나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경1723 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 176-45 상가주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경1723 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 176-45 상가주택 경매

• 사건번호: 2024타경1723
• 주소: 서울특별시 광진구 중곡동 176-45
• 감정가: 1,038,112,940원
• 최저가: 531,514,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 상가주택

서울동부지방법원 경매1계 2024타경1723 | 소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 176-45 | 감정가: 1,038,112,940원 | 최저가: 531,514,000원 | 용도: 상가주택

1. 서울동부지방법원 2024타경1723 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경1723 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 176-45

용도: 상가주택

감정가: 1,038,112,940원

토지면적: 106.00㎡ (약 32.07평)

건물면적: 197.01㎡ (등기부 기준) / 196.91㎡ (건축물대장 기준) (약 59.60평 / 59.57평)

건물 제시외면적: 23.50㎡ (약 7.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 남OOOOOOO

특이사항: 유치권 (김문희 2025.2.4. 신고, 이상태 2025.2.21. 신고 - 성립여부 불분명)

주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 유치권자 김문희로부터 2025.2.4.자로 유치권 취하신고서 제출됨.

3. 본건 건물의 등기사항증명서상 연면적(197.01㎡)과 일반건축물대장상 연면적(196.91㎡)이 상이하며, 일반건축물대장상 연면적 기준으로 평가함.

4. 2025.2.21.자로 유치권자 이상태로부터 공사대금을 이유로 유치권권리신고서가 제출되었으나 그 성립여부는 불분명함.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동에 소재하며, '용곡초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원, 임야 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다. 차량의 진입은 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 물건의 서측으로는 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(용곡초), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.

1.3. 건물 개요

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지하 1층, 지상 3층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 내벽은 벽지도배, 타일 마감 등으로 이루어져 있습니다. 창호는 샷시창호 등이 사용되었습니다.

이용 상태는 다음과 같습니다.

지하 1층: 근린생활시설, 계단실

1층: 근린생활시설

2층: 단독주택

3층: 단독주택

기본적인 위생설비, 급배수시설, 난방설비, 주차시설 등이 구비되어 있습니다.

등기사항전부증명서상 연면적(197.01㎡)과 일반건축물대장상 연면적(196.91㎡)이 상이한 점은 감정평가 시 일반건축물대장상 연면적을 기준으로 하였습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자인 김OO와 채권자 남OOOOOOO 간의 채권 관계에 의해 경매 개시되었습니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 유치권의 존재입니다. 유치권자 김문희로부터 2025년 2월 4일 유치권 신고서가 제출되었으며, 유치권자 이상태로부터 2025년 2월 21일 공사대금을 이유로 유치권 신고서가 제출되었으나, 이상태의 유치권 성립 여부는 불분명한 상태입니다.

유치권은 법원에서 인정될 경우 낙찰자가 인수해야 하는 부담으로 작용하므로, 권리 신고 내용을 면밀히 검토하고 필요하다면 법률 전문가와 상담하여 성립 여부 및 인수 여부를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다. 특히 성립 여부가 불분명한 이상태의 유치권에 대한 추가 확인이 중요합니다.

1.5. 상권분석

본 물건은 광진구 중곡동의 주거 지역 내에 위치하며, 1층 및 지하 1층에는 근린생활시설이, 2~3층에는 단독주택이 소재하는 상가주택입니다. 주변 지역은 주택가와 상가가 혼재되어 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다. 인근에 용곡초등학교가 있어 학생 및 학부모 관련 업종의 수요가 예상되며, 주택가 밀집으로 인한 기본적인 배후 수요는 확보된 것으로 판단됩니다. 다만, 인근의 구체적인 상권 현황, 경쟁 업종, 임대 시세 등에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 서울 용곡초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변에 공원과 임야 등이 있어 일부 녹지 공간을 이용할 수 있습니다.

주변 교통망으로는 노선 버스 정류장이 인근에 소재하며, 차량을 이용한 접근도 가능한 수준입니다.

주변에서 특별히 문제시될 만한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 유치권 문제입니다. 김문희 씨와 이상태 씨가 유치권을 신고하였으며, 특히 이상태 씨의 유치권 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 예상치 못한 인수 부담이 발생할 가능성이 있습니다. 이는 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소이므로 철저한 검토가 필요합니다.

또한, 건물 등기부등본과 건축물대장상 연면적(197.01㎡ vs 196.91㎡)이 상이한 점은 건물 현황과 공부상 내용의 차이를 의미하므로, 실제 건물 면적 및 상태에 대한 정확한 확인이 요구됩니다.

건물이 서측으로 약 3미터 내외의 도로에 접해 있어, 대형 차량의 통행이나 주차에 다소 불편함이 있을 수 있습니다. 제1종일반주거지역이라는 용도지역 제한으로 인해 향후 건축 행위 시 건폐율 및 용적률에 관한 법적 제한을 받게 됩니다.

1.8. 종합 의견

본 서울동부지방법원 2024타경1723 (1) 물건은 서울 광진구 중곡동의 용곡초등학교 인근에 위치한 상가주택으로, 입지 조건은 비교적 양호한 편입니다. 주택과 근린생활시설로의 복합적인 활용이 가능하며, 지역 내 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

그러나 현재 가장 큰 걸림돌은 유치권 문제로, 법적 효력을 명확히 확인하고 인수 부담을 감안한 신중한 접근이 필요합니다. 건물 면적의 차이, 도로 접합 상태 등도 현장 답사를 통해 면밀히 파악해야 합니다.

이러한 위험 요인들을 충분히 인지하고 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 거친다면, 장기적인 관점에서 투자 가치를 고려해 볼 수 있는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

1. 입지: 서울 광진구의 주거 지역 내에 위치하여 안정적인 수요 기반 확보.

2. 용도: 근린생활시설과 주택으로 구성되어 임대 수익 창출 및 자가 사용 목적 모두 적합.

3. 초등학교 인접: 용곡초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 관련 수요 기대.

4. 잠재력: 향후 지역 개발 또는 재건축/재개발 가능성을 고려한 장기 투자 고려 가능.

법원 정보

서울동부지방법원 경매1계