나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33345 [1] 전라남도 나주시 남평읍 대교리 32-1 새봄아파트 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 남평읍 대교리 소재""남평중학교""서측 인근에 위치한""새봄아파트 제1층 제103호""로 주위는 아파트단지 및 상가 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 중 제1층 제103호로
외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지마감 등,
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용중입니다.

설비내역

본건은 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지의 부정형 평지로 아파트건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(비상)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배수구역<하수도법>, 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2020-01-09)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(비상)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배수구역<하수도법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.
본건은 공부상 32-1번지, 48-3번지 양 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나 현황 48-3번지 위 지상에 소재하고 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2 त्याला 물건 기본정보

2.1. 사건개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경33345 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.2. 물건 상세정보

소재지: 전라남도 나주시 남평읍 대교리 32-1 새봄아파트 1층 103호

용도: 아파트

2.3. 면적 정보

토지 면적: 42.03㎡ (약 12.71평)

건물 면적: 84.72㎡ (약 25.63평)

* 참고: 건물면적은 공급면적으로 추정되며, 전용면적은 이보다 작을 수 있습니다.

2.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 100,000,000원

감정평가서 요약 작성일: 2026년 4월 22일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 전라남도 나주시 남평읍 대교리 소재 "남평중학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지 및 상가 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

"새봄아파트" 단지는 1994년 4월 입주한 134세대 규모의 아파트 단지로 파악되었습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

단지 내 진입 도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (집합건물 등기부 요약)

* 소유권 변동: 정영선 (1999-04-12), 이범용 (2008-11-12), 하민훈 (2011-12-22)

* 근저당: 남평농업협동조합 (2011-12-22, 36,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 삼성카드 (2024-10-08, 10,986,239원), 신한카드주식회사 (2024-11-12, 16,600,438원)

* 강제경매: 신한카드주식회사 (2025-07-22, 18,909,904원) - 본 건 경매 개시

등기부채권 총액은 63,586,677원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2011년 12월 22일 접수된 남평농업협동조합의 근저당권입니다.

본 건 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 '지상권'이 기재되어 있으나, 세부 내용은 명시되지 않아 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 본 보고서 작성 시점까지 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상인 경우에도 권리관계 확인 및 명도 과정에 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 상가 혼재 현황

본건은 아파트 단지와 상가가 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

남평읍 지역의 전반적인 상권 발달 정도와 인구 유입 추이를 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 본건 인근에 상가들이 혼재하고 있어, 기본적인 생필품 구매 및 상점 이용이 가능합니다.

* 가까운 편의시설로는 지역 병원 및 금융기관 등이 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

* 남평중학교가 인근에 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 남평초등학교 및 광남고등학교도 인근 학군에 포함되어 있습니다.

5.3. 기타 주변 시설

* 특별히 지적된 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

* 드들강솔밭유원지, 남평월현대산근린공원 등 자연 친화적인 공간이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류 및 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전구역(제2구역 비상), 배수구역 등의 다양한 도시계획시설 및 법적 제한 사항이 존재합니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 건물 이용 및 건축 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 권리관계 관련 리스크

* 임대차 관계가 미상으로 확인되어, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는다고 명시되어 있으나, 관련 상세 내용 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

* 공부상 토지 지번은 32-1번지, 48-3번지로 되어 있으나, 현황은 48-3번지 위에 소재하는 것으로 파악되었습니다. 이는 등기부와 현황이 일치하지 않는 부분으로, 실제 경계 확인 및 분쟁 가능성을 사전에 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주시 남평읍에 위치한 아파트로, 남평중학교 인근에 자리 잡고 있습니다. 교통 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가되며, 아파트 단지와 상가가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 등기부상 다수의 권리 관계가 설정되어 있었으나, 말소기준권리인 근저당권보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 임차인 현황이 미상이고 공부상 토지 지번과 현황이 다소 차이가 있는 점, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 주거용 부동산으로서의 기본적인 안정성.

* 인근 남평중학교 및 편의시설 접근성.

* 현재 설정된 채권 총액(63,586,677원) 대비 감정가(100,000,000원)의 적정성 검토 필요.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가 산정 시, 인수해야 할 보증금이 없으므로 (0원) 감정가를 기준으로 시장 조사 및 권리관계, 물건 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* (별도 시장 조사 및 분석 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.