나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4877 [1] 광주광역시 북구 중흥동 70-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지 · 평가일 2025.08.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 ""무등산자이앤어울림1단지아파트"" 서측 인근에 위치
하며, 주변은 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인
교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로서 단독주택으로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 세로(불)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

제시목록 외의 물건

[제시외건물(부합물 및 종물)]

ㄱ) 조적조 슬래브지붕 단층 보일러실 및 세면실, 1.0 × 3.9 ≒ 3.9㎡
ㄴ) 각목기둥 슬레이트지붕 단층 다용도실, (6.5×1.9)+(0.9+1.9)×½×3.3 ≒ 16.9㎡
ㄷ) 각파이프기둥 슬레이트지붕 단층 다용도실, 5.0 × 1.0 ≒ 5.0㎡
ㄹ) 각파이프기둥 판넬지붕 단층 다용도실, 6.2 × 1.0 ≒ 6.2㎡
ㅁ) 담장위 썬라이트지붕 단층 다용도실, 1.2 × 5.0 ≒ 6.0㎡
ㅂ) 각파이프기둥 슬레이트 및 판넬지붕 단층 다용도실, 9.8 × 2.3 ≒ 22.5㎡
ㅅ) 조적조 슬래브지붕 단층 화장실, 2.0 × 0.9 ≒ 1.8㎡

[제시외수목]
- 감나무, 동백나무 등 소재

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트블록조 시멘트기와지붕 단층 건물로서

외벽 : 몰탈 위 페인팅
내벽 : 벽지 마감 등
창호 : 목재창임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 「토지감정평가요항표」 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

물건 비고

- 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)
- 일괄매각
- 제시외 건물 매각 포함(매각 지분 3분의 1)
- 지상 위 수목 매각 포함(매각 지분 3분의 1)
- 일부 제시외건물은 위성도 상 인접 토지에 걸쳐 소재하는 것으로 관측되나 정확한 사항은 측량을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경4877 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 삼OOOOOOOO

감정가: 71,747,210원

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 북구 중흥동 70-3

용도: 단독주택

토지면적: 142.00㎡ (약 42.96평)

토지 지분: 47.33㎡ (약 14.32평)

건물면적: 66.11㎡ (약 19.99평)

건물 지분: 22.03㎡ (약 6.66평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 (매각 지분 3분의 1)

건축물 구조: 블록구조

지붕: 기와

사용승인일: 1974년 11월 27일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 광주광역시 북구 중흥동에 위치하며, "무등산자이앤어울림1단지아파트" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

본 건 토지의 동측으로 차량 통행이 가능한 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 토지는 제2종일반주거지역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 갑1: 1984년 10월 4일 소유권 이전 (조문성)

* 갑2: 2024년 10월 31일 소유권 이전 (조경이외 2명, 상속)

* 갑3: 2025년 2월 21일 2번 조재호 지분 강제경매 (엠메이드대부, 109,134,362원) - 말소기준권리

* 갑4: 2025년 7월 22일 2번 조서덕 지분 강제경매 (삼성카드주식회사, 12,547,071원) - 말소

* 건물 등기부 요약: 토지 등기부와 동일한 권리 관계를 보입니다.

* 등기부채권 총액: 0원 (본 경매 사건에서 인수되는 채권은 없습니다.)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 개요: 없음. 본 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 본 물건에는 인수할 임차 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 종합해 볼 때, 본 건과 유사한 연립/다세대 주택의 거래 사례가 존재합니다.

* 광신맨션(599-28번지): 2026년 4월 4일 90,000,000원 (전용면적 55.74㎡), 2026년 7월 3일 72,000,000원 (전용면적 55.74㎡)

* 대흥맨션(689-6번지): 2026년 3월 3일 84,500,000원 (전용면적 67.26㎡)

본 물건의 감정가는 71,747,210원이며, 토지 지분(약 14.32평)과 건물 지분(약 6.66평)을 포함한 총 면적을 고려할 때, 주변 시세와 비교하여 적정 가격 형성 여부를 신중하게 판단해야 합니다. 특히, 본 건은 단독주택 용도이며, 매각 대상은 토지 및 건물 지분입니다.

4.2. 주변 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 간선도로 및 버스정류장 인근으로 교통이 편리한 편입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 생활에 필요한 시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: (정보 부족)

* 의료시설: (정보 부족)

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 및 공유자 우선매수

본 건은 토지 및 건물 지분 매각 물건이며, 공유자 우선매수 신고가 가능한 점을 유의해야 합니다. 이는 경매 절차에서 공유자가 우선적으로 매수할 권리를 행사할 수 있음을 의미하며, 낙찰 후에도 공유자와의 관계에서 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다. 또한, 공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한된다는 특별 매각 조건이 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 수목

* 제시외 건물 매각 포함 (매각 지분 3분의 1): 여러 개의 제시외 건물이 존재하며, 이 또한 매각 대상에 포함됩니다.

* 지상 위 수목 매각 포함 (매각 지분 3분의 1): 감나무, 동백나무 등 수목도 매각 대상에 포함됩니다.

* 일부 제시외 건물 위치 불확실성: 일부 제시외 건물은 위성도 상 인접 토지에 걸쳐 있는 것으로 관측되나, 정확한 위치 및 경계는 측량을 통해 확인이 필요합니다. 이는 추후 경계 분쟁이나 추가적인 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

6.3. 일괄 매각

토지와 건물이 일괄 매각되지만, 지분으로 매각되는 점을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 중흥동에 위치한 단독주택의 지분 매각 건입니다. 주요 특징으로는 지분 매각, 공유자 우선매수 신고 가능성, 제시외 건물 및 수목의 포함 매각 등이 있습니다. 특히 공유자 우선매수권 행사 여부와 제시외 건물의 정확한 위치 확인은 낙찰 후 발생할 수 있는 잠재적 문제를 미리 파악하는 데 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 도심지 내 단독주택 지분으로, 향후 재개발 또는 토지 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준인지 면밀한 분석이 필요합니다.

* 공유자 우선매수권 행사 여부를 파악하고, 만약 행사가 되지 않을 경우 다른 공유자와의 협상을 통해 단독 소유권을 확보하거나, 지분 투자를 통해 시세차익을 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 71,747,210원입니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 고려할 때, 2026년 4월 거래된 90,000,000원, 2026년 3월 거래된 84,500,000원 등의 시세를 참고할 수 있습니다.

그러나 본 건은 토지와 건물 모두 지분으로 매각되며, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 제시외 건물 및 수목의 포함 여부, 그리고 일부 제시외 건물의 경계 불확실성 등 여러 변수를 고려해야 합니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 공유자와의 협상 가능성, 향후 명도 및 소유권 정리 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다. 현재 정보만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있으나, 감정가 수준에서 시작하여 주변 시세, 물건의 특수성, 예상되는 추가 비용 등을 반영하여 보수적으로 6,000만원 ~ 8,000만원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

현장 답사를 통해 건물의 상태, 제시외 건물의 정확한 위치 및 면적, 주변 환경 등을 직접 확인하고, 공유자와의 소통 가능성을 타진하는 것이 필수적입니다.

* 주변 시설 관련 추가 정보:

* 광주광역시 북구 중흥동은 오래된 주택가와 신축 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 상대적으로 낙후된 지역과 개발이 진행되는 지역이 공존합니다.

* 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

* "무등산자이앤어울림1단지아파트" 서측 인근이라는 점은 대규모 주거단지와 함께 상권 및 생활 인프라 접근성이 양호함을 시사합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.