나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33361 [1] 광주광역시 광산구 소촌동 290 라인주택 제125동 제4층 제405호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 소촌동 소재 ""정광중?고등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 공장, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하고 있는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 4층 건물 내 제125동 제4층 제405호로서,
(사용승인일 : 1995.01.09)
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 하이새시 창호 마감 등임.

이용상태

기호(가)는 연립주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형, 완경사 토지로서, 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 왕복6차선 북측으로 왕복4차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2008-01-01)(접합), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33361 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한화생명보험 주식회사 (기록상 확인)

감정가: 156,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 광주광역시 광산구 소촌동 290 라인주택 제125동 제4층 제405호

용도: 연립주택

건물 구조: 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 4층 건물 내 제125동 제4층 제405호

건축년도: 1994년 (사용승인일 1995.01.09)

1.3. 면적 정보

토지면적: 91.03㎡ (약 27.53평)

토지 지분: 91.035㎡ (약 27.53평)

건물면적: 59.87㎡ (약 18.11평)

건물 지분: 59.87㎡ (약 18.11평)

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 광주광역시 광산구 소촌동에 소재하며, 인근에 정광중학교 및 정광고등학교가 있습니다. 주위는 아파트단지, 공장, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

단지 서측으로 왕복 6차선, 북측으로 왕복 4차선 도로에 접하고 있으며, 차량 진입이 가능합니다. 또한, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m), 도로, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

말소기준권리는 2025년 2월 7일자 한화생명보험 주식회사의 가압류(갑5)입니다. 그 이후 접수된 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 약 70,000,000원 수준입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 이

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2009.03.31, 대항력: 있음

참고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나 대항력이 있는 임차인이므로, 계약 관계 및 명도 여부에 대한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 한 (한국토지주택공사)

보증금: 45,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2009.03.31, 확정일자: 2016.01.14, 배당신고일자: 2025.09.15 (예정), 대항력: 있음

참고: 대항력이 있는 임차인으로, 보증금 45,000,000원에 대한 인수 여부는 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 향후 배당 신고일자(2025.09.15) 이후의 배당 결과를 주시해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 보유 사실은 낙찰자가 보증금을 인수하거나 임차인과의 명도 협상이 필요할 수 있음을 시사합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리(2025.02.07. 가압류)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 위에서 언급된 대항력 있는 임차인들의 경우, 보증금 인수 여부나 명도 조건 등을 신중하게 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

본 건이 위치한 소촌동 일대는 주거지역과 함께 공장, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 시세 분석

제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 단지(라인1차)의 유사 면적(약 59.85㎡ ~ 59.87㎡) 연립주택은 2026년 7월 기준 125,000,000원에서 155,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본 건의 감정가 156,000,000원은 최근 최고 실거래가와 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

정광중학교와 정광고등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 토지이용계획상 해당 학교들의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 기타 편의시설

인근에 편의시설이 혼재된 주거 단지가 형성되어 있어 생활에 필요한 기본적인 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

임차인 이 는 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 대항력이 있어, 임대차 관계의 정확한 확인 및 명도 절차에 대한 주의가 요구됩니다.

임차인 한 (한국토지주택공사) 역시 대항력을 보유하고 있으며, 45,000,000원의 보증금이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력으로 인한 보증금 인수 또는 명도 협상이 필요할 수 있어 잠재적인 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 기타 권리 및 법적 사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 등이 지정되어 있어, 향후 재산권 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 소촌동에 위치한 연립주택으로, 최근 시세 범위(125,000,000원 ~ 155,000,000원) 대비 감정가(156,000,000원)는 높은 편에 속합니다. 건립된 지 오래되었으나(1994년), 대지지분이 우수한 점(18평형 기준 22평 대지지분)은 재건축 시 잠재적 가치를 기대할 수 있습니다. 그러나 가장 큰 우려는 대항력 있는 임차인의 존재이며, 특히 한국토지주택공사의 경우 보증금 45,000,000원에 대한 인수 여부가 불확실하여 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 동일 단지 내에서 상대적으로 넓은 대지지분은 장기적인 관점에서 재건축 가능성을 열어둡니다.

* 주거 및 교육 환경은 무난한 편이며, 대중교통 접근성도 양호합니다.

* 임차인 관련 리스크 해소 시, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 최근 시세는 125,000,000원에서 155,000,000원 범위에 있으며, 감정가는 156,000,000원입니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점을 고려할 때, 보증금 인수 부담이 없다고 가정하더라도 명도 과정에서의 변수나 임대차 관계 정리 비용 등을 고려해야 합니다.

최근 실거래가 하단 및 중간 가격대를 중심으로, 잠재적 리스크를 반영하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 145,000,000원 (임차인 인수 보증금 및 명도 관련 비용, 배당 결과에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.