나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경105188 [1] 서울특별시 강북구 수유동 486-714 3층1호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경105188 [1] 서울특별시 강북구 수유동 486-714 3층1호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매7계 2024타경105188 | 소재지: 서울특별시 강북구 인수봉로23길 56-8, 3층1호 | 감정가: 122,000,000원 | 최저가: 62,464,000원 | 용도: 연립주택

1. 서울북부지방법원 2024타경105188 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경105188 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 486-714 3층 1호

용도: 연립주택

감정가: 122,000,000원

토지면적: 44.25㎡ (약 13.38평)

건물면적: 34.32㎡ (약 10.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "혜화여자고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 다세대주택, 연립주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장 또한 인근에 소재하고 있어 교통 편리성이 양호합니다. 서측으로는 폭 3-6m의 도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다. 주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 공원도 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자이자 채무자는 정OO입니다. 채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 권리 분석 시 특이사항으로, 등기사항전부증명서 상 지하실 면적 13.20㎡는 전유부분으로 등재되어 있으나, 집합건축물대장 상에서는 해당 지하실이 공용부분으로 등재되어 있어 공부와의 차이가 존재합니다. 이는 추후 명도 및 활용에 있어 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 수유동 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 다세대주택 및 연립주택이 다수 분포하고 있습니다. 또한, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 공원도 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 혜화여자고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경도 고려해볼 만합니다. 전반적으로 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

1.5. 생활정보

건축물 구조는 철근콘크리트조 슬래브 위 기와지붕의 3층 건물 내 3층 1호입니다. 외벽은 치장벽돌 마감이며, 창호는 섀시 창호로 구성되어 있습니다. 현재 연립주택으로 이용 중이나, 지하실(방1)은 장기간 공실 상태인 것으로 추정됩니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비는 갖추어져 있습니다. 토지는 남하향 완경사의 장방형 토지로 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 주요 리스크 요인으로는 첫째, 등기부와 건축물대장 상 지하실 면적 표기(전유부분 vs 공용부분)의 차이가 있습니다. 이는 향후 건물 사용 및 재산권 행사에 혼란을 야기할 수 있으므로, 정확한 실태 조사 및 관련 기관 확인이 필수적입니다. 둘째, 지하실의 장기간 공실 상태는 누수, 결로, 관리 부실 등의 하자 발생 가능성을 내포하고 있으며, 이를 해결하기 위한 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 셋째, 토지이용계획 상 고도지구, 자연경관지구, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 제한이 따를 수 있습니다. 서울 강북구 수유동 486-714 주변 반경 1km 이내에 유해 화학물질을 취급하는 공장이나 대규모 폐기물 처리 시설 등 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 연립주택입니다. 감정가는 1억 2천 2백만 원으로, 주변 시세를 고려하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다. 그러나 등기부와 건축물대장 상의 공부 차이, 지하실 공실 장기화로 인한 하자 가능성, 그리고 다양한 토지이용계획상의 제한사항 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 관계 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

서울 시내 주거용 부동산으로서의 기본적인 가치를 지니고 있습니다. 혜화여자고등학교 인근이라는 점은 교육 환경에 민감한 수요층에게 어필할 수 있습니다. 일괄 매각 대상이므로 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있다는 장점이 있습니다. 만약 공부와의 차이 문제를 해결하고 지하실 공실 문제를 개선한다면, 주거용 또는 임대용으로서의 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 저평가된 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 노릴 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매7계