나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1513 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 582 기타복합용건물 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 소재‘종달리사무소’남동측 근거리에 위치하
며, 부근은 단독주택, 숙박시설, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 해안도로가 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 5~6m 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경
관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,
생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법
>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처
리구역<하수도법>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.임대관계
미상임.

-.기타
없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 일반목구조지붕 2층건으로서,
(사용승인일: 2016.05.01, 증축일: 2022.11.09)
외벽: 스타코마감 등
내벽: 벽지 및 타일마감 등
바닥: 타일마감 등
창호: 샷시창 등임.

이용상태

1,2층: 야영장시설 및 창고시설로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.임대관계
미상임.

-.기타
없 음.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 및 조경수 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1513 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 582 (제주특별자치도 제주시 종달동길 73-1)

용도: 기타복합용건물 (주 용도: 야영장시설)

감정가: 1,664,325,800원

토지면적: 3059.00㎡ (약 925.42평)

건물면적: 101.62㎡ (약 30.73평) (건축물표제부 기준. 최초 제공 정보: 95.92㎡ (약 29.01평))

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안강농업협동조합 (확인됨)

1.1. 입지조건

위치: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 소재 ‘종달리사무소’ 남동측 근거리에 위치.

주위환경: 단독주택, 숙박시설, 농경지 등이 혼재된 지역.

교통: 차량 접근이 가능하며 인근에 해안도로가 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준.

토지형상 및 이용: 사다리형 평지로서 건부지로 이용 중.

도로: 남서측으로 폭 약 5~6m의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 1월 2일 접수된 안강농업협동조합의 근저당권 (을15). 이 권리를 기준으로 말소될 권리들이 정리됩니다.

낙찰 후 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

인수되는 권리: 인수되는 보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* 김여란: 보증금 30,000,000원, 차임 5,000,000원, 전입일자 2022-11-30.

* 상기 임차인은 대항력이 없습니다.

* 금액이 미상인 임차인이 있거나 대항력 있는 임차인이 있는 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 본 건 임차인은 대항력이 없습니다.

기타 권리사항:

* 유치권: 손동목(채널샾 대표)이 2026년 6월 16일 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 법정지상권: 제시외 건물 존재 여부 및 매각 대상 토지에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

* 등기사항: 다수의 소유권 이전, 근저당권, 압류 등이 존재하나, 말소기준권리 이하 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 토지 등기부채권 총액 및 건물 등기부채권 총액은 1,860,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 단독주택, 숙박시설, 농경지가 혼재되어 있어 기본적인 생활 기반과 관광 관련 시설이 혼재된 지역입니다.

업종 적합성: 현재 야영장시설 및 창고시설로 이용 중임을 고려할 때, 관련 업종 또는 제주 지역의 관광 수요를 겨냥한 사업 시설로 활용 가능성을 생각해 볼 수 있습니다.

상권 활성화 정도: 구좌읍 지역의 전반적인 상권 활성화 정도는 추가적인 현장 조사를 통해 파악하는 것이 좋습니다.

1.4. 생활정보

교통 편의성: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근 해안도로 이용이 편리합니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

주변 시설: 종달리사무소가 인근에 위치하며, 기본적인 주거 및 농업 관련 시설과 관광 관련 시설이 혼재된 지역 특성을 보입니다. 해안 접근성이 좋은 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리관계 복잡성: 불분명한 유치권 및 법정지상권 성립 여부는 추가적인 확인과 법률 전문가의 검토가 반드시 필요합니다.

건물 현황 불일치: 등기부상 건물 내용과 실제 현황 건물의 용도 및 면적에 차이가 있어, 실제 이용 현황에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다. (예: 등기부상 단독주택 vs. 현황 야영장/창고시설)

제시외 물건: 감정평가서 상 일부 철재 컨테이너 창고 및 야영장시설 등은 매각에서 제외됩니다. 다만, 제시외 건물 및 조경수는 포함 매각되므로, 경계 확인 시 주의가 필요합니다.

공동담보 물건: 공동담보로 인해 본 건 외 다른 담보물건이 존재할 수 있습니다. 채권자 및 채무 관계의 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍에 위치한 토지 및 건물로, 현재 야영장시설 및 창고시설로 이용되고 있습니다.

상당한 면적의 토지와 건물을 일괄 매각하는 물건이며, 감정가는 높게 책정되었습니다.

다수의 권리 관계가 존재하지만, 말소기준권리 이하 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

그러나 불분명한 유치권 및 법정지상권, 건물 현황과의 차이, 공동담보 등의 잠재적 리스크 요인은 반드시 면밀히 검토해야 합니다.

제주 지역의 관광 특성을 고려한 용도 활용 방안 모색이 중요하며, 철저한 현장 조사를 통해 상세 내용을 파악하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

제주 구좌읍이라는 입지적 장점을 바탕으로 한 관광 관련 사업 가능성.

넓은 토지 면적과 활용 가능한 건물(야영장시설, 창고시설)을 일괄 매각.

말소기준권리 이하 권리 소멸 예상으로 권리관계가 비교적 명확.

다수의 채권 및 채무 관계를 통한 가격 협상 여지.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,664,325,800원

인수 보증금: 0원

고려 사항:

* 불분명한 유치권 및 법정지상권 관련 리스크에 대한 추가 조사 및 법적 검토 필요.

* 건물 현황과의 차이에 따른 실제 이용 가치 평가.

* 제주 부동산 시장 동향 및 유사 물건 시세 분석.

* 제시외 매각 포함/제외 물건에 대한 정확한 경계 확인.

예상 입찰가: 상기 리스크 요인, 시장 상황, 그리고 철저한 현장 조사를 바탕으로 본 건의 가치를 평가할 필요가 있습니다. 감정가의 75% ~ 85% 수준 (약 12억 5천만원 ~ 14억 1천만원)을 기초로, 조사 결과를 반영하여 최종 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰 전 권리 분석가 및 현장 전문가와 반드시 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.