나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510887 [1] 인천광역시 서구 당하동 1031 풍림아이원아파트 807동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '인천발산초등학교' 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제807동 제1층 제101호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등임.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

‘아파트’로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 일단의 토지는 부정형의 토지로서, 아파트 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지 내 포장도로와 외곽 공도가 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

당하동 1031,1032 :제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(원당구획정리), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2025
-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경510887 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 서구 당하동 1031 풍림아이원아파트 807동 1층101호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

327,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 48.60㎡ (약 14.70평)

* 건물 면적 (전용 면적): 84.55㎡ (약 25.58평)

* 건물 면적 (공급 면적): 112㎡ (약 33.88평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.8. 채권자

농OOOOOOO

1.9. 건축 연도

2004년 (2026년 기준 23년차)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 당하동에 위치하며, '인천발산초등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 대규모 아파트 단지를 중심으로 형성된 주거지역으로, 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 포장도로가 외곽 공도와 잘 연결되어 있어 차량 접근이 용이합니다. 또한, 단지 인근에 버스정류장이 다수 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인천 지하철 2호선 완정역이 도보 가능한 거리에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 점진적으로 개선되고 있습니다.

2.3. 주변 시설

* 교육 시설: 인천발산초등학교, 인천당하중학교, 인천당하초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 생활 편의 시설: 단지 인근에 이마트, 노브랜드 등 대형마트가 입점해 있어 장보기 등 생활 편의성이 높습니다.

* 기타: 주변 개발 계획 및 지하철 노선 연장 사업 등으로 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

2.4. 혐오 시설

물건지 인근에서 직접적으로 부정적 영향을 줄 만한 혐오 시설(쓰레기 소각장, 하수 처리장 등)은 보고되지 않았습니다. 과거 혐오 시설로 인식되었던 시설들이 친환경 공원이나 주민 편의 시설로 재탄생하는 사례가 인천 지역에 다수 보고되고 있어, 이에 대한 우려가 크지 않은 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 10월 28일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을5)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 을구 6번 주택임차권: 곽지현 (곽 )

* 임대차 보증금: 20,000,000원

* 차임: 750,000원

* 전입일자: 2017년 2월 22일

* 확정일자: 2017년 2월 15일

* 대항력: 있음

* 물건명세서에 따라, 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 임차인의 보증금 잔액을 인수해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 경매 절차를 통해 근저당권, 임차권(배당받는 부분), 가압류, 압류 등은 모두 말소될 예정입니다. (단, 을구 6번 주택임차권은 배당받지 못하는 금액이 있을 시 매수인이 인수)

3.4. 총 채권액

등기부상 총 채권액은 450,408,080원입니다 [cite: provided].

4. 상권분석

인천 서구 당하동 일대는 신축 및 구축 아파트 단지가 밀집한 대규모 주거 지역으로, 주거 수요가 안정적으로 유지되는 곳입니다. 본건 아파트 단지 주변으로는 소규모 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다 [cite: provided]. 또한, 인근에 대형마트(이마트, 노브랜드)가 위치하고 있으며, 인천 2호선 역세권 개발 및 신규 노선 계획 등으로 인해 장기적인 상권 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인천발산초등학교, 인천당하초등학교, 인천당하중학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의 시설

이마트, 노브랜드 등 대형 마트가 가까이 있어 생활필수품 구매 및 장보기가 편리합니다.

5.3. 주거 환경

단지가 넓고 쾌적하며, 관리비가 저렴한 편이라는 평가가 있습니다. 주변 환경이 조용하고 공기가 좋다는 후기도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 곽지현 씨의 보증금 20,000,000원을 인수해야 할 가능성입니다. 경매 배당 결과에 따라 이 금액 전액 또는 일부를 매수인이 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

6.2. 1층 세대

본건은 1층에 위치하고 있어, 저층 선호도가 낮은 수요자에게는 단점이 될 수 있습니다.

6.3. 아파트 노후도

2004년 준공으로 23년차를 맞이하여 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 당하동에 위치한 풍림아이원아파트 807동 1층 101호로, 인근에 초등학교 및 각종 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다. 교통 접근성 또한 우수하며, 주변 지역의 개발 계획은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 20,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있으며, 1층 세대라는 점은 고려해야 할 부분입니다. 감정가 3억 2700만원 대비 최근 실거래가 추이가 유사하게 형성되어 있으나, 일부 고층 매물은 이보다 높게 거래된 사례도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 초등학교, 마트 등 생활 인프라가 잘 갖춰진 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 지역 발전 가능성: 인천 2호선 및 신규 지하철 노선 연장 계획 등으로 향후 교통 편의성이 증대될 것으로 예상됩니다.

* 상대적으로 낮은 초기 투자 비용: 감정가를 기준으로 할 때, 시장가 대비 합리적인 금액으로 접근이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 327,000,000원이며, 최근 실거래가(2026년 7월~8월)는 306,000,000원 ~ 350,000,000원 범위에서 형성되고 있습니다. 인수해야 할 임차인 보증금 20,000,000원을 고려하면, 입찰 가격 산정 시 총 지출 금액을 충분히 검토해야 합니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 3억 2천만원 ~ 3억 4천만원 사이를 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 최근 실거래가 추이, 경매 물건의 현장 상태, 본인의 자금 계획 및 임차인 인수 금액 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.