나이스옥션 법원경매 군산 2025타경495 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 399-11 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.08.26

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""익산예다음아르띠에아파트"" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 소규모 공장 및 근린생활시설, 전, 답 등이 혼재하는 지역입니다.

토지의 상황

① 교통상황
본건까지 차량 진출입 가능합니다.

② 형태 및 이용상태
사다리형 평지로서, 공업용건물부지로 이용 중입니다.

③ 인접 도로상태
서측으로 폭 약 8m 내외의 도로와 접합니다.

④ 토지이용계획 및 제한상태
계획관리지역, 성장관리계획구역(2025-05-22)(관리형(복합형)), 소로1류(폭 10m~12m)
(농업기술실용화재단)(접합), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

⑤ 제시목록 외의 물건
없습니다.

⑥ 공부와의 차이
없습니다.

건물의 구조 및 현상

① 건물의 구조
일련번호2-가,3-나) 일반철골구조 판넬지붕 복층 건물로서,
벽체 : 판넬 등 마감,
바닥 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호 : 새시창 등 마감입니다.

제시외건물㉠) 경량철골조 강판지붕 단층입니다.

② 이용상태
일련번호2-가) ""공장""으로 이용 중이며, 복층상태입니다.
일련번호3-나) ""공장(창고)""로 이용 중이며, 복층상태입니다.
㉠) ""창고""로 이용 중입니다.

③ 설비내역
일련번호2-가) 위생설비 및 급ㆍ배수설비 등이 있습니다.

④ 부합물 및 종물
부합물 수준의 제시외건물㉠)이 소재합니다.

⑤ 공부와의 차이
귀 제시목록상 건물 일련번호2-가,3-나)는 ""단층""이나, 현황 ""복층""으로 이용 중입니다.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 양말 등을 제조하기 위한 설비 및 부대설비로서 기준시점 현재 운휴중인
상태이므로 정상작동여부는 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

공작물의 현상

해당사항 없습니다.

기타참고사항

기계기구 기호6)일부는 해체되어 건물 일련번호2-가) 내부에 산재해 있습니다.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물(창고, 감정서상 ㄱ) 포함
-목록1 토지 지상에 조경으로 식재된 수목 포함
-목록2,3 건물은 공부상 '단층'이나 현황 '복층'으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경495 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 399-11

* 용도: 공장

* 감정가: 1,401,884,400원

* 토지면적: 2416.00㎡ (약 730.94평)

* 건물면적:

* 주건축물제1동(공장): 468.00㎡ (약 141.57평)

* 주건축물제2동(공장/창고): 396.00㎡ (약 119.82평)

* 총 면적: 864.00㎡ (약 261.36평)

* 제시외 건물(창고): 10.40㎡ (약 3.15평)

* 총 건물 면적 (실제 이용): 874.40㎡ (약 264.51평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOO

2. 입지조건

* 위치 및 부근 상황: 본 건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "익산예다음아르띠에아파트" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공장 및 근린생활시설, 전, 답 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량으로의 진출입이 용이하며, 본건 서측으로 폭 약 8m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 현황: 본 토지는 사다리형의 평탄한 지세로, 현재 공업용 건물 부지로 이용되고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항:

* 용도지역: 계획관리지역

* 성장관리계획구역: 2025-05-22 지정 (관리형 복합형)

* 도로: 소로1류 (폭 10m~12m)

* 가축사육제한구역: 2024-08-16 지정 (전부제한구역)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 5월 24일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을27)입니다.

* 총 등기부채권액: 약 3,241,213,255원

* 주요 권리 사항 요약:

* 토지 등기부:

* 소유권은 정진열 명의로 1998년 1월 16일 이전되었습니다.

* 다수의 근저당, 가압류, 압류 권리가 등기되었으나, 이들 대부분은 말소 예정으로 파악됩니다.

* 본 건의 경매는 2025년 7월 24일 농협은행의 임의경매 개시 결정(갑15)에 의해 진행됩니다.

* 건물 등기부:

* 소유권 보존 등기는 2016년 6월 27일 정진열 명의로 이루어졌습니다.

* 토지 등기부와 유사하게 다수의 근저당, 가압류, 압류가 등기되었으며, 이들 역시 말소될 예정입니다.

* 건물 또한 2025년 7월 24일 농협은행의 임의경매 개시 결정(갑11)에 따라 매각 대상에 포함됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 전입/사업자: 2016-10-05

* 대항력: 있음

* 보증금/차임: 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 임차인: 김

* 전입/사업자: 2022-06-22

* 대항력: 있음

* 보증금/차임: 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 임차인: 김

* 전입/사업자: 2024-01-22

* 대항력: 있음

* 보증금/차임: 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 임차인: 정

* 전입/사업자: 2023-09-18

* 대항력: 있음

* 보증금/차임: 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인들의 보증금 및 차임이 미상이므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원으로 간주합니다. 그러나 해당 임차인들에 대한 명도 및 관련 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.)

* 특이사항: 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 이들의 보증금 및 차임 정보가 파악되지 않아 인수 여부에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

* 부근 지역 특성: 본 건이 위치한 지역은 전북 익산시 송학동 일대로, 소규모 공장, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있어 산업 활동과 지역 생활 기반이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

* 주변 시설: 주변 지역에 대한 자체 조사 결과, 주거 밀집 지역이나 대규모 상업 시설과는 다소 거리가 있으나, 필요한 근린생활시설은 접근 가능한 범위 내에 위치할 것으로 판단됩니다. 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 본건 주변에서 확인되지 않았습니다.

* 도로 및 접근성: 본건으로의 차량 진출입은 서측의 약 8m 폭의 도로를 통해 원활하며, 이는 물류 이동 및 상업 활동에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 본건이 위치한 송학동 지역은 공업 지역의 특성상 대형 마트, 백화점, 종합병원 등 주요 편의시설은 익산 시내 중심가로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 일상생활에 필요한 기본적인 상점 및 서비스 시설은 근거리에 위치할 수 있습니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 명도 문제: 대항력 있는 임차인 다수가 존재하며, 이들의 명도 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 특히 보증금 및 차임 정보가 미상이어서 인수 금액 산정 및 협상에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 건물 공부와의 차이: 건물(주건축물제1동, 주건축물제2동)이 공부상 '단층'으로 기재되어 있으나, 현황은 '복층'으로 이용 중입니다. 이는 건축물대장과의 불일치로, 추후 양성화 또는 원상복구 과정에서 추가 비용이 발생하거나 행정 제재 대상이 될 수 있습니다.

* 기계 설비 상태: 양말 등을 제조하기 위한 기계 설비가 현재 운휴 중이며, 일부가 해체되어 내부에 산재해 있는 상태입니다. 이는 설비의 정상 작동 여부 및 실질 가치 평가에 대한 추가적인 확인이 필요함을 의미합니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당하여, 향후 토지 활용에 있어 축산업 관련 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동 담보 물건: 본 건은 공동 담보로 진행되는 물건으로, 관련하여 추가적인 권리 관계 및 매각 조건에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 건은 전북특별자치도 익산시 송학동에 소재한 공장용 부동산으로서, 넓은 토지와 두 동의 건물(총 864㎡, 제시외 10.4㎡)을 포함하고 있어 제조업 등 생산 시설로서의 활용 잠재력이 높습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 다수의 존재, 건물 공부와 현황의 차이, 운휴 중인 기계 설비 등은 명도를 위한 추가적인 조사와 대비가 필요함을 시사합니다. 권리 관계가 다소 복잡하고, 건물 현황 불일치 및 임차인 문제에 대한 철저한 사전 조사가 낙찰 후 발생할 수 있는 위험을 줄이는 데 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적: 2416.00㎡ (약 730.94평)에 달하는 넓은 대지는 향후 확장이나 재개발 시 높은 가치를 지닐 수 있습니다.

* 공장으로서의 잠재력: 제조업 생산 시설로 최적화된 공간 구성 및 입지를 갖추고 있습니다.

* 계획관리지역: 용도지역상 계획관리지역으로 지정되어 있어, 지역 발전 및 개발 계획에 따라 향후 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 1,401,884,400원에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 신중하게 산정해야 합니다. 현재 대항력 있는 임차인들의 보증금 및 차임 정보가 미상이므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원으로 간주하여 초기 입찰가 산정의 기준점으로 삼을 수 있습니다. 그러나 실제 명도 과정에서 발생할 수 있는 비용, 건물 현황과의 차이 해소 비용, 기계 설비의 잔존 가치 등을 종합적으로 고려하여 현실적인 입찰가를 결정해야 합니다. 따라서 유사 물건의 시장 시세 조사, 현장 방문을 통한 정확한 상태 파악, 예상되는 명도 소요 시간 및 비용 산출 등을 기반으로 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.