하는 바, 대중교통의 이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건(사용승인일:2021.07.30.)내 지1층비01호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 모르타루위 페인팅, 벽지붙임 및 일부 타일마감 등 창고 : PVC창호 등임.

이용상태

업무시설로 이용중임

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 다세대주택으로 이용중임.

인접 도로상태등

동북측 및 북서측으로 노폭 각각 약 10미터, 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨와관리 및이용에관한법률>, 건축용도지역기타(건축물최고높이지정구간으로건축과확인요험)<건축법>, 상대보호구역(서울송파초등학교병설유치원)<교육환경보호에관한법률>, 대공방어협조구역 <군사기지및군사시설보호법>,비행안전제2구역(전술)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

감정평가서에 의하면 회의실 및 체력단련실로 이용 중. 정확한 경계, 면적은 측량 요함.
이 사건 매각목적물에 대한 누수 및 보수와 관련하여 재감정을 실시하였고, 2026. 5. 29.감정서 도착함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경54116 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 지1층비01호

* 건물명: 에스아이팰리스레이크잠실

* 용도: 근린상가

* 감정가: 1,280,000,000원

* 토지면적: 93.50㎡ (약 28.28평)

* 건물면적: 301.34㎡ (약 91.16평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2021년 7월 30일

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 "송파초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 8, 9호선 환승역인 '석촌역'과 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호함.

* 도로상태: 본건 토지는 동북측 및 북서측으로 폭 약 10미터 및 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 건축물 최고높이 지정구간, 상대보호구역(송파초등학교 병설유치원), 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요함.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨 (단, 지상권에 대한 구체적인 내용은 제공되지 않음).

* 인수 보증금: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사이엔산업

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 10월 6일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 말소기준권리: 2021년 10월 12일 접수된 분당엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권액 669,600,000원)이 말소기준권리가 되며, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 기타 권리관계:

* 소유권이전 3번 신탁등기말소 (2021-10-12)

* 가압류 (주식회사두루드림대부, 2024-02-20, 2,790,157,945원)

* 임의경매 (영광군수산업협동조합, 2024-04-15, 845,841,239원)

* 가압류 (서울보증보험주식회사, 2024-05-20, 1,170,302,269원)

* 근저당권부 채권 질권설정 (안선미외 1명, 2024-11-29, 370,000,000원)

* 근저당권부 채권 질권설정 (이재호, 2024-11-29, 299,600,000원)

* 총 채권액: 4,630,060,214원

1.3. 상권분석

* 본건 건물은 2021년 사용승인된 집합건물로, 지하 1층에 위치한 근린상가임.

* 주변 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 배후수요 확보가 가능함.

* 지하철 석촌역이 인접해 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역적 특성을 보임.

* 현재 회의실 및 체력단련실로 이용 중인 것으로 조사되어, 향후 업종 변경 또는 재임대 시 추가적인 수익 창출 가능성을 기대할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건의 남서측 인근에 송파초등학교와 병설유치원이 위치하고 있어 교육 환경이 양호함.

* 교통시설: 지하철 8, 9호선 석촌역과 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 우수함.

* 주변 환경: 복합주거단지와 상업시설이 조화롭게 분포하고 있어 생활 편의성이 높은 지역임.

* 혐오시설: 본건 인근 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 부정적 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 누수 및 보수 관련 재감정 실시: 누수 및 보수 문제로 재감정이 실시되었고, 2026년 5월 29일 감정서가 도착한 점은 건물 자체의 물리적 하자 발생 가능성을 시사하므로 주의가 필요함.

* 정확한 경계 및 면적 확인 필요: 감정평가서에 따르면 정확한 경계와 면적을 확인하기 위해 별도의 측량이 요구됨. 이는 실제 면적과의 차이로 인한 분쟁 가능성을 내포함.

* 복잡한 권리관계: 총 채권액이 46억 원을 초과하는 등 권리관계가 복잡하여 경매 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

* 임차인 대항력 없음: 임차인 '주식회사이엔산업'은 대항력이 없으며 보증금 및 차임도 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 시간이 소요되거나 추가적인 협상이 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울 송파구의 역세권(석촌역)에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인)인 지하 1층 근린상가임.

* 뛰어난 입지와 교통 여건, 그리고 안정적인 상권을 바탕으로 투자 가치가 있음.

* 다만, 누수 관련 재감정 실시 이력, 정확한 면적 확인 필요성, 그리고 높은 채권 총액으로 인한 복잡한 권리관계는 잠재적 리스크로 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 사용승인)이라는 점은 장기적인 자산 가치 측면에서 긍정적임.

* 송파구, 석촌역이라는 우수한 입지 조건은 향후 시세 상승 가능성을 높임.

* 현재 회의실 및 체력단련실로 이용 중으로, 다양한 업종으로의 전환 또는 재임대가 용이함.

* 지역 내 안정적인 배후수요를 갖추고 있어 공실 위험이 상대적으로 낮음.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 감정가 1,280,000,000원을 기준으로 하되, 권리관계, 물건 상태, 시장 동향, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 함.

* 인수되는 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가 산정이 가능함.

* 최근 누수 관련 재감정 실시 이력과 높은 총 채권액을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 수준에서의 낙찰이 가능할 것으로 예상됨.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 최근 거래 사례 조사 등 심층적인 분석이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.