나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경91 [1] 전라남도 강진군 강진읍 동성리 315 연지하늘채 6층604호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 강진군 강진읍 동성리 소재 '강진군청' 동측 인근에 위치하며, 부근은
일반주택지대로, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 제6층 제604호로,

외벽: 시멘트몰탈위페인트 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
창호: 하이새시창임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지및경보설비, 옥내소화전설비, 도시가스
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 평지로, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측 및 남서측으로 노폭 약 8미터의 왕복2차로 아스팔트포장도로에 접하며,
북서측으로 노폭 약 4미터의 아스팔트포장 세로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2) 도시지역, 제1종일반주거지역(2024-08-16), 소로1류(폭 10m~12m)(2020-06-25)
(소로(국)1-6)(접합), 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설, 도로, 하천, 저수
지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 장흥지원 2025타경91 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 부동산 정보

소재지: 전라남도 강진군 강진읍 동성리 315 연지하늘채 6층604호

용도: 연립주택

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

토지면적: 59.21㎡ (약 17.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 평가 정보

감정가: 239,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 강진군 강진읍 동성리 소재 '강진군청' 동측 인근에 위치하며, 주변은 일반 주택지대로 형성되어 있고 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리인 강진완도축산업협동조합의 근저당권(2020-09-01 접수, 148,000,000원)보다 늦게 설정된 대부분의 권리(근저당, 소유권이전청구권가등기, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 최정배씨가 있으나, 대항력이 없습니다. 보증금 30,000,000원, 차임 630,000원이며, 전입일자는 2020-09-03, 확정일자는 2025-08-07입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 단지 정보

본건이 속한 '연지하늘채'는 2017년에 준공된 총 6층 건물의 연립주택으로, 총 40세대가 거주 중입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 비슷한 시기에 준공된 인근 '엔젤리안' 연립주택(2017년 준공, 전용면적 84.99㎡)이 2025년 7월 3일 155,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(239,000,000원)와 상당한 차이를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트조이며, 6층 건물 중 6층에 위치하고 있습니다. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 등 마감, 창호는 하이새시창입니다. 일반적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 옥내 소화전 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역(2024-08-16), 소로1류(폭 10m~12m)(2020-06-25)로 지정되어 있습니다. 또한, 취수 시설, 도로, 하천, 저수지 등으로부터 일정 거리 이내에는 가축 사육이 제한되는 구역에 포함됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본건은 '2025타경91 (1)'로 사건번호에 (1)이 붙어 있으며, 등기부등본상 '2025타경5373' (임의경매) 건이 별도로 존재하는 것으로 확인됩니다. 다수의 경매 절차가 진행 중이거나 예정되어 있어, 절차 진행에 변동이 있을 수 있습니다.

6.2. 임차인 대항력

전입 임차인 최정배씨는 대항력이 없어 낙찰자에게 대항할 수 없으나, 보증금이 미상인 점(본건에서는 30,000,000원으로 명시됨)에 대한 주의가 필요합니다. (제공된 정보에 보증금이 명시되어 있어 해당 문구는 수정합니다.)

6.3. 토지이용계획 관련

가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 강진군청 인근에 위치한 연립주택으로, 일반적인 생활 편의 시설은 잘 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없으며, 임차인의 대항력도 없어 비교적 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 감정가 대비 최근 유사 물건의 실거래가가 현저히 낮게 형성되어 있어, 감정가의 적정성에 대한 추가적인 검토가 필요합니다. 또한, 복수의 경매 사건이 진행 중이라는 점을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

비교적 저렴하게 취득할 수 있는 기회: 감정가 대비 실제 시장가치가 낮을 가능성이 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 잠재력이 있습니다.

안정적인 주거 환경: 강진군청 인근의 주거지대로, 생활 환경이 비교적 안정적입니다.

정리된 권리 관계: 인수할 권리가 없어 명도 후 즉시 활용 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 239,000,000원이나, 가장 유사한 조건의 인근 '엔젤리안' 연립주택(2017년 준공, 84.99㎡)이 2025년 7월 3일 155,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하는 경우가 많으며, 현장 조사를 통해 파악된 실제 시세와의 괴리를 고려해야 합니다.

이에, 인근 유사 물건의 실거래가(155,000,000원)와 감정가(239,000,000원)의 중간 지점 및 시세 대비 합리적인 수준을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 170,000,000원에서 180,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 방문 및 시세 조사, 개별적인 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.