나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4860 [1] 광주광역시 북구 문흥동 787-8 213동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 문흥동 소재 ""문흥초등학교"" 북동측 인근에 위치하는 ""(우산아파트) 제213동 제1층 제103호""이고, 부근은 아파트단지 및 근린상가 등으로 이루어진 일반 주거지대이며, 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 5층건 중 제1층 제103호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

대상 구분건물(아파트)은 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 일단의 부정형 평지로서 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지와 외곽 공도가 연계되어 차량 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 일련번호 1) 제2종일반주거지역, 국토이용용도지구미분류(전통상업보존구역), 제1종지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m~70m)(저촉), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 택지개발지구( 사업완료지구)<택지개발촉진법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법> 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.
일련번호 2) 제2종일반주거지역, 국토이용용도지구미분류(전통상업보존구역), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(전남대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구( 사업완료지구)<택지개발촉진법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법> 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경4860 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

감정가: 133,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 북구 문흥동 787-8 213동 1층103호

용도: 아파트

토지면적: 53.09㎡ (약 16.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.69㎡ (약 12.01평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

아파트명: 우산아파트 (우산주공1단지)

건축년도: 1989년 11월 20일 사용승인

구조: 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 5층 건물 중 1층

전용면적: 39.69㎡ (약 12.01평)

총면적 (단지): 32,676.02㎡ (약 9,885.05평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 문흥동 소재 문흥초등학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지 및 근린상가 등으로 이루어진 일반 주거지대입니다. 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

말소기준권리: 2024년 5월 9일 접수된 최익주 근저당권 (채권액 50,000,000원)

말소기준권리보다 선순위 권리 없음.

경매 신청 채권은 국민은행의 강제경매(2025타경4860)이며, 이는 2024년 7월 5일 접수된 국민은행 가압류(채권액 37,000,000원)의 본압류로 진행된 것입니다.

등기부 채권 총액: 87,000,000원 (근저당 50,000,000원 + 가압류 37,000,000원)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 개요: 비고란에 내용 없음)

3.3. 임차인 현황

임대관계는 미상임.

인수 보증금 합계: 0원

* 임차인의 보증금 및 차임 등 구체적인 인수 여부 및 내용은 별도 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 공동주택 위주의 주거지역에 속해 있으며, 인근에 소규모 근린상가들이 입지하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 문흥초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주거 단지 내 또는 인근에서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주거 단지 정보

아파트명: 우산주공1단지

주소: 광주광역시 북구 문흥동 787-8

총 세대수: 620세대

최고층: 5층

관리사무소 연락처: 0622619841

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1989년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

임대차 관계가 불분명하여 명도 시 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 광로, 소로, 중로 등 다양한 도로와의 접면 및 전통상업보존구역, 교육환경 보호구역 등 복합적인 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 문흥동에 위치한 39.69㎡ 면적의 아파트입니다. 문흥초등학교 인근에 자리하고 있으며, 단지 주변으로 아파트 단지와 근린상가가 혼재된 지역입니다. 교통 및 주거 환경은 무난한 편이나, 1989년 준공된 비교적 오래된 아파트이며 임대차 관계가 명확히 확인되지 않는 점은 유의해야 할 부분입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

8. 투자 포인트

* 광주 북구의 안정된 주거 지역에 위치하여 기본적인 수요가 뒷받침됩니다.

* 인근에 초등학교가 있어 학군 수요가 있을 수 있습니다.

* 법적으로 소멸되는 권리 관계가 명확하여 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 단지 내 비슷한 면적(약 39.3㎡)의 1층 아파트가 2026년 5월 9,800만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 4층의 유사 면적 아파트가 2026년 3월 10,100만원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 133,000,000원이지만, 최근 시장가격을 고려할 때 11,000만원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 입찰 전 현장 방문을 통해 물건 상태 및 임대차 관계를 면밀히 재확인하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.