나이스옥션 법원경매 전주 2025타경835 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 중인동 801-3 모악포레빌 2동 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전주시 완산구 중인동 소재 ""중인초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 연립주택, 다세대주택, 아파트, 기존 단독주택 및 농경지가 혼재함.

교통상황

동측인근에 2차선포장도로가 통과하고 인근에 시내버스종점이 위치하여 교통편은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층으로
외벽 : 치장벽돌쌓기
내벽 : 벽지, 타일 및 몰탈위페인트 등
계단 : 돌붙임
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등 되어 있고 도시가스에 의한 개별난방임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지의 토지로서 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

토지에 관하여 별도 등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경835 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 중인동 801-3 모악포레빌 2동 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 157,000,000원

* 토지 면적: 106.38㎡ (약 32.18평)

* 토지 지분: 106.375㎡ (약 32.18평)

* 건물 면적: 72.80㎡ (약 22.02평)

* 건물 지분: 72.8㎡ (약 22.01평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 김OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 전주시 완산구 중인동 소재 "중인초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 다세대주택, 아파트, 기존 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 동측 인근으로 2차선 포장도로가 통과하고 있으며, 인근에 시내버스 종점이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 인접 도로 상태: 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(주거밀집지역) 및 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 주택임차권등기가 존재합니다. 임차인은 김영현이며, 보증금은 135,000,000원, 전입일자는 2022년 3월 15일, 확정일자는 2022년 3월 23일입니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 보증금 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소기준권리:

갑4, 강제경매 (채권자: 김영현, 권리금액: 135,000,000원, 접수일자: 2025-07-24). 이 권리가 말소기준권리가 되며, 이를 기준으로 이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 기타 권리 사항:

* 을1, 주택임차권 (권리자: 김영현, 권리금액: 135,000,000원, 말소: 인수)

* 갑3, 소유권이전2번신탁등기말소 (권리자: 서성원)

* 갑5, 압류 (권리자: 국민건강보험공단)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-15

* 확정일자: 2022-03-23

* 배당신고일자: 2024-04-09

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원 (참고: 물건명세서상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 을구 1번 임차권 등기 및 '보증금 잔액을 매수인이 인수함' 문구에 따라 실제 인수 여부 및 금액은 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.)

* 특이사항 및 주의사항:

선순위임차권, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 토지에 관하여 별도 등기가 있습니다.

1.3. 상권분석

* 건물 정보: 해당 물건은 '모악포레빌' 단지 내 2동에 위치하며, 2020년 4월 29일 사용 승인된 철근콘크리트 경사지붕 구조의 다세대주택입니다. 건물 총괄표제부에 따르면 단지 내 총 16세대, 2개동으로 구성되어 있으며, 본 물건이 속한 2동에는 8세대가 거주 중입니다.

* 주변 시세 분석:

최근(2026년 2월~5월) 인근 지역에서 거래된 연립주택(유사 주거 형태)의 면적 및 가격대는 다음과 같습니다.

* 84.88㎡(약 25.68평) / 16,400만원 (2026.02.04 거래)

* 68.04㎡(약 20.58평) / 13,000만원 (2026.03.17 거래)

* 84.68㎡(약 25.62평) / 16,900만원 (2026.05.29 거래)

이를 바탕으로 평당 가격을 산정하면 약 630만원 ~ 660만원 수준입니다.

본 물건의 건물 면적은 72.80㎡(약 22.02평)으로, 평당 가격을 650만원으로 적용 시 예상 시세는 약 14,313만원입니다.

감정가 157,000,000원 대비 최근 시세는 다소 높은 편으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: "중인초등학교"가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 학군입니다.

* 편의 시설: 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설(마트, 상점 등)이 인근에 분포할 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 연립주택, 다세대주택, 아파트 등 주거 단지가 혼재되어 있으며, 일부 농경지도 혼재하는 지역적 특성을 보입니다.

* 기타: 본 물건은 자연녹지지역에 속해 있어 주거 환경이 비교적 쾌적할 것으로 예상됩니다. 주변에 유해하거나 혐오 시설이 직접적으로 인접한 것으로 파악되지는 않으나, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수 위험: 을구 1번 임차권 등기된 김영현 임차인의 보증금 135,000,000원 중 배당으로 전액 변제받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 토지 별도 등기: 토지에 관하여 별도 등기가 존재한다는 점은 추가적인 확인이 필요하며, 잠재적인 권리 관계에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건축물 용도 및 지역 제한: 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 인한 향후 건축 행위나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전주지방법원에서 진행되는 강제경매 물건으로, 감정가는 1억 5,700만원입니다. 비교적 신축(2020년 사용승인)에 속하며, 초등학교가 인접해 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 권리관계상 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그의 보증금 1억 3,500만원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 중대한 위험이 있습니다. 또한, 토지에 별도 등기가 존재하며, 자연녹지지역 등 이용상 제한도 있습니다. 최근 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점을 고려할 때, 인수해야 할 임차 보증금을 포함한 총 취득 비용을 면밀히 분석하여 신중한 입찰이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택으로 내부 컨디션 양호 기대.

* 초등학교 인접으로 인한 교육 환경의 이점.

* 권리 관계(특히 임차인 인수)에 대한 철저한 분석과 이를 반영한 입찰가 산정 시 투자 수익 확보 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금(매수인이 추가로 부담하게 될 임차 보증금 잔액)을 제외한 금액으로 산정하는 것을 원칙으로 합니다.

* 감정가: 157,000,000원

* 최근 시세 (2026년 거래 기준): 약 130,000,000원 ~ 169,000,000원 (건물 면적 68.04㎡ ~ 84.88㎡ 기준)

* 본건 면적(72.80㎡) 기준 예상 시세: 약 143,000,000원

권리분석 결과, 김영현 임차인은 채권자(강제경매)와 동일인으로 보이며, 보증금 135,000,000원에 대해 대항력을 가지고 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '보증금 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구를 통해 배당 결과에 따라 매수인이 임차 보증금의 일부 또는 전부를 부담해야 할 가능성이 있습니다.

만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액(135,000,000원)을 회수한다면, 매수인은 해당 금액을 별도로 부담하지 않아도 됩니다. 이 경우, 부동산의 가치는 시장가치인 약 143,000,000원을 기준으로 고려할 수 있습니다.

인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 임차인 인수 위험을 고려하여 시세보다 할인된 가격으로 접근하는 것이 일반적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 145,000,000원

(이는 임차인의 보증금 전액이 배당으로 회수된다는 가정 하에, 시세 수준에서 약간의 경매 할인율을 적용한 범위입니다. 실제 입찰가는 배당표 확인 및 현장 조사를 통해 더욱 정밀하게 산정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.