나이스옥션 법원경매 전주 2025타경813 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 중노송동 188-8 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대민 · 평가일 2025.08.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중노송동 소재 "제일고교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 기존주택지대입니다.

교통상황

본건 동측 인근으로 왕복4차선의 ‘견훤로’가 지나고, 본건까지 소형차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여, 일반적인 교통사정은 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서 "다가구주택"의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 4m, 남측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제1종일반주거지역(2015-08-28) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(전주제일고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> <추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의,건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호3 : 제1종일반주거지역(2015-08-28) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(전주제일고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 기호4 : 제1종일반주거지역(2015-08-28) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(전주제일고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 소유자미상의 정원수 2주가 소재합니다.

공부와의 차이

---

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 단독주택(다가구주택)으로 (사용승인일 : 2014. 10. 17.) 외벽 : 치장벽돌 등 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 바닥 : 우드타일, 자기질타일, 화강석판재 등 마감. 창호 : 플라스틱프레임의 창호 마감임.

이용상태

1층 : 계단실. 2층 : 다가구주택(3가구) 3층 : 다가구주택(3가구) 4층 : 다가구주택(1가구) 로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

(1) 4층에 다락이 소재합니다. (2) 3층 옥상에 제시외 다용도실이 소재합니다.

공부와의 차이

---

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기타 : -

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(감정평가서상 ㉠) 및 제시외 수목(정원수 2주) 매각 포함
2. 목록 3. 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경813 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 중노송동 188-8 (신규주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 마당재3길 12-21)

용도: 다가구주택

감정가: 806,118,530원

토지면적: 420.00㎡ (약 127.01평)

토지지분: 391.9396㎡

건물면적: 463.62㎡ (약 140.24평)

건물지분: 463.62㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전주성가신용협동조합 (주채권자)

건축물 사용승인일: 2014년 10월 17일

2. 입지조건

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중노송동 소재 "제일고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 기존 주택지대로 형성되어 있으며, 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통 환경으로는 본건 동측 인근으로 왕복 4차선의 '견훤로'가 지나고 있어 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 노선버스 승강장도 인근에 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 부지 형태는 부정형 평지입니다.

인접 도로상태는 북서측으로 노폭 약 4m, 남측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 주정차에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 전주제일고등학교 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 토지/건물 일괄매각이며, 경매개시결정은 전주지방법원 2025타경813호로 접수되었습니다.

등기부상 말소기준권리는 2014년 1월 6일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권(420,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리 외 인수해야 할 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리 해당사항 없음)

말소기준권리 외 다수의 권리 등이 등기되어 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

채무총액은 등기부 채권 총액 기준 토지 1,838,134,517원, 건물 2,013,134,517원으로 감정가 대비 높은 수준입니다.

임차인 현황:

본건에는 총 9명의 임차인이 등재되어 있으며, 모두 '대항력 없음'으로 확인됩니다. 따라서 임차보증금 인수 부담은 없습니다.

* 문 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2020-09-14, 배당신고일자 2025-08-11.

* 안 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2017-04-03.

* 설 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-03-24, 확정일자 2021-03-08, 배당신고일자 2025-06-20.

* 김 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2022-02-14, 배당신고일자 2025-08-22.

* 유 : 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2020-10-13, 배당신고일자 2025-09-17. (건물등기부상 주택임차권 등기)

* 홍 : 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입일자 2024-07-01, 확정일자 2024-03-05, 배당신고일자 2025-06-02. (건물등기부상 주택임차권 등기)

* 최 : 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2017-04-03.

* 윤 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2015-04-17.

* 김 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-07-15, 확정일자 2021-07-07, 배당신고일자 2025-10-15.

총 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 전주시 완산구 중노송동의 기존 주택가에 위치하고 있습니다.

인근에 제일고등학교가 있어 학생 관련 수요가 예상되나, 대규모 상업 시설보다는 주거 기능에 집중된 지역으로 판단됩니다.

다가구주택으로서 다수의 세대 임대 수익을 기대할 수 있는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

주변으로 "전주 한옥마을"과 같은 관광 명소가 있으나, 본건 자체는 일반 주거 지역에 속합니다. (참고: 검색 결과, 인근에 '전주한옥마당'과 같은 숙박시설이 있으나, 본건과는 직접적인 관련성이 낮습니다.)

5. 생활정보

* 주변 교통: 동측 인근 견훤로, 대중교통 승강장 소재하여 교통 편리.

* 교육 시설: 제일고등학교 인접.

* 편의 시설: 상세한 편의시설 정보는 부족하나, 일반적인 주거지로서 생활에 필요한 기본적인 시설은 갖추고 있을 것으로 추정됩니다. (검색 결과, 인근에 건설폐기물 수집 운반업체 등이 있으나, 주거 지역과는 거리가 있어 직접적인 영향을 미치지는 않을 것으로 보입니다.)

* 의료 시설: 구체적인 정보는 없으나, 전주시내에 위치하여 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 면적 불일치: 감정평가상 토지 면적은 420.00㎡이나, 건축물대장상 대지 면적은 322㎡로 표기되어 있어 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 높은 채무 비율: 총 채무액이 감정평가액을 상회하는 수준으로, 낙찰 후 잔여 채무 이행 또는 처분 시 복잡한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (단, 본 경매는 임의경매로 낙찰 시 모든 권리가 소멸될 예정입니다.)

* 제시외 건물 및 수목: 감정평가서상 ㉠ 제시외 건물(옥상 다용도실 추정, 6.00㎡) 및 정원수 2주가 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 명확한 처리 방안 검토가 필요합니다.

* 부동산 관련 규제: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 신축 또는 용도 변경 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2014년 준공된 비교적 신축 연도의 다가구주택으로, 전주시 완산구 중노송동의 주거 지역에 위치하여 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다.

전체 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 권리상 깨끗한 물건을 취득할 수 있습니다.

하지만 높은 총 채무 비율과 감정가 대비 낙찰가의 간극, 그리고 토지 면적 관련 불일치 사항 등은 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

본건은 7가구 구성의 다가구주택으로서, 꾸준한 관리 및 임차인 관리가 뒷받침된다면 안정적인 월세 수입원이 될 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근 건축 연도: 2014년 준공으로 비교적 신축에 속하여 유지보수 비용이 절감될 수 있습니다.

* 다가구 주택: 7가구로 구성되어 있어 안정적인 월세 수입 확보가 가능합니다.

* 권리관계: 모든 권리가 말소되는 조건으로, 권리 인수 부담이 없습니다.

* 입지: 전주시의 주거 지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 806,118,530원과 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 본건의 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 파악된 임차인들의 보증금 중 인수해야 할 금액은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 보증금 인수 부담은 없습니다.

다만, 상기 권리분석에서 언급된 높은 채무 총액과 토지 면적 관련 불일치 사항 등을 고려하여, 철저한 현장 조사와 주변 시세 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 추가적인 심층 분석 및 현장 답사를 통한 실사례 조사를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.