나이스옥션 법원경매 서산 2024타경52685 [1] 충청남도 서산시 팔봉면 덕송리 769-1 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경52685 [1] 충청남도 서산시 팔봉면 덕송리 769-1 전 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매5계 2024타경52685 | 소재지: 충청남도 서산시 팔봉면 덕송리 769-1 | 감정가: 293,458,000원 | 최저가: 205,421,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경52685 (1)

소재지: 충청남도 서산시 팔봉면 덕송리 769-1 외 (일괄매각)

용도: 전 (대 일부 포함)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

감정가: 293,458,000원

토지면적: 5355.00㎡ (약 1,620.09평)

특이사항: 농지취득자격증명 필요 (목록 2,3,4)

1.2. 입지 조건 및 현황 분석

본건은 서산시 팔봉면 소재 '형제봉' 동측에 위치하며, 주변은 농지와 산지를 중심으로 농가주택이 드문드문 위치하는 한적한 농촌 지역입니다.

현황상 기호(1)은 지목상 '대'이나 건축물이 철거된 상태이며, 기호(2)부터 (4)까지는 농지(전)로 이용 중입니다.

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 매우 열악하여 자가용을 통한 접근이 필수적입니다. 인접 도로는 농로에 접해 있습니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 매각 대상은 토지 전부입니다. 토지 지분율은 535500으로 사실상 100%로 보이며, 건물면적 및 제시외면적은 없습니다.

특이사항으로 목록 2, 3, 4 토지는 현황상 농지이므로, 최고가 매수신고인은 매각결정기일 전까지 '농지취득자격증명'(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수되므로, 낙찰 전 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

현황 목록1 지상 건축물은 철거된 상태이므로, 건축물에 대한 권리 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다. 구체적인 임대차 관계는 미상이나, 토지 매각이므로 토지 외 별도 제시외 물건은 없습니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 농지 및 산지 주변에 위치한 농촌 지역으로, 인근 상권은 형성되어 있지 않으며, 생활 편의시설 접근성은 매우 낮습니다.

다만, 서산시 팔봉면 지역은 팔봉산과 해안가와 인접하여 펜션 등 레저 시설이 발달한 곳이 있어, 향후 잠재적인 전원주택 및 농촌 휴양 관련 개발 수요를 기대할 수 있습니다.

주변 환경은 농촌 생활에 적합하며, 조용하고 공기가 맑아 전원생활 및 귀농/귀촌을 고려하는 투자자에게 적합한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 리스크: 목록 2, 3, 4 토지에 대해 농취증 발급이 필수입니다. 농업경영계획을 통한 취득이 어렵거나 불가능한 경우, 낙찰 자체가 무효가 되고 보증금이 몰수될 수 있습니다.

2. 토지 이용 제한: 토지이용계획상 '계획관리지역'이나, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 특정 가축(젖소, 말, 양, 염소, 사슴, 돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 등)의 사육이 제한됩니다. 이는 축사 건축 등 수익성을 제한하는 요소가 될 수 있습니다.

3. 입지적 제한: 대중교통 접근성이 열악하고 인접 도로가 농로에 접해 있어, 개발 시 기반 시설 확보 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 총 5355.00㎡(약 1,620.09평)의 대형 토지가 일괄 매각되는 건입니다. 지목상 '대'인 토지(1목록, 건축물 철거됨)가 포함되어 있어, 농지 외 건축 행위를 위한 부지가 일부 확보된 상태입니다.

계획관리지역에 속하여 건폐율 40% 이하로 건축 행위가 가능하여, 농지전용허가를 통한 전원주택, 소규모 창고, 농산물 가공 시설 등 다양한 용도로 활용할 수 있습니다.

최고의 입지:

형제봉 동측의 조용한 농촌 지역이며, 차량 접근이 가능하여 전원주택 및 영농을 겸한 귀촌 부지로 활용 가치가 높습니다.

투자 포인트:

1. 대형 면적 및 계획관리지역: 1,600평이 넘는 넓은 면적으로, 분할 개발이나 단지 조성의 가능성도 있습니다. 계획관리지역이라는 점은 향후 용도 변경이나 개발에 유리합니다.

2. 상대적 희소성: 일부는 건축물 철거된 '대'이고 나머지는 '전'으로 구성되어 있어, 농지 본연의 활용과 건축 가능성을 동시에 가진 토지입니다.

3. 감정가 대비 투자 기회: 농취증 리스크 등으로 인해 유찰될 경우, 감정가 대비 저렴한 가격으로 대규모 토지를 취득할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다. (입찰 전 농취증 발급 가능 여부 확인 필수)

법원 정보

서산지원 경매5계