나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50552 [1] 전라남도 완도군 노화읍 고막리 796-5 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP감정 · 평가일 2025.08.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 노화읍 [기호(1~13): 고막리 소재 ""뒷북고마을"" 동측 인근],
[기호(14,15): 이포리 소재 ""노화수협"" 서측 인근]에 위치하며,
주위환경은 [기호(1~13): 해안 공장지대], [기호(14): 후면 상가지대]임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하나, 도서지역에 소재하여
제반 교통상황은 불편함.

형태 및 이용상태

기호(1~6,8~10): 일괄하여 양어장부지 및 부속토지로 이용중임.
기호(7): 전으로 이용중임.
기호(11,13): 자연림으로 이용중임.
기호(12): 토지임야로 이용중임.
기호(14): 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1~6,8~10): 일괄하여 남서측 및 북서측으로 현황도로 세로(가)에 접함.
기호(7): 북측으로 현황도로 세로(불)에 접함.
기호(11,13): 지적도상 맹지임.
기호(12): 북서측으로 현황도로 세로(불)에 접함.
기호(14): 북측과 남측으로 세로(불)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,4,5,6,8,9,10): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)
기호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한),
가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한), 준보전산지
기호(7): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한),
가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한)
기호(11): 계획관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한), 준보전산지
기호(12): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 준보전산지
기호(13): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한),
가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한), 준보전산지
기호(14): 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)

제시목록 외의 물건

""감정평가액의 산출근거 및 결정 의견"" 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(15-가): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지 및 페인팅 마감 등,
창호: 새시창호 및 목재창호 등임.

이용상태

공부상 용도는 점포이나 현황 공실 및 폐건물로 판단 됨.

설비내역

위생설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

""감정평가액의 산출근거 및 결정 의견"" 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함
2. 목록 6,7,8,9,10 특별매각조건(농지취득자격증명 필요-미제출시 보증금 미반환) 및 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음(25.8.25. 노화읍 사실조회 참고)
3. 제시외 가설건축물 및 공작물(1-1~1-4) 및 지상 소재 수목 매각 포함
4. 목록 3,6,8,13 토지에 소재하는 제시외 건물 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 의한 기계기구 목록에서 제시되지 않은 기계기구, 양수설비, 여과설비, 기계실, 컨테이너건물 등 가설건축물은 매각 제외
5. 목록 3,6,13 토지 가액은 제시외 건물로 인하여 제한 받는 가액임
6. 기계기구 목록 양수시설 중 일부 소재 불명 및 작동 불능
7. 본건 가설건축물 및 공작물 기호 3. 해수여과시설의 목록상 수량은 6ea이나 현황 8ea임
8. 목록 6, 8~10 공부상 지목은 ‘전’이나 현황 ‘양어장 부지 및 부속토지 등’으로 이용중
9. 목록 7. 지상 분묘 1기 소재함
10. 목록11, 13 맹지임
11. 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 해남지원 2025타경50552 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 해OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 완도군 노화읍 고막리 796-5

용도: 전 (농지)

토지면적: 13231.00㎡ (약 4002.33평)

토지지분: 13231㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 4944.58㎡ (토지 매각 대상에 일부 포함될 수 있음)

매각대상: 토지매각

감정가: 534,551,300원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 완도군 노화읍 고막리 "뒷북고마마을" 동측 인근에 위치하며, 주위 환경은 해안 공장지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 가능하나, 도서지역에 소재하여 전반적인 교통 상황은 불편한 편입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

일부 토지는 양어장 부지 및 부속토지로 이용 중이며, 일부는 전, 자연림, 임야로 이용되고 있습니다. 또한, 상업용 건부지로 이용되는 필지도 일부 포함되어 있습니다.

2.4. 도로 상태

기호(1~6,8~10) 토지는 남서측 및 북서측 현황도로에 접하고, 기호(7) 토지는 북측 현황도로에 접합니다. 기호(11,13) 토지는 지적도상 맹지입니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한

대부분의 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다. 일부 필지는 준보전산지, 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2002-02-14

대항력: 없음

* 임차인: 황

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2015-11-09

대항력: 없음

참고: 상기 임차인들은 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2019-05-10 가압류)

* 소유권이전: 2009-10-22 (박정자)

* 가압류: 2019-05-10, 149,818,000원 (어업회사법인) - 말소기준권리

* 압류: 2024-09-26 (완도군)

* 가압류: 2025-03-11, 346,530,498원 (해남군)

* 강제경매: 2025-07-24, 360,985,698원 (해남군산림조합) - 본건 경매개시결정

등기부채권 총액: 496,348,498원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

3.4. 지상권 관련

* 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지 있으나 불분명합니다.

* 분묘 소재로 분묘기지권 성립 여지 있으나 불분명합니다.

4. 상권분석

해당 물건지는 전, 양어장 부지 등으로 이용되고 있으며, 주변은 해안 공장지대로 파악됩니다. 상업적 기능보다는 해양 관련 산업 또는 농업 관련 시설 입지에 적합한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 농지 및 공장지대 인근에 위치하여 일반적인 주거지의 생활 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 도서지역 특성상 편의시설 이용에 불편함이 따를 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록 6,7,8,9,10에 해당하는 토지 취득 시 농지취득자격증명이 필수이며, 미제출 시 보증금 반환이 불가합니다.

* 토지 이용 현황 변경 관련: 전용허가 없이 토지 현황이 변경된 경우, 향후 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있습니다.

* 법정지상권 및 분묘기지권: 제시외 건물 및 분묘로 인한 법정지상권, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 추가 확인이 필요합니다.

* 맹지 및 경계 불명확: 일부 토지는 맹지이며, 인접 토지와의 경계가 불명확하여 경계 측량이 필요합니다.

* 공부상 지목과 현황 이용 불일치: 공부상 지목은 '전'이나 현황 '양어장 부지 및 부속토지 등'으로 이용 중인 필지가 있습니다.

* 제시외 물건 관련 복잡성: 일부 가설건축물, 공작물, 수목 등이 매각에 포함되나, 일부 제시외 건물 및 기계기구 등은 매각에서 제외되어 있어 현장 확인이 필수적입니다.

* 기계기구 상태: 목록상 기계기구 중 일부 소재 불명 및 작동 불능 상태입니다.

* 가설건축물 수량 불일치: 현황과 공부상 수량이 일치하지 않는 가설건축물이 있습니다.

* 토지 가액 제한: 제시외 건물로 인해 일부 토지의 가액이 제한받고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 완도군에 위치한 대규모 농지(전, 양어장 부지 등)로, 해안 공장지대 내에 속해 있습니다. 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 법정지상권, 분묘기지권 등의 잠재적 권리 문제가 존재할 수 있어 철저한 권리 분석 및 현장 확인이 요구됩니다. 또한, 일부 맹지, 경계 불명확, 제시외 물건 관련 복잡성 등 추가적인 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 해양 관련 산업 또는 농업, 양어장 부지로서의 잠재력 보유

* 계획관리지역에 속한 토지로 향후 개발 가능성

* 대규모 토지를 상대적으로 낮은 가격에 취득할 기회

9. 예상 입찰가

상기 물건의 감정가는 534,551,300원입니다. 다만, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 및 분묘기지권 성립 여부 불분명, 맹지, 경계 불명확, 제시외 물건 관련 복잡성, 현황이용과 공부상 지목 차이 등 다수의 리스크 요소를 고려할 때, 감정가 대비 상당한 할인율 적용이 필요합니다. 이에 예상 입찰가는 감정가의 60% ~ 70% 수준인 320,000,000원 ~ 375,000,000원 범위에서 검토해 볼 수 있습니다. 이는 일반적인 추정치이며, 최종 입찰가 결정은 철저한 사전 조사 및 분석 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.