나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8504 [1] 제주특별자치도 제주시 용강동 501 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.08.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 용강동 소재 ""용강마을회관"" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 전 및 과수원, 임야 등이 혼재하는 지역으로 일부 창고, 주택, 사무실 등이 소재함.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 지방도 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,4,5-9 : 북측 및 동측, 서측 인접토지 대비 점차 지반이 낮아지는 완경사의 부정형의 토지로서, 기호1(자연림), 기호4[(폐)과수원], 기호5(휴경상태의 전), 기호6[(폐)과수원], 기호7(자연림), 기호8(휴경상태의 전), 기호9[(폐)과수원]임.
(기호4: 계단식 형태의 완경사지임)
기호3 : 인접토지 대비 완경사지인 부정형의 토지로서, (폐)과수원 및 전(장기간 휴경)임.
기호10 : 인접도로 대비 완경사지인 사다리형의 토지로서, 전(장기간 휴경)임.

인접 도로상태

기호1,3~9 : 서로 순차적으로 연접한 토지로서 지적상 맹지이며, ""기호10"" 토지를 거쳐 순차적으로 진출입 가능함.
기호10 : 북측으로 폭 약 3m(지적상 도로는 1.4m~3.6m 내외) 내외의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:보전녹지지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

기호3:생산녹지지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>임.

기호4:생산녹지지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>임.

기호5:생산녹지지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>임.

기호6:생산녹지지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>임.

기호7:생산녹지지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>임.


기호8:생산녹지지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>임.


기호9:생산녹지지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>임.

기호10:생산녹지지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>임.

제시목록 외의 물건

""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""에 표시된 바와 같이 제시외 건물(ㄱ~ㅂ)이 소재함.

공부와의 차이

- 기호3: 지적상 지목 ""과수원""이나, 현황 ""(폐)과수원 및 전(장기간 휴경)""임.
- 기호4: 지적상 지목 ""과수원""이나, 현황 ""(폐)과수원""임.
- 기호5: 지적상 지목 ""과수원""이나, 현황 ""전(휴경)""임.
- 기호6,9: 지적상 지목 ""전""이나, 현황 ""(폐)과수원""임.
- 기호10: 지적상 지목이 ""과수원""이나, 현황 ""전(장기간 휴경)""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 토지(지목:전,과수원)취득시 농지취득자격증명이 필요하다 판단됨.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2
블록조 슬레이트지붕 단층 건물로서,
외벽,내벽: 몰탈위 페인팅 마감,
바닥: 에폭시페인팅 마감 등,
창호: 폴링도어, 철재창호 등임.

이용상태

창고시설 및 관리사로 이용중임.

설비내역

없음.

부합물 및 종물

""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""에 표시된 바와 같이 제시외 건물(ㄱ~ㅂ)이 소재함.

공부와의 차이

공부상 용도는 ""창고시설""이나, 현황 ""창고시설 및 관리사""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 목록 3~6, 8~10 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수신청보증금 미반환), 제시외 건물(2-1) 포함, 과수목 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8504 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 용강동 501

용도: 창고시설

감정가: 2,383,203,000원

토지면적: 15,902.00㎡ (약 4,810.7평)

토지지분: 15,902㎡ (약 4,810.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 66.00㎡ (약 19.97평)

건물지분: 66㎡ (약 19.97평)

건물 제시외면적: 12.80㎡ (약 3.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 제주시 용강동 소재 "용강마을회관" 북동측 근거리에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 주변은 전(밭) 및 과수원, 임야가 혼재된 지역으로, 일부 창고, 주택, 사무실 등이 소재하는 농촌 및 임야 지역입니다.

* 교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지방도가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 예상됩니다.

* 토지 형태 및 이용 상태:

* 기호1,4,5-9 토지는 북측, 동측, 서측 인접 토지 대비 지반이 점차 낮아지는 완경사의 부정형 토지입니다. 지목은 자연림, 폐과수원, 휴경상태의 전 등 다양합니다.

* 기호3 토지는 인접 토지 대비 완경사지인 부정형 토지로, 폐과수원 및 전(장기간 휴경) 상태입니다.

* 기호10 토지는 인접 도로 대비 완경사지인 사다리형 토지로, 전(장기간 휴경) 상태입니다.

* 인접 도로 상태:

* 기호1,3~9 토지는 서로 순차적으로 연접한 토지로서 지적상 맹지이며, 기호10 토지를 거쳐 순차적으로 진출입이 가능합니다.

* 기호10 토지는 북측으로 폭 약 3m 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다. (지적상 도로는 1.4m~3.6m 내외)

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 본건 토지(기호1, 3~10)는 보전녹지지역, 생산녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부/전부제한), 공장설립제한지역, 공익용산지, 보전산지, 건축계획심의대상구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용되고 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 말소기준권리: 2020년 4월 28일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을24) 입니다.

* 총 채권액: 근저당권, 근질권, 지상권 등을 포함한 총 등기부채권액은 1,944,000,000원 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 오순희

* 보증금: 0원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2022-03-15

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원. 본 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 법정지상권: 목록 4, 5 토지 지상의 매각에서 제외되는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 제주시 용강동에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 과수원 등이 주를 이루는 지역입니다.

* 일부 창고, 주택, 사무실 등이 혼재되어 있어 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다.

* 인근에 지방도 등이 소재하여 제주시 접근성은 있으나, 대규모 상업 시설이나 산업 단지가 직접적으로 인접해 있지는 않습니다.

* 주변 지역은 개발 계획 수립 등 변화 가능성이 있으나, 현재로서는 주로 농업 또는 임업 활동이 이루어지는 지역으로 볼 수 있습니다.

* 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 제주시 외곽 지역의 개발 계획 등을 고려할 때 향후 지역 개발 방향에 대한 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 용이하며, 지방도를 통해 제주시 시내로 이동 가능합니다. 인근 버스 노선 정보는 확인되었으나, 대중교통 이용 편의성은 다소 낮을 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 본 물건지 주변의 상세 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 제한적입니다. 용강마을회관이 근거리에 위치하고 있어 지역 커뮤니티 시설 이용은 가능할 수 있습니다.

* 주변 환경: 자연환경이 비교적 잘 보존된 지역으로, 전, 과수원, 임야 등이 분포하고 있습니다. 이는 쾌적한 환경을 제공할 수 있으나, 편의시설 접근성은 낮을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록 3~6, 8~10 토지의 경우, 농지법에 따라 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생하므로, 입찰 전 반드시 해당 행정기관에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 제시외 건물과 관련된 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 소유권 분쟁이나 추가적인 법적 비용이 발생할 수 있습니다.

* 지적상 맹지: 일부 토지(기호1,3~9)는 지적상 맹지로서, 기호10 토지를 통한 유일한 통행로 확보에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 보전녹지지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등 복합적인 규제로 인해 향후 개발 행위에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

* 제시외 건물: 감정평가서상 일부 제시외 건물(ㄱ, ㄴ, ㄹ, 사무실, 창고 등)은 매각에서 제외되었으나, 비가림 시설(ㄷ)은 포함 평가되었습니다. 이는 명확한 구분 및 관리가 필요함을 의미합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광대한 토지와 창고시설을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 건입니다. 제주시 용강동에 위치하며, 주로 농경지 및 임야로 구성된 지역 내에 소재합니다. 감정가는 높게 책정되었으나, 농지취득자격증명 필요, 지적상 맹지, 법정지상권 성립 불분명, 복합적인 토지 이용 규제 등 다수의 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 신중하고 면밀한 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로 향후 개발 가능성, 법적 문제 해결 방안 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 15,902㎡ (약 4,810평)에 달하는 넓은 토지를 확보할 수 있는 기회입니다.

* 농업/임업 잠재력: 과수원, 전, 임야 등 다양한 지목을 가진 토지로, 농업 또는 임업 관련 사업을 고려할 수 있습니다.

* 현황 창고 시설: 현재 창고시설로 이용 중인 건물이 있어, 즉시 활용이 가능합니다.

* 제주 발전 잠재력: 제주시와의 인접성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 2,383,203,000원

* 총 채권액 (말소기준권리 포함): 1,944,000,000원

* 인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 앞서 언급된 농지취득자격증명 발급 가능성, 법정지상권 관련 위험, 토지 이용 제한 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 농지취득자격증명 발급이 불가능할 경우 해당 토지의 활용 가치가 현저히 낮아지므로, 입찰가 산정에 있어 매우 중요한 변수가 될 것입니다. 법정지상권 문제 해결 및 기타 위험 요소들을 감안하여 보수적인 접근이 필요하며, 본건의 잠재적 가치와 위험 요소를 종합적으로 평가하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.