나이스옥션 법원경매 전주 2025타경845 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동 1093-4 황금연못빌딩 1층 102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동 소재 '양현고등학교' 북동측 인근(기호가~다) 및 전주시 덕진구 만성동 소재
'전주지방법원' 동측 인근(기호라~바)에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설 및 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는
상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호가~다) 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 1층 102호 외 2개호로서,
- 외 벽 : 돌붙임 및 스톤코트 등 마감,
- 내 벽 : 벽지 붙임 및 일부 타일 붙임, 내부 인테리어 등 마감,
- 창 호 : 샷시 창호 등임.
기호라~바) 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 중 2층 202호 외 2개호로서,
- 외 벽 : 돌붙임 및 스톤코트 등 마감,
- 내 벽 : 세멘 몰탈 및 내부 인테리어 등 마감,
- 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호가,라,마) : '공실' 상태임.
기호나) : 근린생활시설(일부 '천금개발' 및 일부 'GL COMPANY')로 이용중임.
기호다) : 근린생활시설('GL COMPANY')로 이용중임.
기호바) : 근린생활시설('치과기공소')로 이용중임.

설비내역

건물 내 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호가~다)는 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 현황 '상업용 건부지'로 이용중임.
기호라~바)는 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 현황 '상업용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

기호가~다)는 서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.
기호라~바)는 남서측으로 노폭 약 25미터 및 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1093-4 : 준주거지역(준주거지역), 지구단위계획구역(전북전주?완주혁신도시), 중로3류(폭 12m~15m)(중3-26)(접합),
가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
연구개발특구<연구개발특구의 육성에 관한특별법>,
준주거구역(2020-11-17)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>.
1377-9 : 일반상업지역(2017-02-28), 방화지구, 지구단위계획구역(2024-11-12), 소로1류(폭 10m~12m)
(2017-02-28)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2017-02-28)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)
(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 기호나)의 일부를 경계벽을 제거하여 기호다)가 사용중인 것으로 조사됨.
기호바)는 귀 제시목록 상 외 인접 상가(301호)와 경계벽을 제거하여 일체로 사용중인 것으로 조사됨.

물건 비고

현황: 공실

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경845 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OOOOOOOOOO

2.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동 1093-4 황금연못빌딩 1층 102호

용도: 근린상가

감정가: 2,105,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

2.3. 면적 정보

토지면적: 122.56㎡ (약 37.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 274.52㎡ (약 83.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동 소재 '양현고등학교' 북동측 인근 및 전주시 덕진구 만성동 소재 '전주지방법원' 동측 인근에 위치합니다. 부근은 각종 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 상가지대입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

3.3. 토지 및 인접 도로상태

토지는 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로, 현황 '상업용 건부지'로 이용 중입니다.

기호가~다) 토지는 서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

기호라~바) 토지는 남서측으로 노폭 약 25미터 및 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 1093-4: 준주거지역, 지구단위계획구역(전북전주?완성혁신도시), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 연구개발특구, 준주거구역

* 1377-9: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 김우석 (2017-12-08)

* 근저당권: 부안농업협동조합, 1,833,000,000원 (말소기준권리, 2017-12-12)

* 가압류: 이수정, 50,000,000원 (2023-03-20)

* 압류: 전주시 (2024-09-06)

* 가압류: 대야농업협동조합, 50,654,691원 (2025-01-23)

* 강제경매: 유한회사, 7,390,592원 (개시결정 2025타경845, 2025-07-23)

등기부채권 총액: 1,933,654,691원

4.2. 말소기준권리

부안농업협동조합의 근저당권 (2017-12-12)으로, 경매 절차 진행 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-04-19

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원

4.4. 인수되는 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

5. 상권분석

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 5층 건물입니다. 본건(102호)은 1층에 위치합니다.

외벽은 돌붙임 및 스톤코트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 내부 인테리어 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호입니다.

5.2. 현재 이용 상태

본건(102호)은 현재 '공실' 상태입니다. (주의사항 및 물건명세서 상 특이사항 참조)

다만, 감정평가서 요약에 따르면, 기호나)는 근린생활시설(일부 '천금개발', 일부 'GL COMPANY')로, 기호다)는 근린생활시설('GL COMPANY')로 이용 중이며, 기호나)의 일부를 경계벽을 제거하여 기호다)가 사용 중인 것으로 조사되었습니다. 또한, 기호바)는 인접 상가(301호)와 경계벽을 제거하여 일체로 사용 중인 것으로 조사되었습니다.

5.3. 설비 내역

건물 내 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.

5.4. 주변 상권

본건이 위치한 전주지방법원 인근 및 양현고등학교 인근 지역은 법원, 학교, 아파트단지, 주택 등이 혼재된 상가지대로, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 유동인구 확보 및 소비층 형성에 유리한 입지입니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

전주지방법원, 양현고등학교 등 공공기관 및 교육시설이 인근에 위치하며, 대규모 아파트단지 및 주택가와 인접하여 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

6.2. 주변 환경 (혐오시설 유무)

주변 지역은 상업 및 주거시설이 혼재된 일반적인 도시 환경으로, 현재 파악된 바로는 혐오시설 등 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 없는 것으로 확인됩니다. (추가 조사 필요)

7. 잠재적 리스크

7.1. 공실 위험

본건은 현재 '공실' 상태로, 향후 임차인 확보 및 공실 위험 관리가 필요합니다.

7.2. 임대 관계 미상

전반적인 임대 관계가 미상으로 파악되어, 향후 명도 및 임대차 관련 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

7.3. 건물 이용 현황 상 특이사항

* 기호나) 일부를 경계벽 제거하여 기호다)가 사용 중인 점, 기호바)가 인접 상가와 경계벽을 제거하여 일체로 사용 중인 점은 향후 분할 사용 또는 재구성을 고려할 때 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 전주지방법원 인근 상업지역에 위치한 근린상가로, 접근성과 주변 배후 수요가 양호한 편입니다. 현재 공실 상태이지만, 상가지대의 특성상 임차인 확보 시 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 다만, 임대차 관계의 명확한 파악과 공실 관리가 중요한 과제로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 전주지방법원 및 완주혁신도시 인근의 상업지역에 위치하여 잠재적 수요가 높습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로, 사업 규모 확장이 용이합니다.

* 현재 공실이나, 상권 활성화를 통한 임대 수익률 개선 가능성이 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하나 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,105,000,000원입니다.

권리분석 상 인수되는 보증금이 없으므로, 입찰 시에는 감정가 및 주변 시세, 본건의 공실 현황, 향후 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 수익률 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.