나이스옥션 법원경매 부산 2024타경947 [1] 부산광역시 동래구 온천동 480-38 솔베르크주건축물제1동 8층801호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선 · 평가일 2024.04.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "유락여자중학교" 남동측 인근에 위치하는 솔베르크주건축물제1동 제8층 제801호로서, 주변은 아파트, 중소규모 공동주택, 오피스텔, 주상용건물, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선"명륜역"이 소재하는바, 제반 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물(사용승인일: 2013.07.19.)내 제8층 제801호로서,

외벽 : 몰탈위 드라이비트 및 인조대리석 붙임 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.(추정)
창호 : 하이샷시창 구조임.

이용상태

공부상 제1종근린생활시설이나, 주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 3.5미터 내외 도로에 접하며, 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(가) 801호는 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(1개호)로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 801호, 802호로 구분되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상 임.
2) 기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

본건 8층 801호는 현황 801호, 802호로 구분되어 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지

부산광역시 동래구 온천동 480-38 솔베르크주건축물제1동 8층801호

1.2. 사건번호

부산지방법원 2024타경947 (1)

1.3. 물건종별

공부상: 근린상가 / 현황: 주거용

1.4. 감정가

353,000,000원

1.5. 면적정보

* 토지면적: 27.92㎡ (약 8.45평)

* 토지지분: 27.919493519271082㎡

* 건물면적: 97.53㎡ (약 29.49평)

* 건물지분: 97.526㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

유동화물건, 공동담보, 본건 8층 801호는 현황 801호, 802호로 구분되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "유락여자중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 중소규모 공동주택, 오피스텔, 주상용건물, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 주위 환경 및 제반 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 박종규 (2013.07.26)

* 근저당권: 부산은행 (148,500,000원, 2013.08.22) - 말소기준권리

* 소유권이전: 정지현 (2014.03.18)

* 임의경매: 부산은행 (2024.02.20) - 말소

* 가압류: 수영중앙새마을금고 (38,350,890원, 2024.06.03) - 말소

* 압류: 금정세무서장 (2025.07.02) - 말소

* 압류: 해운대세무서장 (2025.08.11) - 말소

* 총 등기부채권액: 186,850,890원

3.2. 말소기준권리

2013년 8월 22일 접수된 부산은행 근저당권(을1)이 본 건의 말소기준권리입니다. 매각으로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.4. 임차인현황

* 임차인: 이

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-03-02

- 대항력: 없음

* 임차인: 홍

- 보증금: 115,500,000원

- 차임: 150,000원

- 전입일자: 2020-03-26

- 확정일자: 2020-03-26

- 배당신고일자: 2024-05-22

- 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 본 건이 위치한 동래구 온천동 일대는 과거 온천관광 중심지에서 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로 변화하고 있습니다.

* 부산도시철도 1호선 명륜역과 인접한 역세권 지역으로, 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

* 아파트, 공동주택, 오피스텔 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 상권의 변화와 함께 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 특히, 최근 신축 아파트 단지들이 들어서면서 지역의 주거 환경이 개선되고 있어 향후 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 부산도시철도 1호선 명륜역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 인근에 아파트, 공동주택, 오피스텔, 주상용건물, 숙박시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 유락여자중학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

집합건축물대장상 본건 801호는 제1종근린생활시설 1개 호수로 등재되어 있으나, 현황은 801호와 802호로 구분되어 주거용으로 사용 중입니다. 이는 공부와의 불일치로, 건축법 위반 소지가 있으며 향후 원상복구 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 현황 이용 상태

공부상 용도(근린상가)와 실제 이용 용도(주거용)가 불일치합니다. 이는 명도 시 또는 추후 건물 사용 시 법규 위반으로 인한 제약이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 혐오시설 및 주변 환경

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 부산의 다른 지역에 비해 온천 상권의 과거 명성에 비해 현재는 상권 축이 이동하거나 활력이 떨어진다는 분석도 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 동래구의 역세권에 위치한 집합건물로, 감정가는 3억 5천3백만원입니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모두 소멸 예정으로 권리상 깨끗한 편입니다. 그러나 공부상의 용도와 현황 이용 상태가 불일치하며, 1개 호수가 2개 호수로 구분되어 주거용으로 사용 중인 점은 향후 건물 사용 및 명도 과정에서 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다. 주변 교통 및 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산도시철도 1호선 명륜역 접근성이 우수하여 임대 수요 확보 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 인수되는 권리 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 인수 부담이 없습니다.

* 소액 투자 가능성: 인수 보증금이 없어 감정가를 기준으로 초기 투자 비용을 고려할 수 있습니다 (단, 명도 비용 등 추가 제반 비용 고려 필요).

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 353,000,000원

본 건은 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 353,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 하지만 시장 상황, 물건의 현황(공부와 현황의 불일치), 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.