나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1520 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서호동 1524-7 제주서귀포라마다앙코르호텔 제4층 제413호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.08.20

건물감정평가요항표

건물의 구조

-

이용상태

-

설비내역

-

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

현장표시: 신신호텔제주월드컵

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

제주지방법원 2025타경1520 (1)

1.2. 소재지

제주특별자치도 서귀포시 서호동 1524-7, 제주서귀포라마다앙코르호텔 제4층 제413호

1.3. 용도

숙박시설

1.4. 감정가

92,000,000원

1.5. 토지면적

6. 20㎡ (약 1.87평)

1.6. 건물면적

24. 29㎡ (약 7.35평)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매 구분

부동산임의경매

1.9. 채권자

새김천새마을금고

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

해당 물건은 제주특별자치도 서귀포시 서호동에 위치하며, 라마다 앙코르 바이 윈덤 제주 서귀포 이스트 내에 소재합니다. 서귀포 시내와 가까우며, 서귀포 혁신도시와 인접해 있어 행정 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 주변에는 서귀포 매일 올레 시장, 제주월드컵경기장, 고근산 등 다양한 관광 명소와 편의 시설이 위치해 있습니다.

2.2. 교통

제주국제공항에서 택시 이용 시 약 1시간 내외 소요되며, 시내버스 이용도 가능합니다. 호텔 내 무료 주차 및 주차 대행 서비스 이용이 가능하며, 노상 주차도 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2016년 4월 5일에 접수된 우리새마을금고의 근저당권(금96,200,000원)입니다.

3.2. 기타 권리사항

을1 근저당권 (우리새마을금고, 96,200,000원)

갑2 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사 장백)

갑3 가압류 (수협은행, 288,047,673원)

갑4 임의경매 (새김천새마을금고, 66,868,520원)

위 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

* 내용: 현재 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 다만, "신신호텔"에서 소유자로부터 위탁받아 객실로 운영하고 있다는 진술이 있어, 실제 점유 및 운영 주체에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

해당 물건지는 관광객이 많이 찾는 호텔 지역에 위치하고 있습니다. 주변에는 호텔, 식당, 카페 등 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구가 비교적 많은 편입니다. 서귀포 매일 올레 시장이 차량으로 약 9분 거리에 위치하여 쇼핑 및 먹거리 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

서귀포시의 행정 및 생활 편의 시설 접근이 용이한 입지입니다. 차량 이동 시 서귀포 매일 올레 시장, 서귀포시김정문화회관, 제주월드컵경기장 등과 인접해 있습니다.

5.2. 관광 및 문화시설

성산일출봉, 함덕해수욕장, 우도 등 유명 관광지와 접근성이 양호하며, 서귀포 지역 내에도 정방폭포, 천지연폭포, 이중섭 미술관 등 다양한 관광 및 문화 시설이 풍부합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 관리

건축물표제부상 상세한 이용상태, 설비내역, 부합물 및 종물 등에 대한 정보가 부족하여, 실제 현황과 공부상 내용과의 차이, 건물 노후화 정도 및 유지보수 상태에 대한 면밀한 현장 조사가 필요합니다.

6.2. 운영 주체 관련

'신신호텔'에서 소유자로부터 위탁받아 객실을 운영하고 있다는 진술이 있어, 임대차 계약 관계 및 향후 운영 주체 변경 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 과다 채무

총 등기부채권 총액(384,247,673원)이 감정가(92,000,000원)에 비해 상당히 높아, 경매 과정에서 유찰될 가능성도 존재하며, 낙찰 후에도 추가적인 금전적 부담 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서귀포시의 주요 관광지 및 생활권과 인접한 라마다 앙코르 호텔 내 숙박시설입니다. 일괄 매각으로 진행되며, 인수할 권리나 임차인의 보증금이 없어 권리분석이 비교적 간단한 편입니다. 다만, 건물 내부 상태 및 실제 운영 주체에 대한 추가 확인이 필요하며, 높은 채무 총액 대비 낮은 감정가가 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 관광지 접근성

서귀포시의 주요 관광 명소와 인접하여 관광객 수요를 확보하기에 유리한 입지입니다.

8.2. 권리 관계 단순

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 부담해야 할 인수되는 권리나 임차인의 보증금이 없어 명확한 권리 관계를 가집니다.

8.3. 잠재적 임대 수익

호텔 객실로서 운영될 경우, 관광 성수기 및 비수기에 따른 임대 수익 창출이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 감정가, 주변 시세, 임대 수익률, 명도 관련 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 감정가는 92,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 결과 및 시장 상황에 따라 적정 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 본 물건은 등기부채권 총액이 감정가보다 현저히 높으므로, 경쟁 물건 대비 저평가된 경우 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.