나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4785 [1] 광주광역시 서구 금호동 268-1 금호동진흥더루벤스 201동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우감정 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 금호동 소재 ""만호초등학교"" 북동측 인근에 위치한 ""금호동진흥더루벤스 제201동 제5층 제503호"" 로서, 주위는 아파트단지 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제5층 제503호로서,
외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형 평지이며, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 7m, 서측으로 왕복 3차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경4785 (1)

소재지: 광주광역시 서구 금호동 268-1 금호동진흥더루벤스 201동 5층503호

용도: 아파트

건물명: 금호동 진흥더루벤스 (금호2차진흥더루벤스)

토지면적: 85.96㎡ (약 26.00평)

건물면적: 136.24㎡ (약 41.21평)

- 전용면적: 136.24㎡ (약 41.21평)

- 분양면적: 약 165.3㎡ (약 50.00평)

감정가: 712,000,000원 (칠억이천만원)

사용승인일: 2009년 8월 10일

총 층수 / 본건 층수: 최고 15층 / 5층

세대수 / 동수: 총 330세대 / 7개동 (201동 기준 약 48세대)

주차대수: 총 689대 (공식 정보 기준, 세대당 약 2.09대)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 두암신용협동조합 (추정)

채무총액: 950,400,000원 (등기부상 채권 총액)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 서구 금호동 소재 만호초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지와 상가 등이 혼재된 주거 및 상업 혼용지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건 아파트 단지는 동측으로 노폭 약 7m, 서측으로 왕복 3차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 모든 권리(근저당, 압류 등)는 말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2020.08.25. 접수)보다 후순위이므로, 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

- 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (2020-08-25)

- 소멸예상 권리: 을27 근저당, 을33 근저당, 을35 근저당, 갑18 압류, 갑19 임의경매

- 인수 여부: 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸됩니다.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 관련 내용이 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 통상적인 경매에서는 명확히 기록된 권리만 인수 대상이 되므로, 특별한 문제가 없다면 인수 사항은 없을 것으로 보입니다.

3.2. 총 채권액

등기부상 확인되는 채무 총액은 약 950,400,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유 관계 및 법적 대항력을 갖춘 임차인이 있는지 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 금호동 일대는 주거 중심의 아파트 단지들이 밀집해 있으며, 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 기본적인 상업 기능을 이용할 수 있습니다.

4.2. 인근 시설

주변에 만호초등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다. 이 외에도 다양한 근린생활시설, 공원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.3. 외부 지도 검색 결과

주변 시설 검색 결과, 본건 인근에는 만호초등학교 외 다수의 주거 시설과 상업 시설이 분포하고 있습니다. 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 지도상에서 직접적으로 확인되지 않았습니다. 전반적으로 주거 환경에 적합한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 마감

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 12층 건물 중 5층 503호입니다. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창으로 시공되었습니다.

5.2. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방 시스템, 승강기, 소화전 등이 갖추어져 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설을 구비하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상으로 인한 권리관계 확인의 필요성:

인수 보증금 합계는 0원으로 확인되나, 임대관계가 미상임에 따라 실제 점유자나 법적 권리가 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 입찰 전, 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대차 관계를 확인하는 것이 중요합니다.

* 미등기 권리 가능성:

등기부상 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 공적 장부에 기록되지 않은 미등기 권리(예: 유치권 등)가 존재할 가능성은 항상 존재하므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 광주광역시 서구 금호동 소재 금호동진흥더루벤스 아파트 경매 물건은, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 향후 시세차익이나 임대수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다. 권리 관계가 비교적 명확하고, 주거 환경이 양호한 입지에 위치하고 있다는 장점이 있습니다. 다만, 임대 관계 미상 등의 정보 불확실성에 대한 철저한 사전 조사가 수반되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 주거 입지: 만호초등학교 인근의 주거 선호 지역에 위치합니다.

* 명확한 권리 분석: 경매를 통해 모든 등기부상 권리가 소멸되어 깨끗한 소유권 확보가 가능합니다.

* 생활 편의 시설: 아파트 단지 내 및 주변의 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 잠재적 가치: 향후 지역 개발 및 시세 상승에 따른 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 2025년 2월 13일: 12층, 718,000,000원

- 2025년 12월 23일: 10층, 900,000,000원

- 2026년 6월 12일: 8층, 680,000,000원

본건 감정가는 712,000,000원이며, 물건의 층수는 5층입니다. 최근 거래 사례 중 8층이 680,000,000원에 거래된 점, 10층이 900,000,000원에 거래된 점, 12층이 718,000,000원에 거래된 점을 종합적으로 고려할 때, 5층의 현재 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다. 특히 2026년 6월의 680,000,000원 거래가는 하락세를 시사할 수 있습니다.

9.2. 입찰가 산정 근거

본건은 5층으로, 최근 매매가 중 하위권인 6.8억~7.18억 사이의 가치를 기준으로 삼는 것이 합리적으로 판단됩니다. 감정가 7.12억을 기준으로 보수적으로 접근하거나, 최근 실거래가를 반영하여 약간 보수적으로 접근할 수 있습니다.

9.3. 예상 입찰가

약 690,000,000원 ~ 730,000,000원 사이에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

본건의 감정가인 712,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.