나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101710 [1] 부산광역시 사하구 하단동 870-110 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단초등학교 남서측 인근에 위치하는
구분건물(현지호칭:청화빌) 3층 301호외 7개호로서, 부근은 공동주택,오피스텔,
근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 하단역이
소재하여 대중교통사정은 무난함,

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물내 3층 301호 외 7개호로서
외부 ; 치장석재 및 페인트 마감 등.
창호 : 샷시창 구조이며 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지
못하였음.

이용상태

기호(1~3)은 오피스텔(주거용), 기호(4~8)은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 공동현관기, 승강기, 화재경보설비, 도시가스설비, 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로 오피스텔 및 공동주택(다세대주택) 부지로
이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 도로(접합).
비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

오피스텔(주거용)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경101710 (1) 사건으로 부산광역시 사하구 하단동 870-110, 3층 301호에 소재한 오피스텔 물건입니다.

본건의 감정가는 70,900,000원이며, 토지면적은 10.32㎡ (약 3.12평), 건물면적은 29.78㎡ (약 9.01평)입니다.

매각대상은 기타이며, 경매 구분은 청산을 위한 형식적 경매입니다.

채권자는 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 특이사항으로는 형식적 경매, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다.

주의사항으로 오피스텔(주거용)으로 이용 중임을 명시하고 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 하단역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 9층 건물 중 3층 301호에 해당하며, 외벽은 치장석재 및 페인트 마감 등으로 되어 있습니다.

토지는 인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로 오피스텔 및 공동주택(다세대주택) 부지로 이용 중입니다.

동측으로 폭 약 6m 도로에 접해 있으며, 토지이용계획상 준주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 비행안전구역 및 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리분석 결과, 말소기준권리는 2023년 1월 17일 접수된 초량4동새마을금고의 가압류(금86,475,595원)입니다.

소유권보존 등기는 2014년 12월 12일에 안연숙 명의로 되어 있습니다.

이후 가압류, 압류, 그리고 청산을 위한 형식적 경매개시결정(2025타경101710)이 순차적으로 등기되었습니다.

전체 등기부채권 총액은 86,475,595원입니다.

* 임차인 현황

임차인: 배장원

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020년 10월 16일

확정일자: 2020년 09월 09일

배당신고일자: 2025년 09월 22일

대항력: 있음

권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 상기 임차인은 대항력이 있는 임차인입니다. 따라서 임차인의 보증금 85,000,000원에 대한 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 실제 명도 시 임차인과의 협의 또는 명도 소송이 발생할 수 있음을 유념해야 합니다.

* 물건명세서 참고사항

작성일: 2026년 01월 23일

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음)

비고: 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 하단동 지역은 부산 도시철도 1호선 하단역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달해 있으며, 주변에 공동주택과 오피스텔이 다수 분포하고 있습니다.

하단역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 아트몰링 하단점, 노브랜드 부산아트몰링점 등 다양한 편의시설과 근린생활시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

이는 오피스텔의 임대 수요 측면에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

다만, 검색 결과에 따르면 사하구 내에 건설폐기물 업체나 소각장 등 혐오시설 관련 민원이 일부 있는 것으로 나타났으나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건물에는 급·배수 및 위생설비, 공동현관기, 승강기, 화재경보설비, 도시가스설비, 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 하단초등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

생활 편의시설로는 마트, 쇼핑몰 등이 가까이 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 배장원 씨의 존재입니다.

비록 인수 보증금 합계가 0원으로 계산되었더라도, 대항력이 있는 임차인은 경매 절차 후에도 계속 거주할 수 있으며, 보증금 반환에 대한 법적 권리를 가질 수 있습니다.

이 경우, 낙찰자는 임차인에게 보증금 85,000,000원을 인수하거나 별도의 협상을 진행해야 할 수 있으며, 이로 인해 명도에 어려움이 발생하거나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

또한, 비행안전구역 및 역사문화환경보존지역에 해당하여 향후 건물 이용이나 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 하단역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 오피스텔 물건입니다.

적절한 감정가와 전용 면적을 가지고 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하며 인수 보증금 합계가 0원으로 산정된 점은 큰 부담으로 작용할 수 있습니다.

이 임차인 문제로 인해 명도에 상당한 시간과 노력이 소요될 가능성이 높으며, 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수도 있습니다.

따라서 신중한 권리 분석과 임차인과의 협상 가능성, 명도 계획 수립이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 도시철도 1호선 하단역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 상업시설 이용이 용이합니다.

* 향후 시세 상승 가능성: 하단 지역 개발 및 지하철 연장 계획 등 미래 가치를 고려할 때, 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 주거 및 업무 겸용: 오피스텔로서 주거용 및 업무용으로 활용 가능하여 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 70,900,000원입니다.

주변 오피스텔 시세 분석 결과, 유사 면적대의 오피스텔이 7천만 원대 후반에서 9천만 원대 초반에 거래되는 사례가 있음을 확인하였습니다 (참고:,).

그러나 본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 명도 시 추가 비용 또는 분쟁 발생 가능성이 있으므로 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 계산되었으나, 임차인의 보증금 85,000,000원 인수 가능성을 고려해야 합니다.

따라서, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하되, 임차인과의 협상 가능성과 명도 비용을 충분히 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

보수적인 관점에서 감정가 이하에서 시작하여, 임차인 명도 가능성을 확인하며 점진적으로 금액을 상향하는 전략을 추천합니다.

예상 입찰가는 60,000,000원 ~ 70,000,000원 사이에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.